9月21日成交的豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化西局村舊村改造項(xiàng)目，總成交價(jià)62.6億元，未來(lái)商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)77800元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)81690元/平方米，但是樓面價(jià)高達(dá)6.8萬(wàn)元/平方米，距離售價(jià)僅1萬(wàn)元的距離。

11月7日，石景山區(qū)五里坨組團(tuán)地塊以86億元的總成交價(jià)成為北京2017年的年度總價(jià)地王，未來(lái)商品住宅最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)54625元/平方米，但是目前的周邊二手房售價(jià)已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。為此，據(jù)說(shuō)拿地開(kāi)發(fā)商老板專(zhuān)門(mén)飛往北京呆了七天，找大量客戶(hù)進(jìn)行訪談，開(kāi)會(huì)到凌晨3點(diǎn)研究產(chǎn)品，目的是為了做出高溢價(jià)的產(chǎn)品。

上述分析人士表示，以往的產(chǎn)品打造邏輯是，戶(hù)型+精裝+附加值，如果一個(gè)項(xiàng)目樓面價(jià)是5萬(wàn)元/平方米，未來(lái)可能會(huì)賣(mài)到10萬(wàn)元/平方米，售價(jià)高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，這里面會(huì)有兩萬(wàn)的利潤(rùn)覆蓋掉產(chǎn)品打造周期的成本，但是現(xiàn)在不行了，地價(jià)高，還設(shè)置了價(jià)格上限。

郭艷萍認(rèn)為，如何在有限的空間尋求溢價(jià)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最大的挑戰(zhàn)，這要求他們?cè)诟咧苻D(zhuǎn)邏輯下重新尋找破局之路。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商未來(lái)的盈利之路，郭艷萍建議，應(yīng)該是高度專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)品體系+財(cái)務(wù)體系+營(yíng)銷(xiāo)體系。如果說(shuō)以往是尋求增值的方式來(lái)提高溢價(jià)空間，那么未來(lái)就是壓縮營(yíng)銷(xiāo)和財(cái)務(wù)成本，加快周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行精準(zhǔn)識(shí)別，以最迅速最高效的手段達(dá)成交易。

本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 段文平