商品屬性的核心在于，有交換才能產(chǎn)生價值，否則就不叫商品。最近，全國各地的房產(chǎn)調(diào)控開始升級，大家都不約而同地實(shí)施一個新規(guī)，就是取得商品房產(chǎn)權(quán)以后幾年之內(nèi)都不得交易，石家莊比較夸張，部分房屋取得產(chǎn)權(quán)證以后8年不得交易。

從市場交易端進(jìn)行調(diào)控，從理論上講是行得通的，畢竟炒房就是頻繁買賣才可能產(chǎn)生差價，才可能不斷推升房價上漲。但是，只在交易端進(jìn)行限制，效果是不是一定好呢？前面說了，房屋的商品屬性就是交換產(chǎn)生價值，限制交換，理論上就是讓價值固化，或者隨著時間的推移而降低。但是從這么多年調(diào)控的實(shí)際情況看，交易端的限制其實(shí)效果未必會好。這里面，各地不是一刀切地限制交易，而是部分區(qū)域，那么其它區(qū)域會不會引發(fā)新的上漲呢？我們還知道，以前的經(jīng)濟(jì)適用房，其實(shí)也是有產(chǎn)權(quán)過渡期的，那么這樣的做法究竟有沒有降低房價呢？

從另一個角度看，為產(chǎn)權(quán)期限設(shè)置鎖定期，限制得最多的是二手房交易，對于實(shí)際存在的剛需來說，會加速流向開發(fā)商的一手新房，這樣同樣會推升房價，甚至?xí)斐尚碌膿屬彸?。其?shí)，這樣的情況在不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了，比如成都最近就出現(xiàn)了很多個秒光盤，一開盤就賣光，幾千人基本靠搶，不為其它，就是因?yàn)椴辉谙拶弲^(qū)，而且是限了價的，基本都比周邊便宜10%以上，買到就是賺到。產(chǎn)權(quán)期設(shè)限會讓二手房房源減少，但各種各樣的需求未必會減少，它們就會向能買得到的資源流動，如果再來個“初衷良好”的限價，那完全就是給投機(jī)者鉆空子提供千載難逢的機(jī)會。

房地產(chǎn)調(diào)控的根本，不是要改變商品房的商品屬性，而是要降低居高不下的房價。那么，這個房價是怎么構(gòu)成的呢？老生常談了，五六成的地價，加上兩成多的建安成本，再加上銷售成本和開發(fā)商利潤，房價就是這樣起來的。簡單地回答這個問題，要降房價很簡單，首先是降地價，但土地的資源稟賦功能在短期內(nèi)無法改變，甚至中長期都無法改變。從全國各地特別是一線中心城市的情況看，地價的下降幾乎是不現(xiàn)實(shí)的。既然如此，房價要下降，其實(shí)是很難的，你就算打八折，把開發(fā)商的利潤和銷售費(fèi)用都刨除掉，地價的剛性支撐還是存在的。怎么解？農(nóng)村集體用地？那些地都在什么地方？配套完善不？最終的出售主體是農(nóng)民集體還是會最終收歸政府？大家不要太樂觀。