今年1月，樓市并未出現(xiàn)春節(jié)前季節(jié)性轉(zhuǎn)淡的走勢，反而是“淡季不淡”甚至創(chuàng)出階段性新高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2026年1月全國重點13城二手房成交面積環(huán)比上升16%，同比增長33%，相比上年月均增長18%。熱點城市熱度更明顯，北京二手房網(wǎng)簽連續(xù)三個月穩(wěn)定在1.4萬套以上，上海二手房交易創(chuàng)5年同期新高，深圳二手房中介簽約創(chuàng)下近10個月新高。

1月份的樓市還有幾個特征，未出現(xiàn)過去反彈時期交易和掛牌“雙攀升”的走勢，而是“交易上升、掛牌下降”的健康態(tài)勢。機構(gòu)統(tǒng)計的京滬深二手住房掛牌量相比去年12月均有不同程度的下降。此外，二手住房價格下跌的勢頭得到緩解。中指百城數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅均價環(huán)比下跌0.85%，跌幅較上月收窄了0.12個百分點。

新房市場表現(xiàn)相對弱于二手房市場。主要原因在于開發(fā)商沖刺全年業(yè)績結(jié)束，性價比高的熱銷房源供應(yīng)下降、促銷有所減弱。根據(jù)各方機構(gòu)和住建部門網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，將一手房和二手房加總來看，一線城市總的住房交易量同比2025年1月份增幅在8%-12%，二線熱點城市也類似，呈現(xiàn)整體交易穩(wěn)定的態(tài)勢。1月份二手房交易超預(yù)期，顯示樓市預(yù)期開始好轉(zhuǎn)。

在2025年下半年以來這一輪調(diào)整后，很多區(qū)域二手住房價趨于友好。比如廣州天河北部分老舊小區(qū)二手房總價在200萬-300萬，天河?xùn)|部分次新房價格降到“3萬+”，中心區(qū)老舊住房的租售比探到2%左右，盡管低于商業(yè)按揭利率（3.0%-3.2%），但明顯高于5年期存款利率（1.3%-1.5%，有銀行已下架5年期存款產(chǎn)品）。對于很多房源來說，公積金甚至可以覆蓋貸款月供。因此，很多潛在的購房需求認為買房變得劃算了。另外，一季度的二手房交易，就熱點城市而言歷來基本是“學(xué)位房”主導(dǎo)，部分家長在春節(jié)前提前購置學(xué)位房。

1月份熱點城市高價二手房交易也有所增長。以廣州為例，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會提供的數(shù)據(jù)顯示，1月份廣州90-120平方米、120-144平方米、144平方米以上三個面積段的二手房交易占比相比去年第四季度均有上升，大概在0.5-2個百分點，合計占比達到52.3%。據(jù)調(diào)研，珠江新城、金融城等高價板塊成交量明顯增長，有的小區(qū)相比12月份翻一倍。一方面，對很多本地改善購房人群來說，這些板塊一直是大家公認的豪宅區(qū)域；另一方面，這些板塊的二手住房價格在2025年回調(diào)明顯。近期股市的財富效應(yīng)顯著，有更多資金投入樓市。前期房價充分調(diào)整后，在價格層面實現(xiàn)了供需的階段性適配，前期因市場持續(xù)調(diào)整而觀望的人群入市，此輪樓市熱度會延續(xù)到3月份。

從交易結(jié)構(gòu)來看，熱點城市低總價二手房源占比更大，這是前期房價調(diào)整的結(jié)果，也是剛性需求和低價房源供應(yīng)適配的體現(xiàn)，將帶動剛需入市并促進剛需和剛改及改善的循環(huán)。一系列數(shù)據(jù)顯示，目前剛需、剛改基本集中在二手房市場，而部分剛改、多數(shù)改善則轉(zhuǎn)向了新房市場，這一格局是2024年以來樓市運行的基本態(tài)勢。馬年春節(jié)后，隨著開發(fā)商啟動新一輪促銷，優(yōu)質(zhì)改善盤供給增加，前期二手住房交易活躍，將會帶動“賣一買一”的置換型需求。

這有利于二手房和新房、剛需和改善的良性循環(huán)。受益于此，加上節(jié)后追求“開門紅”業(yè)績，新房市場也將在春節(jié)后慣性回暖。但要注意的是，盡管有的城市二手房掛牌量有所下降，其中仍有季節(jié)性撤牌的因素。即便掛牌量回落，但整體掛牌規(guī)模依舊在歷史高位，二手房交易依舊存在議價空間。對新房市場來說，節(jié)后交易回升是確定性的，但置換鏈條循環(huán)的問題仍需重視。以上海為例，2025年200萬總價以下的二手房交易占比上升，但200萬到1000萬總價中間各個價格段的交易占比都在下降，其中200萬-400萬區(qū)間的成交占比降幅較大?？紤]到新房單價和總價普遍較高，“賣舊買新”需要更多的業(yè)主出資，這可能影響改善置換的鏈條。

近期上海在三個區(qū)推出收購二手住房用于保障性租賃住房的試點，并明確了房源篩選標(biāo)準(zhǔn)，包括收購二手房房源以小戶型為主（70平方米以下），總價400萬以下房源為主。通過政府積極作為，打通住房梯次消費的堵點，促進“賣舊買新”的消費升級。2026年開年，樓市迎來探底和企穩(wěn)的良好開局，這種局面或?qū)⒀永m(xù)到3-4月份。但不論是市場供求態(tài)勢、居民預(yù)期、置換鏈條，還是經(jīng)濟基本面，都存在著待改觀的任務(wù)。從探底到觸底，再到夯實底部，最后到走出L型甚至樂觀的V型走勢，均需要有為政府在供需兩端精細化施策，同時在改善經(jīng)濟基本面上久久為功、持續(xù)發(fā)力，把就業(yè)、社會保障、新型城鎮(zhèn)化以及各個行業(yè)培育新質(zhì)生產(chǎn)力帶動就業(yè)等長效機制做實。