女商人出資570萬購房遭代持抵押

花570多萬元買房，房子到了別人名下，還被辦了抵押貸款。

曹建軍認為自己經(jīng)歷了“有預謀的合伙詐騙”。9年過去，打官司兩次敗訴。鄭州警方立案又撤案，檢察院“不批準逮捕”。

“明明是我花的錢，為什么房子和錢都不見了？”事業(yè)停滯，夫妻離心，這個53歲的女人終日活在眼淚中。

2026年1月，珠海市香洲區(qū)，曹建軍準備開辦藝術培訓中心的房屋早已歸屬他人

“拍賣”：

轉款570多萬代他人支付購房款

2017年以前的曹建軍“一切都很順”。自己經(jīng)商多年，丈夫是川劇“變臉”傳承人，兩人在河南鄭州開辦的藝術培訓中心，“學員遍布各地”。

2017年4月，通過廣東人楊某某介紹，曹建軍到珠?？疾焓袌觥扇苏J識十多年，常有生意和資金上的往來。一張2015年的借條顯示，彼時，楊向曹借款高達550萬元。

經(jīng)楊某某介紹，曹建軍認識了楊的表弟，在珠海經(jīng)營房產(chǎn)中介的洪某某。在洪的推薦下，曹建軍看中了珠海海鄂農(nóng)資發(fā)展有限公司（以下簡稱海鄂公司）位于香洲區(qū)鏡新二街52號2棟101—104的四套房產(chǎn)，也見到了該公司負責房屋出售事宜的陳某。陳時任海鄂公司管理部經(jīng)理。

三方溝通時，曹建軍得知，因海鄂公司有國資背景，房產(chǎn)轉讓需走拍賣程序?！白屛野彦X準備好，其他事情交給洪某某辦?！彪S后，海鄂公司委托珠海市鴻東拍賣有限公司（以下簡稱鴻東公司）對上述房屋進行拍賣。拍賣底價為4120320元。

四套房屋的委托拍賣合同復印件

一份簽署于2017年5月12日的《轉讓協(xié)議》顯示：房屋出讓方為海鄂公司，洪某某以曾用名“洪某”和曹建軍一起列在受讓方。協(xié)議約定，總面積429.2平方米的四套房整體轉讓，總價5708360元，單價13300元/平。

2017年5月15日，接海鄂公司通知，按上述約定，曹建軍在珠海以柜臺匯款的方式支付200萬元到鴻東公司名下賬戶。200萬元中包含定金40萬元和預付購房款160萬元。第二天，曹返回鄭州。

同年5月27日，遠在鄭州的曹建軍按照約定轉賬40萬保證金后，鴻東公司對上述房屋進行“拍賣”。編號為珠鴻拍字（2017）第0527-1、2、3、4號四份拍賣成交確認書顯示：101—104四套房分別由莫某英、梁某輝、黃某文、陳某成競得。其中101房成交價格為943488元。

同年5月31日，曹建軍先向鴻東公司轉賬支付了2120320元，按照海鄂公司管理部經(jīng)理陳某的要求，該筆轉款附加信息及用途一欄載明“代陳某成、梁某輝、莫某英、黃某文支付購房款”。隨后，曹建軍又將購房尾款1588040元，按陳某的要求轉款至一個叫曾某華的個人名下賬戶。該轉款附加信息及用途一欄同樣載明代上述四人支付購房款。海鄂公司就該尾款向曹建軍出具了購房款收據(jù)。

曹建軍轉款購房時，楊某某通過微信發(fā)來的轉款備注

相關不動產(chǎn)權登記信息顯示，原屬海鄂公司的101—104四套房產(chǎn)隨后在2017年6月16日被登記在上述莫某英等四人名下。海鄂公司出具的《房屋移交清單》顯示，海鄂公司并沒有與實際出資人曹建軍進行房屋交接，而是與楊某某在2017年7月28日到8月30日期間就四套房產(chǎn)進行了交接。

曹建軍回憶，2017年7月初，其曾到珠海與楊某某、陳某和洪某某見過面。洪某某要求曹建軍支付此前約定的中介費20萬元。又提出讓曹建軍借款416萬元給其在別處購房，楊某某做擔保，借款的過橋費可沖抵20萬元中介費。按照洪某某的要求，曹建軍籌款將416萬轉至洪某某哥哥洪某光的個人賬戶，洪某光時任洪某某控制的房屋中介公司法定代表人。洪某光在8月到9月期間兩次還款給曹建軍298萬元，此后，曹再聯(lián)系不上洪某某。

2017年11月，曹建軍在珠海拿到了楊某某派人送來的上述四套房的鑰匙。12月，曹建軍開始對房屋進行裝修。在她的計劃里，三個月之后，藝術培訓中心就能開業(yè)。曹建軍說，當初看上這里，就是因為周邊有兩個幼兒園、四所中小學，“不愁招生”。

敗訴：

中介為何變成“共同受讓方”

然而，裝修沒到一個月，2017年12月29日，曹建軍向珠海市公安局香洲分局翠香派出所報警，稱自己“被詐騙了”。

警方詢問筆錄顯示，曹稱當天有一個叫梁某輝的男子找過來，稱其代持的102房已經(jīng)被中介公司的洪某某拿去做了抵押，抵押貨款的錢，洪某某已經(jīng)拿走。梁告訴曹建軍：現(xiàn)在房子是他的了。

曹建軍說，自己聽到這個消息后立即讓律師去房地產(chǎn)交易中心查記錄，發(fā)現(xiàn)其中102、103、104房被抵押貸款了450萬元，于是報警。

相關信息顯示：101房于2017年6月22日在工商銀行珠海分行辦理了抵押登記，抵押債權金額為130萬元。另外三套房在當年11月期間，先后被抵押給珠海一家小額貸款公司，抵押債權金額總計450萬元，抵押權人為吳某定。

珠海警方接警后，先后對曹建軍、洪某某、楊某某、陳某，以及莫某英、梁某輝等四個“代持人”進行了調查詢問。

曹建軍個人出資570多萬元購房，洪某某作為中介公司老板，名字卻出現(xiàn)在“受讓方”里。警方問曹：“當時簽訂的協(xié)議為何受讓方是你和洪某某？”曹建軍回答稱是因自己不在珠海，要讓洪某某幫忙辦轉讓的事，“寫上洪某某的名字方便一點。”

詢問筆錄顯示，雖然委托洪某某購房，曹建軍并沒有與洪某某簽訂過代理協(xié)議?！爱敃r我和洪某某協(xié)商過，辦完手續(xù)給他2%的中介費，但沒簽協(xié)議。”

洪某某于2018年1月7日、3月3日兩次接受警方詢問，其稱是自己先看中的海鄂公司房產(chǎn)，覺得價格便宜可以賺差價，楊某某也愿意參與，因為沒錢才找到曹建軍一起出資?！拔液蜅钅衬?、曹建軍是一起合作購買這套房子，賺到錢后三人一起平分?！焙檫€稱，由于三人在珠海都屬于限購對象，一起商量后找了四個人代持。洪某某還稱抵押貸款是三人商量后一起定的，因為曹和楊需要回籠資金進行周轉。

2018年1月9日、1月30日接受警方詢問時，楊某某給出了和洪某某同樣的說法，亦稱上述四套房是三人共同投資?！稗D手賺到錢后大家平分?！奔热皇恰肮餐顿Y”，為何上述《轉讓協(xié)議》中，受讓方?jīng)]有楊的名字？針對警方的疑問，其回答稱“目的是賺錢，簽不簽名都無所謂”。

針對“找人代持”，曹建軍接受警方詢問時說，2017年5月27日，洪某某打電話給她，說拍賣的房子也限購，不能用曹的名字買，必須用別人名義購買。曹稱當時其考慮已經(jīng)交了定金，如果不買的話，定金就沒了。且洪某某說可以幫她找?guī)讉€代持人先代持這幾間房子，等其在珠海開了公司后再轉到公司名下。“所以我同意洪某某這么做?！?/p>

曹建軍對警方稱，自己不認識，也沒見過代持人?！爱敃r洪某某說一年要給代持人2萬元代持費。代持一年等我戶口轉到珠海再過戶給我?！?/p>

上述四套房中，102房的產(chǎn)權登記人，也即代持人梁某輝，于2018年1月18日接受了珠海警方的詢問。梁稱自己在珠海沒有房，2017年6月份，洪某某通過朋友聯(lián)系到他，說幫忙代持房子一年，給5萬元，一年后房子會轉出去。梁到了洪某某的中介公司后發(fā)現(xiàn)另有二男一女也是代持人。隨后洪某某和楊某某帶四個人一起去稅務局和房管局辦理了過戶手續(xù)。拿了房產(chǎn)證后不久，洪某某說做生意要用錢，要梁配合他拿房子去銀行做貸款。

詢問筆錄顯示，梁某輝回憶，洪某某安排人先帶自己去一家銀行辦理貸款，沒辦成。又配合對方去一家公司辦理貸款，當時還有另外兩個代持人一起。梁代持的102房貸了130萬元。其稱后來就沒和洪某某聯(lián)系了?！霸ǖ?萬酬金只收到了1萬元?！?/p>

梁某輝對警方稱，洪某某一直跟他說讓其幫忙代持房子，他認為房子就是洪某某的，之前從來沒聽說和見過曹建軍。

相關文件顯示，經(jīng)過調查后，珠海市公安局香洲分局于2018年1月28日作出珠公香不立字【2018】00012號不予立案通知書，認為“現(xiàn)有證據(jù)無法證實有違法犯罪行為發(fā)生，決定不予立案”。曹建軍于2018年2月11日提起復議，香洲分局于2018年3月9日作出珠公香刑復字【2018】003號刑事復議決定書，決定維持原決定。

與此同時，曹建軍將海鄂公司起訴至珠海市香洲區(qū)人民法院，要求解除雙方于2017年5月12日簽訂的《轉讓協(xié)議》，海鄂公司返還購房款5708360元。香洲區(qū)法院于2018年2月7日立案后，追加洪某某和上述四個代持人為第三人。

同年9月20日，該案宣判，法院審理認為，從曹建軍、洪某某與海鄂公司簽訂的《轉讓協(xié)議》來看，曹建軍、洪某某作為共同的受讓方，與海鄂公司之間已成立房屋買賣合同關系，合同符合雙方當事人真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應當認定為合法有效?！拔从凶C據(jù)顯示海鄂公司在合同履約過程中存在違約情形。”

珠海市香洲區(qū)法院一審判決書

一審敗訴后，曹建軍上訴至珠海市中級人民法院。2019年3月，珠海中院駁回上訴，維持一審判決。

偽證：

“這樣說，公安就只能認為我們是合伙炒房子”

2020年12月22日，曹建軍在居住地河南鄭州報警。2021年1月7日，鄭州市公安局金水分局決定對“曹建軍被詐騙案”立案偵查。

2021年1月，鄭州警方?jīng)Q定對曹建軍被詐騙案立案偵查

鄭州警方的詢問筆錄中，楊某某承認，其曾在曹建軍于2017年向珠海警方報案“受騙”后，對珠海警方“說了謊”，其稱，是洪某某讓他跟派出所民警說去小額金融公司做抵押貨款的事跟曹建軍商量過，并且曹是同意的，“洪某某要我不管誰問就咬定這樣說。公安就只能認為我們是合伙炒房子，是民事糾紛?！?/p>

2021年7月20日，鴻東公司曾經(jīng)的股東陳某寧接受了鄭州警方的詢問，他曾負責辦理上述四套房子拍賣事宜。其稱，上述拍賣“只是走了一個形式”，“四個代持人并沒有實際參與拍賣”，“我也沒有見過這幾個人?！?/p>

陳某寧在詢問筆錄中解釋說，所謂的拍賣就是因為海鄂公司有國有性質，必須要走拍賣流程?！芭馁u確認書是我打印好交給陳某（海鄂公司管理部時任經(jīng)理），陳某找代持人簽完字又拿回來交給我?！?/p>

詢問筆錄顯示，在接受鄭州警方詢問時，陳某寧承認其之前“為了幫朋友向公安機關提供了虛假證言”。陳某寧稱，他和陳某“內心知道這房子是曹建軍買的，洪某某操作的”。其稱，曹建軍也說過是通過洪某某買房子，只是曹建軍不在珠海，都是洪某某來操作。

陳某寧對警方交代，第一次陳某找其去洪某某那里見面，說的就是洪和楊找了個人來買房，“我知道這四套房一直在中介掛著，長時間賣不出去?！?/p>

陳某寧向警方承認，讓曹建軍轉購房款時，他考慮到了轉款人和競拍人對不上的問題，就讓陳某（海鄂公司管理部時任經(jīng)理）在曹建軍轉款時跟曹交代說，要備注為“代那四個人支付房款”。

一份陳某寧按手印并簽字說明的文件顯示，2018年曹建軍第一次向法院起訴后，陳某寧和時任海鄂公司管理部經(jīng)理的陳某一起“制作了”一份授權委托書，內容為曹建軍委托洪某某全權代理2017年5月27日舉辦的上述四套房產(chǎn)拍賣活動。委托書并注明上述房產(chǎn)拍賣后過戶至四個代持人名下。2021年，陳某寧在這份“委托書”上寫下證言，承認委托人洪某某和受托人曹建軍的簽名“是偽造的”，由陳某寧本人書寫。

紅星新聞記者注意到，在履行上述《轉讓協(xié)議》的過程中，2017年5月，一家文化傳播公司在珠海市工商局注冊成立，注冊地址為上述四套房屋中的101房，股東為曹建軍、洪某某、楊某某。該公司于當年5月26日作出股東會決議，明確曹建軍占股51%，洪某某占股19%并擔任監(jiān)事，楊某某占股30%并擔任法定代表人。珠海法院在審理上述案件時，該公司的成立被海鄂公司列為證據(jù)之一，證明曹建軍與洪某某、楊某某屬“合作炒房關系”。但曹建軍稱，自己直到開庭才知道這家公司的存在，而且質疑海鄂公司在明知房屋已拍賣給自己的情況下，還簽訂租賃合同將101房租給楊某某注冊公司。

2020年，廣東信用司法所出具鑒定意見書，鑒定上述股東決議上曹建軍的簽名“非本人筆跡”。

股東會決議文件上曹建軍的簽名被鑒定為非本人筆跡

紅星新聞記者獲取的一份“個人二手房貸款初審結果函”顯示，在曹建軍2017年5月付款購買上述四套房屋前，2016年海鄂公司曾與莫某英簽訂過《房屋買賣合同》，雙方買賣的正是四套房屋中的101房，為購買該房屋，莫某英曾向銀行申請過抵押貸款。而莫某英正是一年后2017年四套房拍賣中101房的競得者。

紅星新聞記者注意到，2022年9月22日，洪某某曾經(jīng)的司機和同鄉(xiāng)吳某進在接受鄭州警方詢問時交代，2016年年底，洪某某就跟其提到過海鄂公司有四套待售房產(chǎn)，說準備找?guī)讉€珠海本地人代持操作買下后，再操作去銀行貸款。吳交代，沒多久，洪就說他表哥楊某某找了個準備在珠海開藝術培訓中心的朋友，“他準備把這四套房子介紹給這個河南人?！?/p>

上述104房代持人陳某成是珠海本地人，其在2021年7月接受鄭州警方詢問時交代，2017年三四月份，自己想在香洲區(qū)買房，洪某某告訴他104房可以零首付賣給他，房子過其名下后抵押給銀行，他再還本金和利息。陳某成告訴警方，房子過戶到自己名下后，被洪某某操作抵押給一家公司，抵押款110萬當時就被洪轉走。后來抵押公司多次找到他說洪只還了一個月利息就聯(lián)系不上了。

陳某成告訴警方，聯(lián)系上洪某某后，對方操作解押后又“逼著”他再次去把房子做了抵押，陳說，抵押的事都是洪聯(lián)系好，自己只是去簽字，錢先轉到其名下銀行卡上，洪某某再操作轉走。因為洪后來“沒還錢”，對方在中山法院把兩人一起起訴了。

陳某成說，自己一直想把房子“要回來”，但洪某某始終不承認陳是買房子的，“他說我只是代持人，房子跟我沒關系?！?/p>

關于上述四套房屋的抵押貸款，還值得注意的是：101房在2017年5月27日的拍賣成交價為94萬3488元，6月6日，房屋就要完成過戶前，海鄂公司委托了一家房地產(chǎn)評估公司對101房做了抵押價值評估，對方給出了185萬7492元的估價。10天后，房屋過戶到了代持人莫某英名下。6天后，在洪某某的操作下，該房屋在工商銀行珠海分行獲得了抵押貸款130萬元。

此外，關于洪某某，紅星新聞記者調查發(fā)現(xiàn)，珠海市香洲區(qū)人民法院的一份判決書顯示：2015年，洪曾因犯非法經(jīng)營罪被判處有期徒刑三年，緩刑五年。

撤案：

“偵查過程中發(fā)現(xiàn)不應對犯罪嫌疑人追究刑責”

2023年9月20日，歷經(jīng)兩年8個多月的調查，鄭州市公安局金水分局向金水區(qū)檢察院遞交對犯罪嫌疑人洪某某的提請批準逮捕書。

提請批準逮捕書顯示，警方查明：2017年7月，洪某某在幫助曹建軍購買珠海市香洲區(qū)鏡新二街四套房屋后，以介紹曹投資房產(chǎn)為名，以其在珠海市斗門鎮(zhèn)的三套房產(chǎn)抵押并由楊某某擔保向曹建軍借款416萬，其中包含鏡新二街101莫某英代持房產(chǎn)在銀行抵押后貸出的130萬按揭貸款。洪某某借款后將其中200萬轉給其前妻許某云，其余款項用于還賬和日常消費。

鄭州警方的提請批準逮捕書

此外，警方還查明洪某某多起涉案事實，涉及多名受害者，例如：2017年，洪某某稱自己名下一套房產(chǎn)在其哥哥名下，可以出售給他人，并且可以在銀行高評多貸，不用吳姓被害人付首付。對方同意并過戶后，洪某某先后操作貸款98萬，后又將房產(chǎn)二次抵押貸款49萬。所貸款項轉至其妻名下。

然而，收到批準逮捕提請后，金水區(qū)人民檢察院2023年9月28日以“事實不清，證據(jù)不足”為由作出不批準逮捕決定。2024年6月26日，金水分局作出撤案決定。理由是“在偵查過程中發(fā)現(xiàn)不應對犯罪嫌疑人追究刑事責任”。

鄭州警方的撤銷案件決定書

對此，曹建軍向鄭州市檢察院提交申請，要求對金水區(qū)檢察院的不批準逮捕決定行使監(jiān)督。今年1月，金水區(qū)檢察院書面答復曹建軍，稱就其反映的“對洪某某詐騙一案復查復核問題”已向鄭州市公安局金水分局發(fā)出《糾正違法通知書》。

今年1月，曹建軍被告知檢方已向警方發(fā)出《糾正違法通知書》

紅星新聞記者了解到，2026年春節(jié)過后，鄭州警方再次派人前往珠海進行調查。通話錄音顯示，4月14日上午，鄭州市公安局金水分局一位負責人在電話里告訴曹建軍，警方在珠海的調查已經(jīng)結束，“法制科正在在研究，會拿出一個意見，看是否構成案件。”

今年1月，記者在珠海見到了上述鄭州警方“提請批準逮捕書”上提到的多名涉案受害者，其中包括跟隨洪某某多年的同鄉(xiāng)兼司機。受騙者中有人因此背上高額債務，有人失去唯一住房，艱難租房度日。

記者了解到，曹建軍2017年花570多萬購買的上述四套房產(chǎn)，其中102—104三套房屋被洪某某帶著持有人抵押貸款450萬后，因未按時還款，已被中山市第二人民法院2020年執(zhí)行拍賣。101房則在2021年2月被鄭州警方查封。

102—104三套房屋被執(zhí)行拍賣

為了在珠海開辦藝術培訓中心，曹建軍曾向親朋借款200多萬，后續(xù)為了追回房產(chǎn)，曹建軍又借高利貸打官司，現(xiàn)在面臨房、財兩空。2025年，曹建軍的公婆雙雙患病，公公于當年離世，患腎衰竭的婆婆一直在等錢醫(yī)治?！拔艺煞蛘J為這一切都是我造成的?！?/p>

今年5月14日下午，紅星新聞記者聯(lián)系到鄭州市公安局金水分局一位負責人，在記者表明身份后，對方稱“調查工作完成后，法制部門正在審”，隨后拒絕了記者的進一步采訪要求。

5月15日上午，上述金水分局相關工作人員約談曹建軍，談話錄音顯示，對方稱經(jīng)市區(qū)兩級公安局法制部門研究和專家論證，從現(xiàn)有證據(jù)來看，案件構不成詐騙。若曹建軍對此有異議，可申請檢察院立案監(jiān)督，同時建議她走自訴途徑。