國有房東降租行動(dòng)！隨著保障性租賃住房集中入市，以及地方政府加大存量房源收儲(chǔ)力度，部分城市的保租房開始面臨出租率壓力。3月初，西安市住建局發(fā)布通知，外來務(wù)工人員選擇保租房時(shí)可享受10%到50%的租金優(yōu)惠；2月初，珠海萬山海洋開發(fā)試驗(yàn)區(qū)住建局宣布東澳島南沙灣片區(qū)保租房租金按評(píng)估租金的70%收取，已于1月1日起實(shí)施。

在本身就具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的情況下，國有房東降租意味著保租房面臨提升出租率的壓力，同時(shí)需要在租金上給予年輕人、新市民等群體更多扶持。此外，各地開年通過降低企業(yè)用工成本來吸引人口和人才。

現(xiàn)階段各地對(duì)保租房的價(jià)格定義不同，但相比市場化租賃住房具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。以北京為例，保租房采取市場化運(yùn)營，租金仍需低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)。深圳市光明區(qū)政府組織配租的保租房租金為同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的60%，社會(huì)主體出租的保租房租金不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的90%。

國企系企業(yè)在住房租賃市場的市場份額占比已超過20%，并且這一比例還在持續(xù)增長。多家國企系企業(yè)加速涌入住房租賃市場，地方平臺(tái)公司表現(xiàn)尤為活躍。越來越多“國家隊(duì)”也下場收房，通過?？顚ｍ?xiàng)等操作加快二手房交易流通。例如，湖南省提出推進(jìn)利用專項(xiàng)債收購存量商品房用作保障性住房等工作；上海啟動(dòng)了收購二手房用于保租房的試點(diǎn)。

預(yù)計(jì)未來將有更多城市跟進(jìn)落地相關(guān)政策，在增加保障房供給的同時(shí)，促進(jìn)住房需求釋放。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2025年以來，包括浙江、四川等省市共發(fā)行相關(guān)專項(xiàng)債超43億元。今年初保障性住房再貸款利率下降至1.25%，有望為收購存量商品房提供更多支持。

保租房集中入市及地方政府加大存量房源收儲(chǔ)力度，對(duì)市場化租賃房源產(chǎn)生影響。李宇嘉分析認(rèn)為，保租房會(huì)擴(kuò)大租賃群體范圍，吸引更多無房且正常繳納社保的人群租房。在租客對(duì)租金敏感的情況下，選擇租金較低的保租房傾向更高。租金是房價(jià)的現(xiàn)金流折現(xiàn)反映，租金不穩(wěn)定必然導(dǎo)致房價(jià)不穩(wěn)定。一般認(rèn)為3%至4%的租金回報(bào)率才是合理水平。

實(shí)際操作中，保租房和市場化租賃房源存在交集，不少企業(yè)同時(shí)持有兩種類型的租賃房源。龍湖冠寓在北京郭公莊地鐵站店是北京首例“非居改?！表?xiàng)目，于2022年11月正式開業(yè)。龍湖冠寓表示，保租房集中入市確實(shí)在部分城市的局部區(qū)域形成了供給壓力，加劇了空置率管控難度。但對(duì)于市場化長租公寓而言，這是一個(gè)需要直面的經(jīng)營環(huán)境變化。

根據(jù)克而瑞長租的統(tǒng)計(jì)，保租房大規(guī)模入市，全國核心15城平均租金同比降幅達(dá)3.3%，租金表現(xiàn)為近五年低位。分城市看，2025年全年僅北京、廣州兩城租金同比上漲，其余城市租金普遍下降。未來隨著城市保租房持續(xù)入市，集中式公寓整體租金水平或持續(xù)承壓。

李宇嘉認(rèn)為，保租房盡管租金較低，但也有戶型單一、裝修風(fēng)格統(tǒng)一且缺乏個(gè)性化和品質(zhì)感的短板。市場化租賃企業(yè)應(yīng)打造深度社群運(yùn)營與服務(wù)體系，這是其軟實(shí)力。保租房主要依靠政府或國企平臺(tái)運(yùn)營，服務(wù)多停留在基礎(chǔ)物業(yè)維修和安保，缺乏活躍的社群文化和增值服務(wù)。市場化租賃企業(yè)應(yīng)建立基于興趣的社群，提供管家式服務(wù)，并推進(jìn)職住聯(lián)動(dòng)。

李宇嘉建議，地方政府應(yīng)在高凈值人群就業(yè)集中區(qū)，特別是中央商務(wù)區(qū)，推進(jìn)商辦改租賃的政策扶持，激活市場改造這類房源的動(dòng)力。國有房東開始降租，意味著整個(gè)租賃市場進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)洗牌將加速。有規(guī)模、有品牌、有運(yùn)營能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)可能在這一過程中獲得整合機(jī)會(huì)。國有房東降租行動(dòng)！