房源掛在網(wǎng)上，陌生人進進出出，當住宅變?yōu)椤熬W(wǎng)約房”，是否需要告知鄰居？無證開設(shè)民宿引發(fā)鄰里糾紛。

小周與小張是同一棟樓的上下樓鄰居，雙方房屋登記用途均為住宅。2023年，小張將其房屋改為“網(wǎng)約房”經(jīng)營，通過多個互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布房源信息進行宣傳，標明價格并接受預(yù)訂。因小張無證開設(shè)民宿、擾民等問題，小周訴至浙江省寧波市江北區(qū)人民法院，要求小張停止將房屋用于商業(yè)經(jīng)營性活動，恢復(fù)其住宅用途。

小張辯稱，該房屋是以自住為主、出租為輔，交易形式符合普通房屋出租的特征，“網(wǎng)約房”不同于經(jīng)營性用房，只有屬于旅館業(yè)客房的“網(wǎng)約房”才屬于經(jīng)營性用房。

法院審理后認為，本案爭議焦點在于案涉房屋作為“網(wǎng)約房”使用是否屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，是否應(yīng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。小張通過網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布房源信息，標明價格并接受不特定人員預(yù)訂，按日出租、結(jié)算費用；同時，按照相關(guān)要求配置消防器材、登記入住人員信息，并在房屋內(nèi)配備酒水飲料等有償使用物品，提供清潔等住宿服務(wù)。這些行為有別于一般的房屋租賃，其經(jīng)營模式雖然與一般旅館業(yè)存在一定差異，但仍是利用房屋為入住客人提供有償?shù)淖∷薹?wù)。因此，其行為實質(zhì)上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應(yīng)該經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。故法院判決小張停止對房屋的經(jīng)營性使用，恢復(fù)其住宅用途。

《中華人民共和國民法典》第二百七十九條明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。本案中，判斷案涉房屋是否屬于“住改商”，核心在于房屋使用性質(zhì)是否從“滿足居住需求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤疤峁┙?jīng)營性服務(wù)”。小張通過網(wǎng)絡(luò)平臺面向公眾出租房屋，按日結(jié)算費用，還配置消防設(shè)施、進行入住登記、提供有償使用物品及清潔等住宿服務(wù)，其經(jīng)營屬性與普通房屋租賃中“固定承租人、長期使用、僅提供房屋本身”的特征存在明顯區(qū)別，實質(zhì)上已構(gòu)成經(jīng)營性住宿服務(wù)，屬于典型的“住改商”行為。

法官提醒，有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意是住宅改經(jīng)營性用房的法定前提，“網(wǎng)約房”業(yè)態(tài)的發(fā)展不能突破法律底線和鄰里權(quán)益邊界。房屋所有人在利用房產(chǎn)獲取利益時，必須遵守法律規(guī)定和小區(qū)管理規(guī)約，尊重相鄰業(yè)主的合法權(quán)益，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途。