我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。實(shí)際上，我國常住人口城鎮(zhèn)化率從2012年的53.1%提高到2024年的67%，9.4億人生活在城鎮(zhèn)；2013年到2024年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)新增就業(yè)超過1.5億人，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化制度基本建立。新市民群體持續(xù)釋放住房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)支撐，至2024年全國城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米。

城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期后，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程不會停滯，常住人口與戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間仍有顯著差距，其帶來的剛性及改善性住房需求將繼續(xù)構(gòu)成行業(yè)長期發(fā)展的基本盤。在此背景下，以城市群、都市圈為載體的協(xié)調(diào)發(fā)展格局，以及以縣城為重要節(jié)點(diǎn)的城鎮(zhèn)化路徑，將逐步重塑房地產(chǎn)的市場格局。

此次會議進(jìn)一步明確了城市更新在穩(wěn)樓市、推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中的重要作用。今年以來，包括中央城市工作會議、中央政治局會議都明確提出“高質(zhì)量開展城市更新”，住建部進(jìn)一步提出要把城市更新擺在更加突出位置。城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展的重點(diǎn)，并將作為新型城鎮(zhèn)化的核心任務(wù)來推進(jìn)，結(jié)合“好房子”建設(shè)，共同構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

一方面，深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施提升等重點(diǎn)領(lǐng)域，不斷催生存量住房改善需求，為房地產(chǎn)存量時(shí)代提供重要的發(fā)展空間。另一方面，通過扎實(shí)推動(dòng)“好房子”建設(shè)，為市場帶來更多新質(zhì)住房需求，在城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，城市人口增長速度下降的情況下，通過提高房地產(chǎn)市場需求規(guī)模的上限，穩(wěn)定行業(yè)需求總規(guī)模。2025年“好房子”首次寫入政府工作報(bào)告，新一輪住房產(chǎn)品迭代周期已經(jīng)到來，“好房子”將有望率先企穩(wěn)回升支撐新房市場成交，形成新的價(jià)格基準(zhǔn)，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場形成新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。

年末關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中央再提“穩(wěn)樓市”，釋放出積極的政策信號，意味著“穩(wěn)樓市”仍然是首要任務(wù)與穩(wěn)定預(yù)期的關(guān)鍵所在。不過它不再是單一的需求刺激，而是與城市更新、好房子建設(shè)相結(jié)合，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，不斷催生存量住房改善需求，通過“好房子”供給迭代實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡，從而推動(dòng)市場回穩(wěn)。中長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍將為中國住房需求提供重要支撐，在此基礎(chǔ)上，行業(yè)將逐步完成向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。