險(xiǎn)資冒尖 聯(lián)合拿地占比近四成

分析完土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓我們看看2017年各大開發(fā)商在北京土地市場的表現(xiàn)以及所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)。

首先是開發(fā)商拿地更為理性和謹(jǐn)慎，數(shù)據(jù)顯示，11月北京住宅地塊平均溢價(jià)率僅為7%，而全年是26%。與此同時(shí)，流拍在時(shí)隔兩年后再次出現(xiàn)在北京。來自北京市平谷區(qū)的一宗公建混合住宅用地流拍，流拍原因除了地塊位置較遠(yuǎn)外，還有就是利潤空間太窄。對(duì)于開發(fā)商來說，未來拍地更看重性價(jià)比，利潤空間低且升值空間小的地塊將會(huì)被謹(jǐn)慎對(duì)待。

其次，聯(lián)合拿地當(dāng)仁不讓成為最大亮點(diǎn)。事實(shí)上，這種方式已不新鮮，但是今年趨勢(shì)更加明顯。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前11月北京成交的87宗經(jīng)營性地塊中，有37宗被聯(lián)合體拿去，雖然占比37%，但是在北京房企2017年拿地排名中，排名第一的首開集團(tuán)，所得15宗地塊全部為聯(lián)合拿地，排名第二的保利集團(tuán)，10宗地塊聯(lián)合所得，2宗獨(dú)自競得，緊隨的龍湖、萬科、旭輝等房企也全部是聯(lián)合拿地。

當(dāng)然，拿地成本高企、大體量的資金騰挪、開發(fā)難度加大等都成為聯(lián)合拿地的原因，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、抱團(tuán)取暖、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏成為開發(fā)商之間的默契與共識(shí)。

另一個(gè)值得指出的點(diǎn)是險(xiǎn)資的重新冒尖，猶記得兩年前險(xiǎn)資在股權(quán)層面對(duì)于房企的大肆舉牌以及在土地市場的攻城略地，可以說是“聞險(xiǎn)喪膽”。

不過此次似乎有所不同，11月北京成交的兩宗商業(yè)金融用地，1宗位于豐臺(tái)麗澤金融商務(wù)區(qū)，該宗地塊從競拍條件來看，為金融機(jī)構(gòu)量身定制，即便如此，仍遭到激烈角逐，最終經(jīng)過40輪廝殺，華夏人壽以35.5億元競得，溢價(jià)率達(dá)41%。另一宗地塊位于石景山魯谷，竟得單位為天安人壽保險(xiǎn)股+北京保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園。

在分析人士看來，這給開發(fā)商一個(gè)警醒，政府出讓土地并不一定是要賣給開發(fā)商，也可以直接賣給用戶，諸如險(xiǎn)資企業(yè)，他們有資金實(shí)力、物業(yè)持有能力，在產(chǎn)業(yè)布局上又能達(dá)到規(guī)劃要求，很有競爭力，這股力量不可小覷。

盈利空間小 開發(fā)商尋找破局之路

如果說在北京拿地難，那么做產(chǎn)品溢價(jià)更是難上加難，特別是在前有限價(jià)后有高地價(jià)的當(dāng)下。

數(shù)據(jù)顯示，前11月份北京已經(jīng)成交的65宗住宅用地，全部為“限價(jià)房”地塊，部分地塊樓面價(jià)高企，接近未來商品房限售單價(jià)。