國內(nèi)許多城市房價在接連打破一系列經(jīng)濟(jì)常識與預(yù)期之后又“上天了”。
有人說，高房價正在透支實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力，透支年輕人的夢想……到底應(yīng)如何理性看待這瘋狂上漲的房價？高房價的根源在哪里？
新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒接受中國經(jīng)濟(jì)學(xué)教育科研網(wǎng)采訪時曾表示，分稅制推出以后，地方政府大部分的財(cái)政都上交中央，許多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府對于地方政府財(cái)政撥款往往不能滿足地方建設(shè)發(fā)展的需要，所以地方建設(shè)很多還是依靠地方財(cái)政支撐。與美國不同，中國地方政府不能發(fā)公債，到銀行借錢也有諸多限制。地方政府就會以土地作為抵押，通過土地財(cái)政獲取地方建設(shè)發(fā)展所需資金。因此，土地出讓價格越高，對地方財(cái)政就越有利。
鄧永恒介紹，幾年前他做過一個研究，發(fā)現(xiàn)地方政府在任期內(nèi)的GDP業(yè)績以及他們對于環(huán)保建設(shè)的投資，與地方政府考核有很高的相關(guān)性。通過考察283個地級市市長、市委書記10年來的升遷情況，研究發(fā)現(xiàn)市長和市委書記的升遷概率與他們?nèi)温毱陂gGDP增長業(yè)績有很大的正相關(guān)，而GDP的增長又受房地產(chǎn)繁榮的拉動。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在今年兩會期間表示，國際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的“根”是土地財(cái)政。地方政府控制土地，通過賣地或開發(fā)來獲得收入。但在此過程，要明確地方政府需留出足夠土地財(cái)政收入，用以購置或控制一批房源，用較為平價的價格進(jìn)行長期出租，支持本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
限購是不是最好的辦法？
一直以來，國內(nèi)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要通過限購的行政手段來實(shí)現(xiàn)。這些政策一定程度上增加購房難度，抑制了投機(jī)，但是政府對房地產(chǎn)采用限購的調(diào)控政策是不是最好的辦法呢？
鄧永恒表示，近年來中國出臺了多套“降溫”政策，對這些政策的有效性做過跟蹤。研究發(fā)現(xiàn)在不少房市中，“降溫”政策出臺六個月后，有半數(shù)以上出現(xiàn)了房價反彈現(xiàn)象，導(dǎo)致市價變得更高。
鄧永恒稱，中國政策的目標(biāo)通常較短，往往通過行政手段進(jìn)行調(diào)控，沒有一個長期的政策框架。2016年，是房地產(chǎn)的大牛市。不僅中國一線二線城市房價飛漲，在海外，加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本以及美國的加州也興起了一波房產(chǎn)投資的熱潮。同樣是寸土寸金，同樣是空間有限，但在新加坡，房價已經(jīng)連續(xù)3年下跌了。
鄧永恒表示，新加坡政府的房市宏觀調(diào)控政策就相對有的放矢。新加坡制定房市調(diào)控政策會兼顧老百姓對住房的可支付能力，通過政府各部門間的協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)“提高住房質(zhì)量，降低住房費(fèi)用”的目標(biāo)。
例如，新加坡有80%的住房屬于政府開發(fā)的組屋，僅有10%是較高端的私有住房。新加坡政府運(yùn)用多次提高房產(chǎn)交易印花稅的方式，逐漸達(dá)到了有效調(diào)控其私房市場一度過熱，吸引了過量的投機(jī)、投資的問題。
中國的政策出臺往往還存在“一刀切”的問題。二線房市供過于求，全國卻出臺一視同仁的“去庫存”政策，導(dǎo)致一線房地產(chǎn)市場過熱。實(shí)際上，這與許多國際媒體問“中國房市是否會崩盤”犯了同樣的錯誤。
李稻葵今年兩會期間表示，房地產(chǎn)市場需要一個長期、有效的基礎(chǔ)性機(jī)制。但截至目前，只是采取了調(diào)控手段，如限購或調(diào)整對二套房、三套房的信貸政策，這并非治本之策。
從土地財(cái)政來看，李稻葵認(rèn)為，地方政府一方面控制了土地財(cái)政，另一方面卻不持有和管理自己的房產(chǎn)，因此房地產(chǎn)問題不能得到解決。重慶模式是一個很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供給方面“隨行就市”，用土地供給的多寡來控制土地價格。這還不夠，地方政府還必須再持有相當(dāng)一部分房產(chǎn)。
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