相比之下，截至2025年9月30日，普洛斯全球資產(chǎn)管理規(guī)模約為800億美元，總資產(chǎn)凈值約200億美元。萬(wàn)科持有的普洛斯21.4%股權(quán)，在解禁期過(guò)后可通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)在1-2個(gè)交易日快速變現(xiàn)，無(wú)需承擔(dān)開發(fā)及銷售成本。此外，普洛斯的總資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率約為8.7%，超過(guò)房企今時(shí)今日投資拿地的增速。

普洛斯未來(lái)的成長(zhǎng)潛力在于“物流+數(shù)據(jù)中心+新能源”的生態(tài)協(xié)同及800億美元的管理規(guī)模。公開資料顯示，截至2025年9月30日，普洛斯在全球與超過(guò)140家機(jī)構(gòu)投資者建立合作關(guān)系；在中國(guó)運(yùn)營(yíng)約450處物流倉(cāng)儲(chǔ)及制造研發(fā)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米，算力中心IT負(fù)載達(dá)1400兆瓦，新能源開發(fā)規(guī)模超2吉瓦。2025年，普洛斯算力中心業(yè)務(wù)全年收入同比增長(zhǎng)32%，已交付IT負(fù)載超420兆瓦。這意味著，高增長(zhǎng)、高毛利的新興業(yè)務(wù)有望推動(dòng)普洛斯估值從“物流地產(chǎn)”向“科技+新能源”切換。

普洛斯主要通過(guò)“開發(fā)-運(yùn)營(yíng)-證券化-再開發(fā)”的模式循環(huán)，此類輕資產(chǎn)模式通常更易于在二級(jí)市場(chǎng)獲得估值溢價(jià)。以其在中國(guó)內(nèi)地發(fā)行的中金普洛斯REIT為例，該基金在2023-2025年連續(xù)三年按當(dāng)年末市值計(jì)算的分派率保持在5%以上，在11只已上市倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs中表現(xiàn)較好。后續(xù)伴隨內(nèi)地公募REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)容，更多物業(yè)有望證券化，提升資產(chǎn)流動(dòng)性和估值。

目前普洛斯200億美元目標(biāo)估值對(duì)應(yīng)的市盈率約為8.5倍，與行業(yè)平均水平持平。不過(guò)，普洛斯IPO僅為市場(chǎng)傳聞，遞表時(shí)間、融資規(guī)模以及能否成功上市均有變數(shù)。同時(shí)，港股波動(dòng)或物流行業(yè)周期調(diào)整也可能導(dǎo)致股權(quán)縮水。亞馬遜、京東等企業(yè)布局自有物流也為普洛斯帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

無(wú)論行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局如何變化，普洛斯對(duì)于正處在化險(xiǎn)攻堅(jiān)期的萬(wàn)科都是最具確定性的高價(jià)值資產(chǎn)。去年萬(wàn)科歸母凈虧損885.56億元，資產(chǎn)總額約1.0萬(wàn)億元，負(fù)債總額約7847.6億元，凈負(fù)債率達(dá)123.48%，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債就有1605.6億元。普洛斯股權(quán)既是穩(wěn)定的分紅來(lái)源，更是可快速變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)流動(dòng)性儲(chǔ)備，無(wú)論IPO是否落地，都將助力萬(wàn)科優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解債務(wù)壓力。