專家：房地產(chǎn)必須順應(yīng)時(shí)代 市場(chǎng)企穩(wěn)需質(zhì)變與量變結(jié)合！2025年8月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品房走勢(shì)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加至9個(gè)，高于7月的6個(gè)，顯示出市場(chǎng)暖意有所擴(kuò)散。一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅較7月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中上海環(huán)比上漲0.4%，顯示較強(qiáng)韌性。二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅較7月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅較7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)仍面臨較大壓力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極的變化。倪鵬飛回顧房地產(chǎn)自2021年步入調(diào)整期，至今已經(jīng)過(guò)去了4年。本次房地產(chǎn)調(diào)整是與以前不同的深度調(diào)整。上半年有一些積極的外在表現(xiàn)和內(nèi)在因素在積累，帶來(lái)結(jié)構(gòu)性積極變化，即個(gè)別區(qū)域和個(gè)別種類的住房市場(chǎng)有趨穩(wěn)跡象。新的階段行業(yè)在發(fā)生新的變化，但很多人還用過(guò)去的邏輯看這個(gè)事情，認(rèn)為出個(gè)大招，房地產(chǎn)就還會(huì)像以前那樣恢復(fù)勢(shì)頭。需要從“認(rèn)知”上進(jìn)行根本的轉(zhuǎn)變，城市或企業(yè)才能找到突破點(diǎn)。

當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的不僅是市場(chǎng)的深度調(diào)整，而且面臨發(fā)展質(zhì)量的升級(jí)和發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。未來(lái)市場(chǎng)企穩(wěn)需依賴宏觀經(jīng)濟(jì)改善、關(guān)鍵指標(biāo)回歸合理區(qū)間。行業(yè)機(jī)會(huì)將集中在高品質(zhì)住房供給、運(yùn)營(yíng)能力提升及模式創(chuàng)新（如REITs、基金合作）領(lǐng)域。房企唯有從“以開(kāi)發(fā)商為中心”轉(zhuǎn)向“以客戶為中心”，貼合需求與技術(shù)趨勢(shì)，才能在調(diào)整中找到新方向。外部宏觀環(huán)境的百年未有之變局，尤其是AI時(shí)代來(lái)臨帶來(lái)人類歷史發(fā)展的劃時(shí)代變化，必須從更寬廣和更長(zhǎng)期的視野來(lái)審視房地產(chǎn)的問(wèn)題和發(fā)展趨勢(shì)，主動(dòng)適應(yīng)和引領(lǐng)時(shí)代之變。

關(guān)于市場(chǎng)企穩(wěn)，倪鵬飛表示這是一個(gè)積累的過(guò)程。目前存在兩種回穩(wěn)的跡象：一是階段性回穩(wěn)，政府出臺(tái)政策后，降幅收窄、短期平穩(wěn)；二是結(jié)構(gòu)性的回穩(wěn)，地段好、配套全、品質(zhì)高的房子出現(xiàn)正增長(zhǎng)。要實(shí)現(xiàn)整體和持續(xù)的“市場(chǎng)企穩(wěn)”還需繼續(xù)注入和積蓄更大的力量。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵是房地產(chǎn)供求數(shù)量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本匹配，房地產(chǎn)租售價(jià)格處在合理區(qū)間。除了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整外，持續(xù)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)收入和就業(yè)增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)和預(yù)期改善，消除房?jī)r(jià)收入比和租售比不合理，更為關(guān)鍵。

國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比合理范圍是2-6倍，中國(guó)過(guò)去一線城市達(dá)到過(guò)40倍，現(xiàn)在雖然降了，但仍遠(yuǎn)高于合理值。租售比合理的話，應(yīng)在1:200-1:300之間，而中國(guó)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)多在1:300之上。

對(duì)于改善需求，倪鵬飛指出，需求尤其是對(duì)好房子的需求確實(shí)存在，但好房子供給沒(méi)跟上。改善需求是真實(shí)的，每次政策出臺(tái)，看房的人都不少。比如海淀新盤“秒光”，就是因?yàn)楹５砗梅孔庸┙o少，需求又集中。激發(fā)改善需求的關(guān)鍵在供給端，開(kāi)發(fā)商得從“我蓋什么你買什么”變成“你要什么我蓋什么”。調(diào)研戶型、配套、區(qū)位，不能再按老思路來(lái)?！昂梅孔印辈皇侵唤o有錢人的，現(xiàn)在不管收入高低，大家都想要“住得舒服”，這是普惠需求，抓準(zhǔn)這個(gè)就能打開(kāi)市場(chǎng)。

好房子的核心標(biāo)準(zhǔn)是“宜居”，安全舒適綠色智慧都指向宜居。安全舒適是基本要求，首先是“住得舒服”，其次是“配套全”。綠色智能得落地見(jiàn)效，比如智能化不能只裝個(gè)智能門鎖、控?zé)?，得考慮遠(yuǎn)程辦公需求。綠色低碳也不是只掛“節(jié)能建筑”牌子，而是實(shí)實(shí)在在的低物業(yè)費(fèi)、冬暖夏涼，讓老百姓感受到好處。

遠(yuǎn)程辦公越來(lái)越普遍，這對(duì)居住形式有很大影響。未來(lái)房子得“住、辦公、休閑”一體。比如家里得有獨(dú)立書房，或者小區(qū)里設(shè)共享辦公空間。居民區(qū)周邊得有更多休閑設(shè)施，比如公園、咖啡館。在一些國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)這種情況，市中心寫字樓沒(méi)人，居民區(qū)里出現(xiàn)辦公、小生產(chǎn)功能。開(kāi)發(fā)商要應(yīng)對(duì)，就得提前布局：一是戶型設(shè)計(jì)預(yù)留辦公空間，二是小區(qū)規(guī)劃增加共享功能，三是區(qū)位選擇靠近“15分鐘生活圈”。

人工智能的影響是顛覆性的，不只是裝個(gè)智能設(shè)備那么簡(jiǎn)單。比如交通上，AI可能優(yōu)化通勤路線，大家不用擠在市中心買房，住遠(yuǎn)一點(diǎn)也方便。生活上，AI能智能管理小區(qū)，降低物業(yè)成本。辦公上，AI可能實(shí)現(xiàn)“虛擬辦公空間”，改變戶型需求?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的“AI應(yīng)用”之所以還比較初步，一是AI還在發(fā)展中，二是怕投入多了不賺錢。要改變，就得從“蹭概念”走向“落地需求”。

居住形式的變化與人口增長(zhǎng)相關(guān)。信息技術(shù)的發(fā)展可能會(huì)增加?jì)D女就業(yè)的時(shí)間靈活性，提高家庭生育率。如果職住一體未來(lái)能夠有助于家庭生育率的提高，一個(gè)家庭的人口有可能擴(kuò)大，那么他們所需要的住房就要加大，戶型也會(huì)相應(yīng)擴(kuò)大。此外，遠(yuǎn)程辦公使得家里既工作又生活，家里原來(lái)的住房大部分沒(méi)有工作間，更沒(méi)有鍛煉健身的地方，這也導(dǎo)致戶型擴(kuò)大、功能綜合化。

房企要撬動(dòng)新需求，首先得認(rèn)清楚“時(shí)代變了”。具體要做兩點(diǎn)：一是精準(zhǔn)調(diào)研需求，二是跟上趨勢(shì)。轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)不是成本，而是需求判斷不準(zhǔn)和融資難。國(guó)外的基金模式值得借鑒，比如基金作為股東投錢，房企負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，相當(dāng)于“打工”，能降低負(fù)債。

未來(lái)能存活的房企，核心是“穩(wěn)健、專注”，有三個(gè)特征：一是財(cái)務(wù)穩(wěn)健，二是專注核心能力，三是跟得上趨勢(shì)。比例估計(jì)也就10%左右，最多不超過(guò)20%。很多過(guò)去搞“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的房企，現(xiàn)在要么在債務(wù)重組，要么在收縮業(yè)務(wù)。能活下來(lái)的，要么是專注、有品質(zhì)的央企，要么是民營(yíng)里的“保守派”。

高負(fù)債房企要緩過(guò)來(lái)，光轉(zhuǎn)型不夠，還得靠資產(chǎn)重組和壞賬處理。未來(lái)大規(guī)模的資產(chǎn)重組和壞賬處理不可避免，這是行業(yè)調(diào)整的代價(jià)。不過(guò)過(guò)程會(huì)慢一點(diǎn)，但總體可控。

長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)有信心。房地產(chǎn)本源屬性是居住，衣食住行是最基本的必需品。目前的深度調(diào)整不僅是長(zhǎng)周期數(shù)量盤整的波谷，更是鳳凰涅槃的“轉(zhuǎn)型”。房地產(chǎn)從“高增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量”，經(jīng)濟(jì)從“房地產(chǎn)依賴”轉(zhuǎn)向“高新產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)”，這是必然趨勢(shì)。居住是人工智能最大的應(yīng)用場(chǎng)景之一，房地產(chǎn)相關(guān)主體要主動(dòng)適應(yīng)和引領(lǐng)AI時(shí)代到來(lái)，加快房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的智能化進(jìn)程。

不管是房企還是居民家庭，最該把握的核心是“認(rèn)知改變”。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，必須轉(zhuǎn)向“做產(chǎn)品品質(zhì)、做衍生服務(wù)”，專注一個(gè)領(lǐng)域做到極致；對(duì)居民家庭說(shuō)，買房別只看“新舊或大小”，要先看“住得舒服不舒服”“配套全不全”。調(diào)整期有挑戰(zhàn)，但機(jī)會(huì)也在，關(guān)鍵是跟得上時(shí)代。