專家表示，就北京而言，小區(qū)的綠地、道路等是沒有計(jì)入到買房的公攤面積中的。這些面積屬于業(yè)主共有面積，業(yè)主擁有土地使用權(quán)，但不是分?jǐn)偯娣e。

中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但推行時(shí)應(yīng)尊重大家意愿和需求。

王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強(qiáng)行推行，要尊重《物權(quán)法》。

3 開放使用小區(qū)道路如何補(bǔ)償？

如何釋放小區(qū)中的道路資源？王衛(wèi)國認(rèn)為，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)必要協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。

同時(shí)，要區(qū)別對(duì)待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào)；對(duì)于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開對(duì)于緩解交通沒有實(shí)質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。

此外，對(duì)于單位大院，王衛(wèi)國表示，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

這里面的關(guān)鍵問題是土地使用權(quán)，它包括兩類，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán)，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。

王衛(wèi)國表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回，只要適當(dāng)補(bǔ)償即可；對(duì)于出讓土地使用權(quán)，政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪音、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。

4 街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消？

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，新建小區(qū)街區(qū)化，從理論上講是做得到的。比如在香港、澳門，就有不少都是以單獨(dú)的樓棟為單元。

那如果都是單獨(dú)的樓棟，沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費(fèi)？

對(duì)此，樓建波說，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的。所以將來也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來確定。

“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化。”樓建波說，因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個(gè)小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

至于道路開放后是否會(huì)切割小區(qū)，造成物業(yè)不好管理？樓建波認(rèn)為這也不是問題，“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開了，并沒有影響到物業(yè)管理。”

同時(shí)，樓建波建議，在具體執(zhí)行時(shí)不能“一刀切”，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況逐步推進(jìn)。“街區(qū)制是一個(gè)系統(tǒng)工程，不能分割開。比如街區(qū)制的一大目的就是打開大院或小區(qū)，形成微循環(huán)的道路，那么如果三個(gè)小區(qū)挨著，一個(gè)小區(qū)打開了，另外兩個(gè)沒有打開，道路還是循環(huán)不了，反而成為了斷頭路。”