原標(biāo)題：【解局】打著飛的去重慶炒房？別鬧了

作者：木桐來(lái)源：公號(hào)“俠客島”

重慶的房市，最近一直為輿論熱切關(guān)注。

這不，昨天夜里，重慶市國(guó)土房管局就連夜發(fā)聲：“歡迎各地有識(shí)之士來(lái)重慶安家置業(yè)，但是堅(jiān)決反對(duì)來(lái)’炒房’牟利”，并采取了三項(xiàng)措施進(jìn)行遏制。

在“打著飛的去重慶買(mǎi)房”等流言背后，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)，到底發(fā)生了什么？

漸熱

我們可以回顧一下這一波重慶樓市逐漸為外界關(guān)注的過(guò)程。

去年12月，萬(wàn)科總裁郁亮在接受人民日?qǐng)?bào)獨(dú)家專(zhuān)訪時(shí)，稱(chēng)“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也會(huì)帶來(lái)不少問(wèn)題，最理想的是像重慶那樣，每年房?jī)r(jià)都漲一點(diǎn)，但低于居民收入水平的增速，這也是所有人都愿意看到的”；

12月29日，黃奇帆卸任重慶市長(zhǎng)。網(wǎng)上流傳的卸任感言中有這么一句話，“重慶房?jī)r(jià)會(huì)一直緩漲，五年內(nèi)翻番”；去年12月26日至今年1月1日，一周內(nèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶樓市的成交量超過(guò)去年2月和7月全月的成交量，甚至有媒體報(bào)道，有外地人“打著飛的”去重慶買(mǎi)房；

重慶官方的反應(yīng)也很快，半個(gè)月內(nèi)5次發(fā)聲，并下發(fā)文件，“嚴(yán)格預(yù)售方案?jìng)浒?、加?qiáng)備案價(jià)格審查、嚴(yán)格預(yù)售方案變更和嚴(yán)格預(yù)售方案執(zhí)行”。

清流

若以2001年至2016年為一個(gè)周期，在此期間，重慶房?jī)r(jià)，大約由每平方米2000多元，上漲至8000多元。

同周期內(nèi)，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京均價(jià)從每平方米不到5000元，上漲至接近4萬(wàn)元（2016年12月，北京新建商品住房成交均價(jià)為3.82萬(wàn)元/平方米）。類(lèi)似的，環(huán)視周?chē)缺冉允恰?/p>

也無(wú)怪乎世人皆稱(chēng)，重慶樓市為“業(yè)界清流”。很巧，這個(gè)周期，也正是黃奇帆執(zhí)政重慶的周期。

如何做到？人稱(chēng)黃市長(zhǎng)調(diào)控房地產(chǎn)有三寶：增供應(yīng)、控價(jià)格、強(qiáng)保障。

土地供應(yīng)上，重慶的國(guó)土面積為北京、天津、上海三市總面積的2.39倍，管夠；外加地票制度加持，保證了土地市場(chǎng)的良性流動(dòng)。價(jià)格上，黃市長(zhǎng)公開(kāi)提出，土地的價(jià)格不能超過(guò)房?jī)r(jià)成本的35%。保障上，修建大面積的廉租房、公租房，大大沖淡對(duì)商品房的需求。

然而元旦前一周的成交量猛增，不但把重慶拱上頭條，更讓人有些看不懂。清流為何變泥石流？說(shuō)好的“最理想”呢？

爆紅

島妹連線重慶的朋友，獲得了當(dāng)?shù)氐囊恍┫ⅲ涸缭邳S市長(zhǎng)離任前，民間已在流傳“重慶房?jī)r(jià)將漲”的說(shuō)法。近期，北京的朋友紛紛來(lái)咨詢(xún)，有的一邊丟“打飛的去重慶買(mǎi)房”的新聞鏈接給她，一邊問(wèn)重慶房?jī)r(jià)是不是真的要猛漲；還有外地的中產(chǎn)朋友，也在四處托當(dāng)?shù)厝俗稍?xún)重慶的學(xué)區(qū)房。

漲得慢，對(duì)百姓而言是好事。島妹從重慶的朋友處得到佐證，她家的裝修師傅從農(nóng)村進(jìn)市里務(wù)工，如今已在重慶買(mǎi)下兩套房，貼瓷磚的師傅也買(mǎi)了兩套房，還有一窮二白來(lái)到重慶的朋友，憑自己的奮斗買(mǎi)了三套房。

對(duì)于投資客而言，從目前這撥行情來(lái)看，重慶很像一塊政府嚴(yán)格管控下的“價(jià)值洼地”。趁著換屆，也許能實(shí)現(xiàn)一輪補(bǔ)漲，甚至快速溢價(jià)。畢竟，過(guò)去五年，重慶GDP增長(zhǎng)了98%，居民人均收入增長(zhǎng)了55%，而房?jī)r(jià)，卻只漲了12%。

然而，有專(zhuān)家及當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)人士認(rèn)為，庫(kù)存大仍然是事實(shí)，消納當(dāng)前的庫(kù)存，還需要多費(fèi)功夫。加上當(dāng)?shù)卣w土地供應(yīng)充足，短期內(nèi)上漲空間有限。

黃奇帆此前就說(shuō)過(guò)，02年到03年，重慶一次性?xún)?chǔ)備了40多萬(wàn)畝地，市政府計(jì)劃20年內(nèi)每年只開(kāi)發(fā)5%，一年最多用2萬(wàn)畝。照此計(jì)算，到2023年，重慶的土地供應(yīng)仍會(huì)充足。

因此，對(duì)于重慶的這輪爆紅，島妹也持保留意見(jiàn)。

可以看到，現(xiàn)在各種打聽(tīng)、咨詢(xún)重慶房產(chǎn)的朋友，有不少是被“打飛的去買(mǎi)房”的新聞吸引，由此互相傳染、模仿；對(duì)于重慶樓市的判斷，有多少是出于價(jià)值投資的理性考量，又有多少出于腦子一熱的一窩蜂，很難說(shuō)。至于那些流傳的小道消息、“卸任感言”，真實(shí)性究竟有幾分？會(huì)不會(huì)是莊家趁嚴(yán)格管控的市長(zhǎng)換屆，將重慶房?jī)r(jià)炒向高位而設(shè)下的局？

重慶的官方也印證了島妹的判斷：“極少數(shù)唯利是圖、缺乏社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)和個(gè)人，企圖通過(guò)編造和傳播虛假信息進(jìn)行輿論炒作，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲牟取暴利，引起市外少數(shù)企圖炒房者的跟風(fēng)，以及市內(nèi)購(gòu)房者的擔(dān)憂”。

北京

重慶的房?jī)r(jià)是“不一定大漲”，北京的房?jī)r(jià)卻是“不讓漲”了。

自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，且“要落實(shí)地方政府主體責(zé)任”以來(lái)，作為一線熱點(diǎn)城市的北京，上個(gè)月，市委書(shū)記郭金龍和市委副書(shū)記、代市長(zhǎng)蔡奇先后談及房?jī)r(jià)。

其中的表態(tài)，明確又令人矚目：“確保明年（2017年）房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”。

在12月底的北京市委全會(huì)上，郭金龍直言：“房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，積累了風(fēng)險(xiǎn)，而且增加了社會(huì)焦慮，也是對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)”；

而在調(diào)研中，蔡奇則提出，“加大普通商品住房供給力度，確保明年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”，要“以建立購(gòu)租并舉住房制度為主要方向”，把“租房住”作為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要手段。

和此前相比，這樣的表態(tài)變化不可謂不大。

例如，2015年年末的北京市委十一屆九次全會(huì)，時(shí)任市長(zhǎng)王安順在部署2016年重點(diǎn)工作時(shí)，提到了京津冀、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、優(yōu)化城市格局等詞，但并未提及房?jī)r(jià)；

2016年底的這一次，不但多次提及房?jī)r(jià)，“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”更被置于下一年重點(diǎn)工作的第三位，僅次于疏解非首都功能、培育新發(fā)展動(dòng)力兩項(xiàng)。

政府的重視不言自明，其目標(biāo)、手段也顯而易見(jiàn)。

目標(biāo)很簡(jiǎn)單，“住有所居”。在這一項(xiàng)中，北京重點(diǎn)提到的是土地市場(chǎng)的關(guān)鍵要素：“要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”。

手段，則是“建立購(gòu)租并舉的住房制度”。首先是“加大普通商品住房供給力度”，滿(mǎn)足“購(gòu)”的需求；而包括定向安置房、公租房、自住型商品房等“三房”在內(nèi)，則是要做好住房保障工作。言下之意，人人有房住≠人人有住房。

焦慮

房子從普通的容身之所，搖身一變成為國(guó)民投資愛(ài)寵，究竟是誰(shuí)賦予其魔性？對(duì)于這一點(diǎn)，島妹此前曾分析過(guò)（詳見(jiàn)《房?jī)r(jià)，你給我站住》）。如今，中央明確定位——“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，要還房子以自住的本來(lái)面目，這又意味著什么？

其實(shí)，在如今的中國(guó)，房子不僅被賦予了炒作增值的經(jīng)濟(jì)意義，還被賦予了太多社會(huì)意義，諸如“自身價(jià)值”、“社會(huì)地位”、“資產(chǎn)證明”等。

政府能提供的保障，只是滿(mǎn)足生理需求的底線，以解決群眾的基本住房需求為出發(fā)點(diǎn)；但人們?cè)缫褜?duì)房子賦予了諸多意義，而大多數(shù)一二線城市的土地供應(yīng)有限、熱點(diǎn)城市房產(chǎn)有限，房子自然奇貨可居。

房?jī)r(jià)走高，大批熱錢(qián)進(jìn)入炒作，資金杠桿逐級(jí)增加，必然會(huì)累積風(fēng)險(xiǎn)。眼看著房?jī)r(jià)越漲越高，而工資漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，想買(mǎi)房的剛需也就越來(lái)越焦慮——對(duì)此，郭金龍說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)，房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，積累了風(fēng)險(xiǎn)，而且增加了社會(huì)焦慮，也是對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)。

其實(shí)，解決居住的基本需求不難，重慶大面積建設(shè)保障房的做法已經(jīng)取得了成效：大量覆蓋大學(xué)生、農(nóng)民工群體，稀釋了剛性需求。

北京下一步的重點(diǎn)也在于此，幫你把房?jī)r(jià)叫停在這兒，買(mǎi)得起產(chǎn)權(quán)的可以買(mǎi)，買(mǎi)不起產(chǎn)權(quán)的可以申請(qǐng)保障房或者租房。

配套

關(guān)鍵是，要還原房子原本的意義，就得剝離附著在其身上的多余屬性，多管齊下。要化解社會(huì)焦慮，恐怕也不能僅僅靠調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，更需要統(tǒng)籌改革。

從目前來(lái)看，投資房產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)門(mén)檻低、增值快，因?yàn)闆](méi)有對(duì)個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，流動(dòng)性也較強(qiáng)。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，這么理想的投資品，還能在國(guó)內(nèi)找到更好的替代嗎？因此，要滿(mǎn)足資產(chǎn)的安全需求，還得加快完善和健全多層次資本市場(chǎng)，暢通多種理財(cái)渠道，切實(shí)保護(hù)中小投資者利益。

而如果要滿(mǎn)足愛(ài)和歸屬感的需求，還得先想想，為什么“沒(méi)房免談”成了越來(lái)越多丈母娘對(duì)未來(lái)女婿一票否決的鐵律？

可憐天下父母心，沒(méi)有自己的房子，意味著未來(lái)生活很可能要受苦。這種苦既包括要?？捶繓|臉色，動(dòng)輒搬家，或者為漲房租而急扯白臉，還有對(duì)潛藏于房子背后的公共服務(wù)資源的考量。

其實(shí)，“沒(méi)房免談”的背后，顯然還有機(jī)制上的不到位。單說(shuō)租房，目前國(guó)家對(duì)承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度不夠，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、無(wú)理克扣押金等現(xiàn)象頻出，導(dǎo)致住房租賃期限短、房客常搬家，可謂麻煩重重。

所以，“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”的提法，真是極有必要。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，單一短效之策只治標(biāo)，按下葫蘆又浮起瓢，只有全面長(zhǎng)效之策才治本。重慶樓市多年的靜水流深與最近幾周的爆紅，更讓人清晰地看到，監(jiān)管層略有松動(dòng)或者只是有松動(dòng)的蛛絲馬跡，很快就有人瘋狂起來(lái)，而且這種瘋狂極易傳染至周邊的焦慮人群。

因此，房市調(diào)控的定力與能力，不可或缺；基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，也亟待補(bǔ)上。

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