北京今年72塊住宅用地全部“限價(jià)”

今年已成交宅地67宗、未成交5宗，全部為限房?jī)r(jià)、共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，開(kāi)發(fā)商溢價(jià)能力面臨挑戰(zhàn)

12月7日，北京土地拍賣(mài)市場(chǎng)迎來(lái)全年收官之月的第一拍，來(lái)自房山的兩宗共有產(chǎn)權(quán)住房地塊分別被金融街、金隅摘得，總成交價(jià)43.6億元，未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格均為26000元/平方米。至此，2017年北京土地成交金額已達(dá)到2652.6億元，創(chuàng)歷史新高。算上12月單月還未拍賣(mài)的5宗住宅地塊，預(yù)計(jì)全年累計(jì)成交金額將超過(guò)2800億元。

值得關(guān)注的是，已經(jīng)成交的67宗和未成交的5宗住宅地塊，全部為共有產(chǎn)權(quán)住房、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊并配建部分自持住宅物業(yè)。對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭艷萍表示，這形成了“三分天下”的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將有利于平抑房?jī)r(jià)、推動(dòng)市場(chǎng)回歸理性。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，提升限價(jià)房的溢價(jià)能力成為最大挑戰(zhàn)。郭艷萍認(rèn)為，可以通過(guò)建立高度專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)品體系+財(cái)務(wù)體系+營(yíng)銷(xiāo)體系，來(lái)實(shí)現(xiàn)更多利潤(rùn)空間。

限價(jià)房成絕對(duì)主流

今年年初，北京市在土地供應(yīng)上落實(shí)了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位要求，進(jìn)一步優(yōu)化商品住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅用地供應(yīng)比例。因此，在后續(xù)的土地供應(yīng)上，“限價(jià)房”地塊成為絕對(duì)的主流，主要呈現(xiàn)形式是“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”和共有產(chǎn)權(quán)住房地塊。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月，北京住宅用地累計(jì)成交65宗，成交面積874萬(wàn)平方米，成交金額2212億元，同比翻三番。其中，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”住宅用地成交面積331萬(wàn)平方米，占比50%，成交量是去年的9倍；共有產(chǎn)權(quán)住房面積248萬(wàn)平方米，占比37%，成交規(guī)模為去年的7.8倍；自持部分面積85萬(wàn)平方米，占比13%；純商品住宅用地供應(yīng)為零。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)限價(jià)商品住宅、公有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房三分天下的局面，不僅從體量上加大供給，其結(jié)構(gòu)也得到更為合理的優(yōu)化。

郭艷萍認(rèn)為，年初，整體調(diào)控邏輯和思路已經(jīng)很清晰，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。上半年的調(diào)控手段主要是各種“限”字政策，短平快，下半年，政府實(shí)施長(zhǎng)效調(diào)控，從源頭上加大土地供應(yīng)，通過(guò)“限價(jià)房”地塊的供應(yīng)來(lái)有效地平抑房?jī)r(jià)。今年應(yīng)該是限價(jià)房地塊的起點(diǎn)，明年包括北京在內(nèi)的一線(xiàn)城市，都將可能會(huì)成為一個(gè)常用手段。