原標(biāo)題：馬光遠(yuǎn)：房?jī)r(jià)漲到了天上，選擇做接盤俠，還是租房？

作者：馬光遠(yuǎn)

2016年房?jī)r(jià)的暴漲，讓熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)距離年輕人越來(lái)越遠(yuǎn)。以北京為例，在房?jī)r(jià)均價(jià)早已經(jīng)突破5萬(wàn)之后，每套房子的價(jià)格平均接近600萬(wàn)，一個(gè)家庭稅后年收入20萬(wàn)的家庭，不吃不喝也需要30年。即使北京市將2017年房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)確定為“環(huán)比不上漲”，但目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓很多人可望不可及。

從租金看，北京目前平均每套住房的租賃價(jià)格為4500多，相對(duì)于買房，租房的壓力明顯要小很多。那么，你會(huì)選擇租房還是選擇買房？

其實(shí)，就在去年6月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出要構(gòu)建租售并舉的住房制度。并在稅收、公積金等各個(gè)方面鼓勵(lì)租房。

然而，從去年的情況看，這種鼓勵(lì)措施并沒有讓很多人放棄買房而去租房。因?yàn)椋@絕非一個(gè)簡(jiǎn)單的解決負(fù)擔(dān)問題。

從簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)而言，相對(duì)于高高在上的房?jī)r(jià)，房租還是比較便宜的。接近600萬(wàn)的售價(jià)，和4500元每月的房租比，北京的租售比已經(jīng)到了令人嘆為觀止的程度。

北京一些房子的租售比甚至超過了1:1000，按照租金，收回買房的成本，甚至?xí)^70年的住房的法定期限。我不敢說(shuō)北京的房租很便宜，但最起碼，相對(duì)于房?jī)r(jià)，房租至少是能承受的。

但是，即便如此，很多中國(guó)人在盡可能的情況下，仍然會(huì)選擇買房，而不是租房。因?yàn)樵诤芏喑鞘?，即使房子不是“炒的”，但因?yàn)槠淅壛撕芏嗟母＠蚨膊缓?jiǎn)單就是“住”的。

比如，北京的學(xué)區(qū)房為什么到了駭人聽聞的天價(jià)仍然有那么多人趨之如騖，因?yàn)榇蠹屹I的不是房子，而是孩子上學(xué)的資格。相對(duì)于孩子的前途，房?jī)r(jià)是否太高已經(jīng)不重要。你是通過高房?jī)r(jià)，在獲取孩子的未來(lái)，而孩子的未來(lái)是無(wú)價(jià)的。這種把房子的所有權(quán)與教育等公共服務(wù)進(jìn)行緊密捆綁的情況下，房子當(dāng)然不是簡(jiǎn)單住的。

至于其他的原因，比如，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，國(guó)人的習(xí)慣，以及長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)在住房租賃公共政策層面的缺失已經(jīng)是次要原因。也就是說(shuō)，在公共服務(wù)的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權(quán)相對(duì)于租賃權(quán)，具有獨(dú)特的不可比擬的優(yōu)勢(shì)。

住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住功能的價(jià)值。這是住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。特別是在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然很強(qiáng)烈的情況下，這更成了大家集體行動(dòng)的邏輯。

我從來(lái)不鼓勵(lì)年輕人租房子，因?yàn)檫@種選擇很害人。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提出了中國(guó)未來(lái)住房制度的大方向是建立租售并舉的住房制度。然而，即使是去年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的上述鼓勵(lì)租房的辦法，仍然沒有多少亮點(diǎn)可言，落地的更是寥寥無(wú)幾。

房地產(chǎn)市場(chǎng)化十多年來(lái)，公共政策對(duì)租房市場(chǎng)極其冷漠，因?yàn)檎谄渲袩o(wú)利可圖。鼓勵(lì)租房的措施很多都是隔鞋搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵(lì)大家租房，但到實(shí)際操作層面，幾乎所有的政策都無(wú)法落地。

政策如果真的要鼓勵(lì)租房，最起碼應(yīng)該做到三點(diǎn)大的突破：

第一、把買房和孩子入學(xué)脫鉤。買房可以入學(xué)，租房也應(yīng)該有入學(xué)資格，如果規(guī)定租房有入學(xué)資格，相信很多人會(huì)選擇租房而不是買房；

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