張大偉對(duì)記者分析說，他對(duì)在建商辦類項(xiàng)目的開發(fā)商的建議是，在目前租售比只有1%～2%的背景下，若想實(shí)現(xiàn)資金的迅速回流，在上海、北京這兩個(gè)對(duì)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行限購(gòu)的城市中，不如順勢(shì)將“類住宅”改為“真商辦”，“改成‘真商辦’之后即便大幅降價(jià)，也比在1%～2%租售比的條件下通過‘商改租’來回流資金要靠譜得多?！?/p>

“商改租”的前提是開發(fā)商必須長(zhǎng)期將資產(chǎn)鎖定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明確提出，“一旦‘商改租’，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”；南京也提出，“改建房屋將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓”，廣州則稱，“改建后的租賃住房不得銷售”。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，“商改租”與此前房企自持物業(yè)的相同困難是開發(fā)商的資金安全問題，相比于買賣市場(chǎng)上的快速回流，開發(fā)商一旦自持物業(yè)用于出租，則完全是另一套商業(yè)模式，回報(bào)周期較長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)商來講是極大的壓力。她預(yù)測(cè)稱，假使“商改租”真能成功推行，客觀上對(duì)租賃市場(chǎng)肯定是一個(gè)促進(jìn)，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商會(huì)推出類別更豐富的不同檔次的產(chǎn)品，但對(duì)租房人群來說未必會(huì)是好消息，“這樣一來，一二線城市的房租估計(jì)會(huì)普遍上漲，開發(fā)商通過提供高品質(zhì)租賃房屋，以及周邊配套增值服務(wù)的方式提高‘客單價(jià)’，以達(dá)到盡可能緩解資金回流壓力的目的?！?/p>

金羽也有相似的感受，盡管最近找上門來的萬科旗下的項(xiàng)目經(jīng)理很多，但至今沒有一個(gè)人拍板決定將項(xiàng)目交給泊寓進(jìn)行長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)?！啊谈淖狻瘜?duì)開發(fā)商來說并不是最優(yōu)選擇?！苯鹩鸶嬖V記者，京滬兩地在建商辦類項(xiàng)目即使受到限購(gòu)令影響，但其前期開發(fā)投入是按正常商辦類項(xiàng)目成本進(jìn)行投入的，若將其改造為長(zhǎng)租公寓，則意味著還要付出另一部分成本，去換取一個(gè)并不能有效、快速形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃模式，這并不是一筆劃算的買賣。

實(shí)際上，“商改租”一直在進(jìn)行著，此前也無城市明令禁止，只是最近一段時(shí)間相關(guān)部門有意識(shí)地將部分商辦類項(xiàng)目“引導(dǎo)”至租賃市場(chǎng)。據(jù)了解，絕大多數(shù)集中式長(zhǎng)租公寓品牌均是自持或?qū)ぷ馍剔k類項(xiàng)目后將其改造成長(zhǎng)租公寓，這套模式已經(jīng)存在了多年，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商也并未找到獲得高收益的辦法?！白罱荒甓嘁詠砦覈?guó)密集地出臺(tái)推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，歸根結(jié)底就是在做一個(gè)加法和一個(gè)減法：增加租賃住房的供應(yīng)量；降低選擇租房的各種阻力。”張大偉認(rèn)為，“商改租”只是提高供應(yīng)量的一個(gè)方式而已，最近出臺(tái)的關(guān)于使用集體用地建造租賃住房的政策同樣是為租賃市場(chǎng)提供增量，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)的提法則是減法的一種形式?！?/p>