很多人提到，是不是應(yīng)該在主城區(qū)通過(guò)行政手段壓制房?jī)r(jià)？這是反市場(chǎng)的做法。想買房子的人包括媒體人，他們?cè)诒本┵I房并不等于到主城區(qū)買房。其實(shí)在北京郊區(qū)還有很大空間，關(guān)鍵是相對(duì)應(yīng)的政策供給嚴(yán)重不足。

還有就是投資需求。有些智庫(kù)調(diào)查得出的結(jié)論，高收入人口城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入水平在20萬(wàn)元人民幣左右，其實(shí)可能還高。我們也在試圖通過(guò)移動(dòng)端數(shù)據(jù)來(lái)調(diào)查人的真實(shí)收入水平。

這么多高收入人口到哪里買房，肯定到北京、上海等投資水平高、尋租機(jī)會(huì)高的地方，既可以享受優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，還可以提升住房的價(jià)值。當(dāng)然貨幣貶值速度在加快，把錢存在銀行里肯定也要貶值的。

住房供給嚴(yán)重過(guò)剩的原因是什么？

我特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)在部分二線城市和絕大部分三四線城市面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。房子嚴(yán)重積壓賣不出去，政府的土地出讓不出去，這和我們近20年的城市發(fā)展模式有關(guān)。

城市發(fā)展模式主要的財(cái)政資金來(lái)源是土地出讓。因?yàn)槲覀兡玫睾鼙阋?，從農(nóng)民手里拿地，征地成本很低。土地出讓收益已經(jīng)成為城市政府經(jīng)營(yíng)管理城市最重要的資金來(lái)源。

我曾經(jīng)講過(guò)，按市場(chǎng)規(guī)律，如果房地產(chǎn)是一種商品和投資品，那么在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下會(huì)形成供給波動(dòng)，這是市場(chǎng)化規(guī)律，是企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致的結(jié)果?？墒侨绻谝粋€(gè)國(guó)家，城市政府要大幅度干預(yù)這個(gè)市場(chǎng)，甚至城市政府作為利益主體來(lái)直接參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的話，城市政府和企業(yè)的共同作用一定會(huì)把供給波動(dòng)過(guò)度放大，而且放大到比市場(chǎng)自身競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致的波動(dòng)高很多，實(shí)際上這種結(jié)果在中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了。

這種波動(dòng)最明顯的現(xiàn)象就是現(xiàn)在部分二線城市和相當(dāng)大部分的三四線城市的房子賣不出去。一個(gè)地產(chǎn)老總曾跟我說(shuō)，地產(chǎn)商只有通過(guò)賣房子才能把成本收回來(lái)，而且還要有利潤(rùn)。企業(yè)需要利潤(rùn)最大化，政府也需要利潤(rùn)最大化，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的巨大波動(dòng)，三四線城市的泡沫都是如此產(chǎn)生的。

對(duì)策

從金融政策、財(cái)政政策、稅收政策來(lái)調(diào)整購(gòu)買投資性住房是很重要的手段。

在房?jī)r(jià)上漲地區(qū)要增加土地供給。怎么增加供給呢？我們不能在城市主城區(qū)去修一批低價(jià)房，這是做不到的。但可以在周邊和中小城市來(lái)發(fā)展。通過(guò)特大城市周邊的中小城市發(fā)展來(lái)解決中低收入人口住房問(wèn)題，需要在離主城區(qū)一定半徑距離的地方，通過(guò)放大空間的范圍解決用地供給問(wèn)題，也要解決城市發(fā)展的各種矛盾。

發(fā)展特大城市周邊的中小城市。我們跟世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)我國(guó)中小城市數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。在特大城市周邊三四十公里半徑，中小城市的數(shù)量很少。為什么？限制開發(fā)，北京上海都是如此。如果放大到50公里半徑左右，就已經(jīng)到了鄰省的邊界。

如果中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出要發(fā)展特大城市周邊的中小城市，這個(gè)政策就會(huì)具有非常重要的戰(zhàn)略性價(jià)值和內(nèi)涵。特大城市郊區(qū)的軌道交通建設(shè)，會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律帶動(dòng)城郊中小城市的發(fā)展，并會(huì)大大緩解特大城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題，這是非常重要的一個(gè)政策措施。

要改善城市間和特大城市周邊的交通資源配置。我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平很快，也帶動(dòng)了城市間交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展。但是近幾十年是城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)期，我們主要是發(fā)展高速公路、城區(qū)地鐵，但城郊鐵路發(fā)展非常滯后。一旦我們的軌道交通像所有其他發(fā)達(dá)國(guó)家特大城市一樣，發(fā)展到兩三千公里的時(shí)候，周邊城市就會(huì)迅速興起，這也會(huì)對(duì)促進(jìn)中小城市發(fā)展、緩解住房供給問(wèn)題會(huì)起到非常好的作用。

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