北京城建20.28億拿下祈年大街地塊，創(chuàng)年內單價最高紀錄東城宅地引關注

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2025-11-21 15:49:22 央廣網

11月19日，北京土地市場呈現出明顯的冷熱分化。位于二環(huán)內的東城區(qū)祈年大街地塊，憑借其稀缺區(qū)位優(yōu)勢，經競價后由北京城建以20.28億元成功競得，溢價率4%。相比之下，昌平區(qū)未來科技城CP01-1703-0002等地塊則由未來科學城以12.426億元的底價收入囊中。

中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，這種現象反映出當前市場分化與轉型的趨勢。東城區(qū)祈年大街地塊因其核心區(qū)位和低容積率條件備受關注。該地塊在正式開拍前吸引了中海、北京城建、百年基業(yè)三家企業(yè)報名。最終，北京城建以20.28億元競得此地，溢價率4%。項目總占地約2.28萬平方米，規(guī)劃建筑面積約2.5萬平方米，容積率僅1.1，起始價19.5億元。地塊鄰近地鐵站，交通便捷，周邊生活配套成熟。

然而，該地塊也存在諸多限制。規(guī)劃條件顯示，項目住宅體量不超過總規(guī)模的70%，即約1.75萬平方米。其中緊鄰歷史文物金臺書院的0202地塊限高僅為3.3米，并須遵循傳統(tǒng)四合院形制建設并實施“整院售賣”。其余三個地塊建筑限高為18米，預計將規(guī)劃為6層以下的低密度住宅產品。

克而瑞指出，相比同樣位于東城區(qū)的天壇府項目，這塊新地的位置更佳。天壇府自2021年面市以來，全盤住宅銷售額已突破326億元。近五年來，東城區(qū)僅成交了一宗涉宅用地，即2024年7月由河北鑫界以3.375億元競得的金魚池地塊，但該項目尚未正式入市銷售。

供地文件還提到，2、4號地塊院落布局應與金臺書院相呼應，避免正南正北向院落與金臺書院之間出現大量三角形空間。設計方案需維護中軸線的對稱性和嚴整性，與城市整體風貌相融合。張凱表示，這些約束條件不僅體現了古都風貌保護要求，也對開發(fā)商的文化理解力與產品創(chuàng)新力提出更高挑戰(zhàn)。預計本項目未來售價可能突破15萬元/平方米，其中四合院類產品或因稀缺性擁有更高溢價。

另一方面，昌平區(qū)未來科技城地塊則以底價成交。未來科學城以底價12.426億元摘得該地塊，項目土地面積約4.3萬平方米，規(guī)劃建筑面積約8.2萬平方米。地塊位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近地鐵站，周邊生活配套完善。此次成交地塊包含二類居住用地及文化設施用地。根據克而瑞數據統(tǒng)計，昌平區(qū)前9個月累計成交新建商品住宅3236套，成交量位居北京各區(qū)首位；同期供應3843套房源，供應規(guī)模僅次于朝陽區(qū)和海淀區(qū)。

張凱認為，兩宗地塊一熱一溫的市場反應，深刻反映出北京土地市場正在從普漲模式轉向價值深耕模式。核心區(qū)土地依然堅挺，但開發(fā)邏輯已轉向文化與產品力的精細融合；而近郊地塊則更依賴實際供需和運營能力，考驗開發(fā)商在成熟板塊中打造差異化競爭力的能力。隨著北京城市發(fā)展進入存量更新與增量優(yōu)化并重的階段，如何通過設計創(chuàng)新與運營提升，在保護與發(fā)展、文化與商業(yè)之間取得平衡，將成為房企未來競爭力的關鍵考驗。

(責任編輯：zhangxiaohua)

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