制圖：張芳曼

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)當(dāng)怎么理解，又該如何建立呢？如何實(shí)現(xiàn)“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的目標(biāo)？

基礎(chǔ)性制度

讓百姓住有所居、讓市場(chǎng)保持穩(wěn)定

過去說起房地產(chǎn)調(diào)控，人們常說“短期政策”“長(zhǎng)效機(jī)制”，而“基礎(chǔ)性制度”則很少提及。它的內(nèi)涵是什么？

“房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度首要解決的是它的定位問題。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)、研究員任興洲認(rèn)為，“房子是用來住的、不是用來炒的”這句話很樸實(shí)，但一語道出了住房的根本定位，就是住房的本質(zhì)屬性是居住，是其使用價(jià)值。盡管它也帶有一定的資產(chǎn)屬性和投資功能，但最主要的是居住屬性，是要解決老百姓“住有所居”的問題?！凹炔荒軐⒆》慨?dāng)作資產(chǎn)爆炒，也不能將房地產(chǎn)當(dāng)成穩(wěn)增長(zhǎng)的工具加以運(yùn)用。”

“有了明確清晰的定位，還要保持住房政策的穩(wěn)定性，讓市場(chǎng)主體有穩(wěn)定的預(yù)期?！比闻d洲說。

“住房政策主要應(yīng)有兩個(gè)目標(biāo)，一是保障居民家庭基本住房需要，不斷改善居住條件和社區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)住有所居；二是引導(dǎo)住房投資與住房消費(fèi)，有效預(yù)防和管控系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，要想實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)，就需要建立能夠長(zhǎng)期發(fā)揮作用、而不是變來變?nèi)サ恼甙才?，“從而為每一類人群都提供一個(gè)對(duì)應(yīng)的獲取住房的渠道，而且這些渠道‘可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)’?！?/p>

基礎(chǔ)性制度將如何完善？“房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度還包括其產(chǎn)權(quán)制度、不動(dòng)產(chǎn)登記制度、土地征收、儲(chǔ)備和出讓制度、房地產(chǎn)稅收和投融資制度、住房保障制度等?！比闻d洲認(rèn)為，未來要在這些制度層面進(jìn)行改革和完善。

在劉洪玉看來，未來我國(guó)需要發(fā)展租賃市場(chǎng)來補(bǔ)齊短板，從而建立購(gòu)租并舉的住房制度；還需要通過落實(shí)住房支持政策、完善政策性住房金融體系等措施，建立低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)的政府與市場(chǎng)相結(jié)合的住房供給體系。

長(zhǎng)效機(jī)制

針對(duì)性操作性更強(qiáng)，需要多方面共同發(fā)力

對(duì)于“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，我們多年來一直在講，但市場(chǎng)仍然不盡如人意。

任興洲認(rèn)為，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段有關(guān)系：改革開放以來，特別是1998年全面推進(jìn)住房制度改革以來，與經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城市化快速推進(jìn)相伴隨，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房需求與供給矛盾較大，商品房市場(chǎng)、保障房制度都在不斷探索中。而到了現(xiàn)階段，一方面，住房市場(chǎng)供給與需求發(fā)生了明顯變化，城鎮(zhèn)居民住房絕對(duì)短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，經(jīng)過大體測(cè)算，到2013年前后，就總量而言，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶已經(jīng)實(shí)現(xiàn)戶均一套房，有些城市已經(jīng)超過戶均一套的水平，供需趨向平衡；另一方面，經(jīng)過多年分析研究，我們對(duì)符合國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)和規(guī)律的認(rèn)識(shí)和把握也比以前清晰了?！霸谶@種情況下，已經(jīng)具備了制定和完善長(zhǎng)效機(jī)制的條件。另外，實(shí)踐證明，光運(yùn)用短期政策不能解決房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展問題，必須長(zhǎng)短結(jié)合，著力建立長(zhǎng)效機(jī)制”。

“多年來，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制也一直在研究和推進(jìn)中。”任興洲認(rèn)為，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的房地產(chǎn)政策措施的針對(duì)性和可操作性進(jìn)一步提高，如“在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房”，就是既注重抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，又支持自住型的住房需求；“落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)”，就考慮到了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一億新市民落戶城市后的住房建設(shè)用地問題。同時(shí)，針對(duì)不同城市市場(chǎng)分化的狀況，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”。這些政策實(shí)施后，將通過有效增加供給，緩解熱點(diǎn)城市的住房供需矛盾，也有利于從更寬廣的視角解決特大城市的住房問題，打破行政區(qū)劃局限，在更大的區(qū)域范圍內(nèi)合理配置資源，引導(dǎo)人口合理流動(dòng)。