商品屬性的核心在于，有交換才能產(chǎn)生價(jià)值，否則就不叫商品。最近，全國(guó)各地的房產(chǎn)調(diào)控開始升級(jí)，大家都不約而同地實(shí)施一個(gè)新規(guī)，就是取得商品房產(chǎn)權(quán)以后幾年之內(nèi)都不得交易，石家莊比較夸張，部分房屋取得產(chǎn)權(quán)證以后8年不得交易。

從市場(chǎng)交易端進(jìn)行調(diào)控，從理論上講是行得通的，畢竟炒房就是頻繁買賣才可能產(chǎn)生差價(jià)，才可能不斷推升房?jī)r(jià)上漲。但是，只在交易端進(jìn)行限制，效果是不是一定好呢？前面說了，房屋的商品屬性就是交換產(chǎn)生價(jià)值，限制交換，理論上就是讓價(jià)值固化，或者隨著時(shí)間的推移而降低。但是從這么多年調(diào)控的實(shí)際情況看，交易端的限制其實(shí)效果未必會(huì)好。這里面，各地不是一刀切地限制交易，而是部分區(qū)域，那么其它區(qū)域會(huì)不會(huì)引發(fā)新的上漲呢？我們還知道，以前的經(jīng)濟(jì)適用房，其實(shí)也是有產(chǎn)權(quán)過渡期的，那么這樣的做法究竟有沒有降低房?jī)r(jià)呢？

從另一個(gè)角度看，為產(chǎn)權(quán)期限設(shè)置鎖定期，限制得最多的是二手房交易，對(duì)于實(shí)際存在的剛需來說，會(huì)加速流向開發(fā)商的一手新房，這樣同樣會(huì)推升房?jī)r(jià)，甚至?xí)斐尚碌膿屬彸?。其?shí)，這樣的情況在不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了，比如成都最近就出現(xiàn)了很多個(gè)秒光盤，一開盤就賣光，幾千人基本靠搶，不為其它，就是因?yàn)椴辉谙拶弲^(qū)，而且是限了價(jià)的，基本都比周邊便宜10%以上，買到就是賺到。產(chǎn)權(quán)期設(shè)限會(huì)讓二手房房源減少，但各種各樣的需求未必會(huì)減少，它們就會(huì)向能買得到的資源流動(dòng)，如果再來個(gè)“初衷良好”的限價(jià)，那完全就是給投機(jī)者鉆空子提供千載難逢的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)調(diào)控的根本，不是要改變商品房的商品屬性，而是要降低居高不下的房?jī)r(jià)。那么，這個(gè)房?jī)r(jià)是怎么構(gòu)成的呢？老生常談了，五六成的地價(jià)，加上兩成多的建安成本，再加上銷售成本和開發(fā)商利潤(rùn)，房?jī)r(jià)就是這樣起來的。簡(jiǎn)單地回答這個(gè)問題，要降房?jī)r(jià)很簡(jiǎn)單，首先是降地價(jià)，但土地的資源稟賦功能在短期內(nèi)無法改變，甚至中長(zhǎng)期都無法改變。從全國(guó)各地特別是一線中心城市的情況看，地價(jià)的下降幾乎是不現(xiàn)實(shí)的。既然如此，房?jī)r(jià)要下降，其實(shí)是很難的，你就算打八折，把開發(fā)商的利潤(rùn)和銷售費(fèi)用都刨除掉，地價(jià)的剛性支撐還是存在的。怎么解？農(nóng)村集體用地？那些地都在什么地方？配套完善不？最終的出售主體是農(nóng)民集體還是會(huì)最終收歸政府？大家不要太樂觀。

土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的剛性支撐存在，購房的剛性需求也存在，這個(gè)剛性需求其實(shí)都不是居住這么簡(jiǎn)單。試想在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的所有領(lǐng)域，哪個(gè)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿高？我們強(qiáng)調(diào)去杠桿，但房地產(chǎn)始終是只聽樓梯響不見人下來？不管你三成首付還是五成首付，杠桿是客觀存在的，而且由于幾十年的累積，這個(gè)杠桿鏈條已經(jīng)根深蒂固，已經(jīng)綁架了太多的金融機(jī)構(gòu)，幾乎所有銀行都將房貸當(dāng)做優(yōu)質(zhì)貸款來做，因?yàn)橛胁粍?dòng)產(chǎn)抵押，而且存量龐大，你怎么去？銀行可不可能全面停止并收回開發(fā)商貸款？能不能取消購房的按揭改為全部一次性購買？就目前情況看，這是不可能的。況且，即便M2的增速降低了，但存量還是很龐大的，160多萬億，慣性增長(zhǎng)的增量怎么去消化？

中國(guó)的高房?jī)r(jià)是多種因素共同造成的，頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳擠牙膏式調(diào)控不能解決任何問題。劉柯