廣西柳州東悅佳苑小區(qū)近期的民生困局引起了廣泛關(guān)注。這個千余戶拆遷農(nóng)戶安居小區(qū)，46部電梯一夜之間全部停擺，從2025年11月持續(xù)至今，高層住戶45天不敢下樓，老人突發(fā)疾病只能靠家人背著下樓，孕婦、殘疾人出行困難重重。這場民生風(fēng)波的起因是部分業(yè)主長期拖欠物業(yè)費。

物業(yè)表示收不上費就無法維保，不停梯就要擔(dān)安全責(zé)任，而業(yè)主則認(rèn)為沒有享受到合格服務(wù)、交不起或不習(xí)慣交物業(yè)費。這場看似簡單的物業(yè)費糾紛演變成了影響上千人正常生活的民生危機，引發(fā)了對物業(yè)催收手段合法性的討論。

物業(yè)以停運電梯催費的行為是違法的。根據(jù)《民法典》第271條和第274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的電梯屬于業(yè)主共有，物業(yè)公司無權(quán)擅自停運。即便部分業(yè)主拖欠物業(yè)費，也不能剝奪全體業(yè)主對共有設(shè)施的使用權(quán)，更不能讓已繳費業(yè)主為他人的欠費行為買單。此外，《民法典》第944條第三款明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。最高法在2025年12月發(fā)布的典型案例中進一步明確，電梯、門禁屬于業(yè)主基本生活保障設(shè)施，限制使用、擅自停運本質(zhì)是不當(dāng)侵害業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)，屬于違法行為。

物業(yè)作為電梯使用管理的第一責(zé)任人，有義務(wù)保障電梯安全運行，其維保責(zé)任不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》規(guī)定，物業(yè)必須保障電梯定期維保、年檢合格、安全運行，維保費用應(yīng)從物業(yè)費、公共收益中列支。即使部分業(yè)主欠費，物業(yè)也應(yīng)通過合法途徑追繳費用，而非以“沒錢維?！睘橛缮米酝＿\電梯，將企業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主承擔(dān)。

除了停運電梯，物業(yè)還不能采取其他違法違規(guī)方式催收，如限制業(yè)主車輛進入小區(qū)、將物業(yè)費與停車費捆綁；公示欠費業(yè)主樓室號和個人信息，侵犯業(yè)主隱私權(quán)與名譽權(quán)；采取暴力、威脅、騷擾等手段催收；擅自停水、停電、停氣，影響業(yè)主基本生活。

柳州東悅佳苑事件背后反映出多重現(xiàn)實因素。首先，生活習(xí)慣錯位，難以適應(yīng)城市規(guī)則。世代居住農(nóng)村的村民突然進入城市小區(qū)，心理上難以接受繳納物業(yè)費的概念。其次，物業(yè)服務(wù)不達標(biāo)，業(yè)主不服氣不愿交。多位業(yè)主反映垃圾清運不及時、綠化養(yǎng)護缺位、安保松散、設(shè)施維修拖沓等問題。最后，部分業(yè)主經(jīng)濟困難，交不起物業(yè)費。拆遷安置小區(qū)的業(yè)主多為失地農(nóng)民，收入來源有限，物業(yè)費對他們來說是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

物業(yè)方面也陷入了惡性循環(huán)，收繳率低導(dǎo)致資金緊張，服務(wù)質(zhì)量下降，進一步加劇了業(yè)主的抵觸情緒，最終矛盾徹底爆發(fā)。

破解這一矛盾的核心在于明確邊界、重建信任。物業(yè)需要守住法律與責(zé)任底線，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得業(yè)主認(rèn)可，優(yōu)化催收方式，針對不同類型的欠費業(yè)主采取差異化策略。業(yè)主則要樹立正確的權(quán)利義務(wù)觀念，按時繳納物業(yè)費，通過合法方式維權(quán)?；鶎硬块T應(yīng)主動履職，填補安置小區(qū)的治理空白，建立三方協(xié)商機制，加強對物業(yè)公司的監(jiān)管，探索差異化的物業(yè)費減免、補貼政策，助力農(nóng)民順利適應(yīng)城市生活。