無法落宗的原因

2月8日上午，一位福成上上城五期的業(yè)主表示，其所在小區(qū)共有4棟樓無法落宗，通過業(yè)主們自行查詢得知，1、2、3號樓土地屬于工業(yè)用地，4號樓屬于綠化用地，由于土地性質(zhì)問題，房屋未落宗而無法換發(fā)不動產(chǎn)證。

未落宗，是指土地使用權(quán)人有土地使用數(shù)量支配權(quán)，但沒有落實地塊或宗地。經(jīng)濟觀察報根據(jù)業(yè)主投訴和現(xiàn)場查詢記錄不完全統(tǒng)計，目前燕郊80多個小區(qū)中，至少有33個小區(qū)存在無法落宗的情況。其中多數(shù)為單位家屬樓，由于用地為劃撥，所以整體無法辦理落宗。

2016年1月份，國土資源部發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，目前已經(jīng)有18個省、直轄市、自治區(qū)啟動不動產(chǎn)登記。2016年12月1日，三河市開始正式實施不動產(chǎn)登記，未來無論一手房還是二手房交易全部換發(fā)不動產(chǎn)證，取代原來的房產(chǎn)證。原來購房者只拿到房產(chǎn)證，小區(qū)國有土地使用證統(tǒng)一在開發(fā)商手中備存，不動產(chǎn)證為國有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證二合一。

前述廊坊市國土系統(tǒng)人士介紹，從不動產(chǎn)登記實施以來，廊坊市下轄三河市燕郊地區(qū)小區(qū)無法落宗主要有四種情況：第一，土地出讓金和相關(guān)稅費沒有繳清；第二，土地性質(zhì)為工業(yè)用地；第三，土地性質(zhì)為集體土地；第四，土地為劃撥土地。

該人士表示，針對燕郊部分小區(qū)無法落宗的不同情況，土地本身為住宅用地，開發(fā)商拖欠土地出讓金的，只要補交完相關(guān)費用后，即可以辦理。

針對工業(yè)用地、劃撥土地和集體土地性質(zhì)的小區(qū)，目前政府方面并沒有相應(yīng)方案。但其認為，還需要履行相關(guān)土地性質(zhì)變更程序，工業(yè)用地和劃撥土地補交土地出讓金后變更為住宅用地，集體土地還需要履行農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)。

工業(yè)用地和劃撥土地變更用地性質(zhì)，在上級政府支持下，只要符合城市總體規(guī)劃和用地指標，解決難度相對較小。不過，目前燕郊已經(jīng)超標使用近1200畝住宅用地，而且2016年供應(yīng)指標為零，想要騰挪出相應(yīng)的指標顯然并不容易。

集體土地想要變更成住宅用地，不僅符合上述幾個條件，而且還需要符合農(nóng)地轉(zhuǎn)用的相應(yīng)條件，這一審批權(quán)限為河北省甚至更高?！熬涂瓷霞壵绾翁幚砹??！?/p>

目前暴露出來的不動產(chǎn)登記問題，河北和河南較為嚴重，河北除了燕郊所屬的廊坊外，石家莊、邯鄲相關(guān)無法落宗的問題也較為突出。而據(jù)河南鄭州當?shù)孛襟w統(tǒng)計，鄭州全市經(jīng)開區(qū)只有15個小區(qū)可以辦理不動產(chǎn)登記，其他市轄區(qū)共有55個小區(qū)存在落宗難題。

原國土部地籍司副司長向洪宜向經(jīng)濟觀察報記者分析，此番國土部針對燕郊的不動產(chǎn)登記的解決口徑，實際上是遵循“從松”原則，主要原因在于，一、購房者不是責任方，二、燕郊這種現(xiàn)象存在于全國范圍內(nèi)。問題的源頭在于早年執(zhí)行土地指標管理制度的松散，地方政府、國土資源系統(tǒng)和住建系統(tǒng)整體無土地指標管理意識。

長期以來，一個房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、土地和建設(shè)分屬不同部門審批，其中用地規(guī)劃和項目建設(shè)規(guī)劃歸規(guī)劃部門；建設(shè)用地審批由國土部門審批并頒發(fā)國有建設(shè)用地使用證書；項目建設(shè)審批由住建部門審批并由房管部門下發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

房、地權(quán)證分屬不同部門，一定程度是形成不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)各類問題的根源，無論是燕郊部分開發(fā)商用非宅地土地證辦理房產(chǎn)證，還是鄭州開發(fā)商通過抵押土地向銀行貸款，在項目交工后不解押，最后因土地證被法院查封的現(xiàn)象，均與這種兩證隔離的制度有一定關(guān)聯(lián)。

上述廊坊市國土系統(tǒng)人士透露，不動產(chǎn)登記曾一度受到燕郊部分開發(fā)商的抵制，“國土部門在部分小區(qū)進行核查、測繪的時候，物業(yè)的人都不讓進門。”