“以北京為例，目前租賃市場的規(guī)模有一千多億，即便將所有‘類住宅’都‘轟進’租賃市場為其提供增量，對供應(yīng)端的改變也不會立竿見影?！苯鹩鸱治稣f，租賃市場長期以來的問題并不只是“供應(yīng)不足”，而是“收益率低”，允許“商改租”只是加大供應(yīng)，“還是希望上述幾地的有關(guān)部門盡快出臺‘商改租’的實施細(xì)則，才有助于開發(fā)商制定具體方案?！?/p>

　　商辦類項目市場需回歸健康

有業(yè)內(nèi)人士指出，“商改租”所指向的并不僅是住宅市場，也意在對此前一段時間混亂不堪的商辦類項目進行整頓。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)字顯示，以北京為例，2017年初至3·26新政當(dāng)天，北京地區(qū)成交商辦類項目9933套，其中“類住宅”占比為60%，而3月27日至8月上旬，北京地區(qū)商辦類項目成交量低于1500套。

北京的主要產(chǎn)業(yè)都集中在四環(huán)內(nèi)甚至三環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)，但在五環(huán)甚至六環(huán)路沿線的一些地區(qū)卻還密密麻麻地排列著商辦類項目。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四環(huán)外，由于其周圍沒有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境而幾乎被農(nóng)田包圍，開發(fā)商不得不將其改造為“類住宅”。

郭毅分析說，此類現(xiàn)象與上海相似，有政府規(guī)劃地塊使用用途失當(dāng)?shù)膯栴}，“商辦類項目的地塊首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊本身的區(qū)位條件來規(guī)劃，周圍沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的不應(yīng)規(guī)劃為商辦類項目地塊。此外，既然規(guī)劃了商辦類地塊，就應(yīng)當(dāng)將有關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至地塊附近的區(qū)域，讓商辦類項目有需求。目前的做法是產(chǎn)業(yè)并沒有轉(zhuǎn)移過來，附近居民只有住宅需求沒有商業(yè)辦公需求，開發(fā)商不得不順著市場走改建成‘類住宅’?！?/p>

京滬兩地限購令施行后，“真商辦”取代“類住宅”，開發(fā)商“瘋狂”拿地的情況有所收斂。金羽對記者說，之前開發(fā)商以商辦類項目的名義拿地，是一種“討巧”的做法，無論是拍得了商辦類還是住宅類用地，實質(zhì)上都是為了“瘋狂拿地，瘋狂蓋住宅”?！熬麅傻氐男抡屔剔k類項目回歸‘真商辦’成為一件好事，開發(fā)商拿地前要想清楚能干還是不能干，不能干就別干。萬科總經(jīng)理郁亮說得很清楚，‘當(dāng)好農(nóng)民種好地’，既然是商辦類項目，就按照商辦類項目進行開發(fā)，否則就別拿這塊地。”

隨著一系列對商業(yè)地產(chǎn)項目的整治措施，開發(fā)商似乎也感到轉(zhuǎn)型迫在眉睫。8月上旬，北京保利聯(lián)合金茂、綠地、首創(chuàng)、華潤、遠洋和旭輝等旗下有諸多商辦類項目的開發(fā)商“抱團取暖”，成立了北京商辦聯(lián)盟。北京保利提出“構(gòu)筑房企資產(chǎn)聯(lián)盟”，無論租售，都將商辦類項目進行長線運作。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云在商辦聯(lián)盟成立儀式上表示，商辦類項目的存量時代已經(jīng)到來，增量時代一去不返，“以前是賣房子，現(xiàn)在是賣服務(wù)。”蔡云說，新的市場環(huán)境要求房企角色從開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)為運營商，并考慮新的問題，比如怎樣將資產(chǎn)證券化；如何進行有效的運營和管理；產(chǎn)品形態(tài)上如何尋求突破等。（記者 銀昕）（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2017年第35期）