2025全國土地市場(chǎng)年報(bào)：65城宅地成交跌幅顯著收窄 局部活躍度回升！2025年，全國重點(diǎn)65城土地成交規(guī)模延續(xù)小幅收縮態(tài)勢(shì)。受房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇乏力影響，全國重點(diǎn)65城經(jīng)營性土地成交8466宗，總規(guī)劃建筑面積達(dá)55394.13萬平方米，成交規(guī)模同比下降18%；其中涉宅用地成交2243宗，總規(guī)劃建筑面積16439.8萬平方米，成交規(guī)模同比下降11%，跌幅較去年顯著收窄。

整體來看，今年涉宅用地成交規(guī)模降幅低于土地市場(chǎng)整體回落幅度，尤其上半年率先止跌回升，部分熱點(diǎn)城市表現(xiàn)亮眼。一方面，受去年土地市場(chǎng)成交低迷、房企拿地信心不足影響，涉宅用地成交基數(shù)處于低位；另一方面，今年各地涉宅用地出讓以“好房子”為核心導(dǎo)向，重點(diǎn)供應(yīng)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)低密宅地，有效提升了房企拿地積極性。上半年多個(gè)熱點(diǎn)城市“地王”紀(jì)錄頻頻刷新，推動(dòng)了涉宅用地市場(chǎng)熱度顯著回升。

從土地成交結(jié)構(gòu)來看，今年涉宅用地成交占比小幅提升。從規(guī)劃建面來看，涉宅用地成交建面占比較上年小幅上升3%，占比重回30%；商辦用地成交規(guī)模占比則小幅下降3%。從出讓金規(guī)模來看，涉宅用地占比仍穩(wěn)定在八成，基本與去年持平。盡管今年多數(shù)城市土拍以底價(jià)或低溢價(jià)成交，但核心一二線城市高溢價(jià)地塊形成帶動(dòng)，推動(dòng)整體成交樓面價(jià)回升，土地出讓金總額降幅得以收窄。

2025年，全國65個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營性土地出讓金規(guī)模約為16774.86億元，同比下降11%；其中，涉宅用地出讓金規(guī)模達(dá)13667.38億元，同比下降10%，占經(jīng)營性土地出讓金總量的81.5%。

由于核心城市優(yōu)質(zhì)涉宅用地高溢價(jià)成交的帶動(dòng)，涉宅用地成交樓面價(jià)止跌回升，同比上漲2%，達(dá)到8314元/㎡。整體經(jīng)營性土地成交樓面價(jià)升至3025元/㎡，同比上漲8%。

分城市能級(jí)看，各線城市涉宅用地成交樓面價(jià)走勢(shì)分化顯著。一線城市表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，成交樓面價(jià)保持上漲態(tài)勢(shì)，今年成交樓面價(jià)達(dá)到34104元/㎡，同比上漲15.5%。一線城市涉宅用地出讓聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，房企拿地積極性高漲，推高了優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率與成交價(jià)格，帶動(dòng)整體樓面價(jià)走高，今年整體平均溢價(jià)率達(dá)11.6%，較去年提升4個(gè)百分點(diǎn)。然而，受到聚焦核心低密的土拍策略影響，一線城市整體成交規(guī)模同比下降約23%，受規(guī)模下滑拖累，土地出讓金總額同比降幅達(dá)11.2%。

二線城市涉宅用地成交樓面價(jià)基本持平去年，均價(jià)約7464元/㎡，同比微漲0.4%。盡管杭州、成都、寧波、無錫等城市土拍不乏亮點(diǎn)，高熱度“地王”頻出，但為保障整體成交規(guī)模，多數(shù)地塊仍以底價(jià)成交為主，因此成交規(guī)模韌性較強(qiáng)，同比僅降2.4%，對(duì)應(yīng)的出讓金總額同比下降2%。

三四線城市涉宅用地成交表現(xiàn)疲軟，成交規(guī)模延續(xù)下行趨勢(shì)，同比下降16%；成交樓面價(jià)跌至2522元/㎡，同比下跌3.7%，雙重拖累下，土地出讓金總額同比大幅下降19%。

今年，土拍市場(chǎng)熱度高度集中，僅一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市維持一定熱度。溢價(jià)率方面，一線和二線城市平均溢價(jià)率較去年分別小幅提升4個(gè)百分點(diǎn)、3.2個(gè)百分點(diǎn)；而多數(shù)三四線城市土拍熱度低迷，成交仍以低溢價(jià)、底價(jià)為主，平均溢價(jià)率仍維持在2.4%的較低水平。

2025年，全國重點(diǎn)65城涉宅用地累計(jì)流拍158宗，流拍率下降至6.6%，處于相對(duì)較低水平。受涉宅用地成交規(guī)模收縮影響，涉宅用地流拍宗數(shù)隨之減少。此外，由于今年涉宅用地供應(yīng)主要集中于優(yōu)質(zhì)地塊，也使得涉宅用地流拍宗數(shù)較去年同比下降約37%。

不同城市在涉宅用地供應(yīng)策略上存在差異，且土地價(jià)值各不相同，一線城市和二線城市的整體流拍率相對(duì)較低。今年，一線城市實(shí)現(xiàn)了涉宅用地零流拍，市場(chǎng)熱度表現(xiàn)良好；二線城市的整體涉宅用地流拍率降至6.5%。而三四線城市受土地市場(chǎng)偏冷影響，疊加房企拿地更傾向聚焦核心一二線城市，盡管其流拍率較去年有所下降，但整體仍達(dá)到14.6%。

2025年，核心24個(gè)城市累計(jì)成交經(jīng)營性土地4337宗，總規(guī)劃建筑面積約29485.18萬平方米，成交規(guī)模同比下降16.7%。其中，涉宅用地累計(jì)成交1245宗，總規(guī)劃建筑面積約8666.33萬平方米，成交規(guī)模同比下降12.7%，降幅較去年顯著收窄。值得注意的是，涉宅用地成交宗數(shù)與去年基本持平，但受核心一二線城市土拍聚焦低密優(yōu)質(zhì)地塊的影響，容積率下降導(dǎo)致成交規(guī)模顯著減少。

受各城市土地供給策略差異影響，城市間分化態(tài)勢(shì)較為顯著。整體來看，武漢、西安、南京、成都及杭州等5個(gè)城市的涉宅用地總成交規(guī)模均突破500萬平方米。其中，武漢、成都和杭州的成交規(guī)模同比分別增長11%、20.4%和15%。

一線城市中，北京、上海和廣州的涉宅用地總成交規(guī)模均超過300萬平方米，但較去年同期均有所下降。與此同時(shí)，重慶今年的涉宅用地成交規(guī)模表現(xiàn)亮眼，同比大幅上漲117%；青島成交規(guī)模也同比增長20.8%，達(dá)到150.6萬平方米。

2025年，核心24城涉宅用地出讓金總規(guī)模同比下降6.9%，盡管仍呈下滑態(tài)勢(shì)，但得益于成交樓面價(jià)回升形成的對(duì)沖效應(yīng)，跌幅較去年顯著收窄。

從城市出讓金規(guī)模梯隊(duì)來看，頭部城市表現(xiàn)尤為突出，杭州、北京和上海的涉宅用地出讓金均突破1400億元，大幅領(lǐng)先其他城市。第二梯隊(duì)中，成都、南京出讓金規(guī)模處于700億元區(qū)間，廣州、西安則突破500億元。上海、北京、杭州及成都等熱點(diǎn)城市，通過聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊出讓、強(qiáng)化高溢價(jià)地塊供應(yīng)的策略，有效維持了土拍市場(chǎng)熱度，顯著帶動(dòng)涉宅用地出讓金規(guī)?；厣?/p>

從城市出讓金增速來看，10個(gè)城市實(shí)現(xiàn)同比增長，其中重慶、昆明增速較快，分別達(dá)129.3%、73.4%。多數(shù)城市受土地成交規(guī)模收縮的影響，出讓金規(guī)模顯著回落，如西安、濟(jì)南、合肥等。

2025年，核心24城整體涉宅用地成交樓面價(jià)約為12113元/㎡，同比上漲6.7%。受核心一二線城市“地王”頻現(xiàn)及高溢價(jià)地塊的帶動(dòng)，涉宅土地成交樓面價(jià)表現(xiàn)相對(duì)較強(qiáng)。其中，上海、北京、深圳、廈門及杭州等5個(gè)城市的涉宅用地成交樓面價(jià)超過2萬元/㎡。尤其，上海涉宅用地成交樓面價(jià)同比上漲18.6%，達(dá)到44296元/㎡。有13個(gè)城市的涉宅用地成交樓面價(jià)呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢(shì)。但武漢和合肥的涉宅用地成交樓面價(jià)同比跌幅均超過20%，市場(chǎng)仍面臨顯著的以價(jià)換量壓力。

今年，核心24城涉宅用地整體溢價(jià)率達(dá)9.7%，較去年上升3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳、杭州、上海、成都4個(gè)城市的涉宅用地平均溢價(jià)率均超10%。核心城市溢價(jià)率表現(xiàn)亮眼，進(jìn)一步印證了土拍熱度聚焦的特征。尤其，深圳與杭州的涉宅用地平均溢價(jià)率均突破20%。這一現(xiàn)象背后，是核心城市實(shí)施聚焦核心區(qū)域、低密優(yōu)質(zhì)地塊的推地策略，通過推出高價(jià)值土地提振土拍市場(chǎng)熱度、增強(qiáng)房企拿地信心，由稀缺引發(fā)土拍競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步推高了整體溢價(jià)率。

今年，16個(gè)城市的涉宅用地平均溢價(jià)率較去年有所上漲，其中漲幅超過4個(gè)百分點(diǎn)的城市達(dá)到7個(gè)，包括杭州、深圳、蘇州、上海等。

今年，核心24城整體土地流拍率維持在3%的相對(duì)低位，一線城市均未出現(xiàn)流拍情況，僅10個(gè)城市存在涉宅用地流拍現(xiàn)象。整體而言，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力影響，核心一二線城市為提振市場(chǎng)信心，在土地供應(yīng)上向核心優(yōu)質(zhì)地塊傾斜，這一策略有效降低了整體流拍率。

與此同時(shí)，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存壓力較大，去化速度緩慢，房企拿地開發(fā)相對(duì)謹(jǐn)慎，也導(dǎo)致城市流拍增多。今年，西安、長春及合肥的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較弱。一方面，涉宅用地的成交量與成交價(jià)格雙雙顯著下降；另一方面，土地流拍現(xiàn)象有所增加。其中，西安和長春分別流拍14宗、7宗宅地，流拍率達(dá)14.1%、22%。除部分核心優(yōu)質(zhì)地塊仍受市場(chǎng)高度關(guān)注外，非核心區(qū)域地塊流拍數(shù)量明顯增多。此外，成都、鄭州也各有2宗涉宅用地流拍。

2025年，核心24城涉宅用地總計(jì)成交1245宗，按企業(yè)拿地規(guī)劃建面統(tǒng)計(jì)，地方國企、央企、民企的拿地占比分別為50.4%、13.1%、24.2%。對(duì)比去年各類房企的拿地規(guī)模分布，今年地方國企拿地占比顯著下降9個(gè)百分點(diǎn)，央企占比小幅上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，而民企拿地積極性大幅改善，占比上升6.7個(gè)百分點(diǎn)。

全國土地市場(chǎng)整體偏弱，但不乏城市亮點(diǎn)，部分核心一二線城市土拍呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖態(tài)勢(shì)。地方國企托底土地市場(chǎng)的現(xiàn)象有所減少，民企拿地活躍度則明顯上升。其中，杭州土拍市場(chǎng)熱度尤為高漲，以濱江集團(tuán)為代表的民營企業(yè)在高溢價(jià)地塊競(jìng)拍中屢創(chuàng)樓市新紀(jì)錄，在一定程度上激發(fā)了其他持觀望態(tài)度民企的參與熱情。

今年，地方國企拿地規(guī)模占比超過60%的城市有8個(gè)，較去年顯著減少。值得注意的是，今年央企和民企的拿地活躍度均有所提升。央企拿地規(guī)模占比超過20%的城市達(dá)7個(gè)，市場(chǎng)熱度顯著回升；民企拿地規(guī)模占比超過20%的城市則有12個(gè)，杭州、昆明、鄭州及西安等城市的占比均超過40%。伴隨核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，進(jìn)一步提振了房企拿地的信心與積極性。

2025年，重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)在政策精準(zhǔn)調(diào)控與商品房市場(chǎng)冷暖交替的雙重作用下，呈現(xiàn)出“分化加劇、韌性凸顯”的態(tài)勢(shì)，結(jié)構(gòu)性特征鮮明。政策主導(dǎo)供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化，聚焦優(yōu)質(zhì)地塊提升市場(chǎng)熱度。今年，重點(diǎn)城市嚴(yán)格遵循“控制增量、提質(zhì)減量”的政策導(dǎo)向，以“好房子”建設(shè)為核心，大幅縮減非核心區(qū)域及飽和區(qū)域供地規(guī)模，重點(diǎn)聚焦推出核心板塊低密優(yōu)質(zhì)宅地。同時(shí)，下調(diào)地塊配建要求、優(yōu)化出讓規(guī)則，部分城市取消限價(jià)約束，為房企釋放合理利潤空間，有效提振了房企的拿地積極性，多個(gè)核心城市今年刷新“地王”記錄。

市場(chǎng)分化呈“馬太效應(yīng)”，形成頭部城市領(lǐng)跑的格局。受商品房市場(chǎng)“改善驅(qū)動(dòng)”邏輯重塑影響，房企投資重心全面聚焦高能級(jí)核心城市，核心城市與普通城市土拍熱度差距進(jìn)一步拉大。上海、北京、杭州三城涉宅用地出讓金均突破1400億元，位列第一梯隊(duì)。其中，杭州憑借優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)，出讓金同比增長21.5%。與此同時(shí)，非核心城市非核心區(qū)域地塊因去化壓力大、配套不完善等原因，流拍率攀升。而三四線城市則受商品房成交低迷、庫存高企等因素拖累，土拍市場(chǎng)持續(xù)遇冷，底價(jià)成交成為市場(chǎng)主流。

溢價(jià)率走勢(shì)與商品房成交聯(lián)動(dòng)緊密，全年熱度呈現(xiàn)先高后低的特征。上半年受商品房市場(chǎng)“小陽春”行情帶動(dòng)，重點(diǎn)城市土拍熱度快速攀升，杭州上半年有多宗涉宅地塊刷新地價(jià)紀(jì)錄；但下半年商品房市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能減弱，成交下行壓力逐步傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，重點(diǎn)城市土拍熱度明顯降溫。從全年表現(xiàn)來看，核心24城中有16個(gè)城市溢價(jià)率上漲，深圳、杭州平均溢價(jià)率突破20%，但整體熱度隨商品房成交波動(dòng)呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢(shì)。

央企、民企拿地積極性有所提升。今年，盡管核心城市土拍仍以國企為主導(dǎo)，其拿地規(guī)模依舊占據(jù)半壁江山，但隨著供地質(zhì)量的優(yōu)化以及市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)，央企與民營房企的拿地意愿均出現(xiàn)回升。其中，華潤、保利、中海等央企在多個(gè)核心城市積極布局拿地；與此同時(shí)，杭州濱江集團(tuán)、綠城等民企也紛紛在核心城市補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。房企對(duì)于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資信心正逐步恢復(fù)，市場(chǎng)拿地主體的結(jié)構(gòu)分布也更趨合理。