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房地產(chǎn)冰火兩重天，該買房還是賣房？(1)

2017-01-19 08:19:26  新華網(wǎng)    參與評(píng)論()人

原標(biāo)題：房地產(chǎn)冰火兩重天，該買房還是賣房？

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)中心李鐵理事長(zhǎng)近日發(fā)表演講，對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策進(jìn)行了解讀。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨“冰火兩重天”的形勢(shì)，“火”顯示在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)；“冰”，則是大部分三四線城市和部分二線城市房子大面積積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

李鐵認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的原因是供給和需求的不相匹配，因此需要在房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)增加土地供給，大力發(fā)展特大城市周邊的中小城市；而對(duì)于三四線城市等供給過(guò)剩地區(qū)，則要堅(jiān)定不移地去庫(kù)存，并鼓勵(lì)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，人們的收入水平增高了，才會(huì)有人來(lái)買房。


2017年房?jī)r(jià)會(huì)上漲還是下跌？該買房還是買房？

房地產(chǎn)形勢(shì)判斷

關(guān)于房地產(chǎn)形勢(shì)的評(píng)價(jià)，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也特別明確指出，存在著兩類情況，就是冰火兩重天。

“火”，是火在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)；“冰”，則是大部分三四線城市和部分二線城市房子是賣不出去的，而且是大面積的積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

我們看房?jī)r(jià)上漲，北上廣深的房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)。像北京這樣的城市，房?jī)r(jià)上漲還有很大空間，離天花板還有很大距離。為什么？因?yàn)楸本┰诳刂迫丝诘倪M(jìn)入，如果把最好的、有限的公共資源限制在為一定的人口服務(wù)，當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致與各種公共服務(wù)和市場(chǎng)化服務(wù)高水準(zhǔn)相匹配的房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間。

另外一線城市大多是面對(duì)全國(guó)的人口，尋租機(jī)會(huì)高。在北京和上海這類地方，任何一個(gè)房地產(chǎn)商，只要你在這里拿到地，就可以掙到錢。

可是我們還同時(shí)面對(duì)更為嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，就是相當(dāng)一大部分城市，尤其是二三四線城市存在嚴(yán)重的積壓，影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的增長(zhǎng)。可以說(shuō)，在這些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)大量的積壓，可能會(huì)導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)速度下滑一到兩個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能說(shuō)與這些二三四線城市房子賣不出去沒(méi)有關(guān)系。城市政府土地出讓金沒(méi)有了，直接關(guān)系到基礎(chǔ)設(shè)施投資跟不上去，也是很嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。

我們看到不同機(jī)構(gòu)根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)方法，得出的結(jié)論，就是平均積壓水平可能達(dá)到100億平方米左右。100億平方米需要多少年來(lái)消化呢？我們舉了一些個(gè)案，有的是需要20年，有的是需要十幾年。

房?jī)r(jià)上漲的原因是什么？

我們看到如圖所示，北京以海淀區(qū)、東城區(qū)、石景山區(qū)為代表的房?jī)r(jià)上漲十分清晰，而重要原因是北京的公共服務(wù)水平高。但是，與此同時(shí)，北京的建設(shè)用地供給在逐年下降，從2014年的5150公頃下降到2016年的4100公頃，當(dāng)前還在繼續(xù)下降。這能不影響到供給和需求的不相匹配嗎？因此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，要在房?jī)r(jià)上漲的地方增加土地供給。

北京四個(gè)城區(qū)，海淀、東城、西城、朝陽(yáng)，平均房?jī)r(jià)將近9萬(wàn)塊錢一平米，上海是10萬(wàn)塊錢一平米，深圳也是高房?jī)r(jià)。工薪階層沒(méi)有可能買得起這些住房，也沒(méi)有更多的土地供給來(lái)滿足這些廣大中低收入人口的購(gòu)買住房的需求。

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