香港大火，對(duì)大陸樓市有什么影響？ 高層住宅養(yǎng)護(hù)成本引關(guān)注！很多人認(rèn)為“高層住宅最終會(huì)淪為貧民窟”，我不認(rèn)同這種觀點(diǎn)。實(shí)際上，大多數(shù)高層住宅本來(lái)就是貧民窟，只是人們支付了不合理的高房?jī)r(jià)，才覺(jué)得自己不是貧民。

在討論這個(gè)問(wèn)題之前，我們先向香港火災(zāi)中的遇難者表達(dá)哀悼，向逆行的消防員致以敬意。這場(chǎng)災(zāi)難不僅是一個(gè)沉重的打擊，也提醒我們思考中國(guó)樓市的根本問(wèn)題。

中國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程只有短短40年，尚未經(jīng)歷完整的基建周期。許多中國(guó)人默認(rèn)房?jī)r(jià)是購(gòu)房的唯一剛性支出，對(duì)建筑養(yǎng)護(hù)成本缺乏具體概念。以香港失火的宏福苑為例，這棟建于1983年的樓宇在2016年因港府定期驗(yàn)樓要求需強(qiáng)制翻新外立面。業(yè)主大會(huì)通過(guò)翻新招標(biāo)，涉及8棟樓1984戶(hù)，僅更換外墻外皮，施工報(bào)價(jià)就達(dá)3.3億港幣（約2.7億元人民幣），每戶(hù)需繳納15-18萬(wàn)人民幣。即便在中國(guó)大陸，類(lèi)似的外立面翻修工程總報(bào)價(jià)也在1.2-2億人民幣之間，每戶(hù)仍需承擔(dān)6-10萬(wàn)元的剛性維修支出。大修基金按房?jī)r(jià)3%收取，一套300萬(wàn)的房子，大修基金僅9萬(wàn)元，勉強(qiáng)夠一次外立面翻新。保守估計(jì)，一套中國(guó)高層住宅在70年使用周期里，維持基本功能的累計(jì)剛性支出約為房?jī)r(jià)的30%-50%，意味著期間需再次繳納10-16次大修基金。

住房養(yǎng)護(hù)是剛性要求，國(guó)家于2022年緊急修訂《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》和《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》，將驗(yàn)樓及后續(xù)修繕列為國(guó)家強(qiáng)制措施。限期內(nèi)不執(zhí)行，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人將被追究刑事責(zé)任，業(yè)主與業(yè)委會(huì)也會(huì)被處以額外罰款。廣州荔灣一棟7層唐樓被鑒定為D級(jí)危房，業(yè)主拒不修繕，區(qū)住建局對(duì)主要業(yè)主各罰款8萬(wàn)元并強(qiáng)制代修，費(fèi)用120萬(wàn)向業(yè)主追繳。若抗拒抵賴(lài)，維修賬單與罰金需一并繳納，交不起則由地方強(qiáng)制法拍。房?jī)r(jià)上漲時(shí)變現(xiàn)尚能還清，若房?jī)r(jià)下跌，最終可能房子沒(méi)了、貸款仍在，還要償還修繕開(kāi)支，淪為噩夢(mèng)場(chǎng)景。深圳南山的前海時(shí)代，2010年交付，2025年進(jìn)行外墻加屋面防水大修耗資1.08億，此時(shí)距交房?jī)H15年。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)高層住宅70%的維護(hù)費(fèi)用產(chǎn)生于房屋壽命的最后20年。