近期，保定出臺了10年限售的政策，頗受關注。此類政策嚴厲程度甚至超過了熱點一二線城市。但與此同時，我們也注意到部分城市購房政策繼續(xù)趨于寬松。所以，一個清晰的結論是：三四線樓市政策正處于分化的狀態(tài)。如何看待此類現(xiàn)象，如何引導各類購房資金的流動，是當前需要解決的問題。

政策調控呈三步走特征

即便是對于過熱的三四線城市來說，政策收緊的做法也不會一次性到位，而是會采取“三步走”的模式。比如說保定樓市近期持續(xù)加碼，但其實也是遵循了循序漸進的過程。此前幾個月保定執(zhí)行了限購政策，但現(xiàn)在在限購政策的基礎上又增加了限售版本。此類政策較好地吻合了河北省樓市調控的導向，對于保定打擊各類炒房需求、防止炒作雄安新區(qū)概念等有積極的作用。按照此類邏輯，若后續(xù)市場繼續(xù)火熱，政策再加碼的可能依然是存在的。

保定調控不斷加碼的做法，并非特例，其他熱點三四線城市也有類似的現(xiàn)象?？偨Y起來，三步走戰(zhàn)略主要分為以下路徑。第一步是取消購房優(yōu)惠政策。比如今年鎮(zhèn)江和蕪湖等城市取消了外地人購房給予補貼的做法。第二步是落實溫柔的收緊政策，比如說商貸利率回歸基準、公積金二套貸款和二次貸款適當收緊、外地人在沒有社保條件下允許認購一套住房等。第三步則是有實質性的嚴厲的收緊政策，包括提高首付比例、外地人需要交納一年社保、認房又認貸、增加限售期等，類似政策對于買賣行為有很明顯的調控，屬于需求端的調控方式，政策疊加效應下預計效果會比較好。而其他熱點三四線城市若后續(xù)房地產市場價格有繼續(xù)抬頭的現(xiàn)象，也會采取此類殺傷力相對大的政策。

政策分化是因為市場也在分化

需要看到的是，雖然保定等城市政策非常嚴厲，但不代表三四線城市政策都在趨嚴，實際上不同的三四線城市正面臨著不同的樓市政策，部分較為嚴厲，部分還有繼續(xù)放松的可能。此類三四線城市主要是指地級市，過去都可以理解為高庫存的城市，但經歷了這一輪樓市調控以后，樓市基本面發(fā)生了較大的分化，樓市政策也會隨著發(fā)生分化。

和保定類似的城市實際上有很多，市場走勢和政策邏輯也類似。比如說京津冀的唐山，過去唐山一直是屬于高庫存的城市，去庫存周期超過了3年的水平。但最新一期國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)卻顯示，唐山房價漲幅是70個城市最大的。這也是近期唐山出臺限購政策的原因所在。類似的城市如長三角的嘉興、無錫，珠三角的佛山、清遠，南京都市圈的蕪湖、滁州等，都有類似的市場表現(xiàn)和政策表現(xiàn)。