陳杏

國土資源部8月28日發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（下稱“方案”），在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

近年來，隨著大城市流動人口的增加，高昂的房價和有限的租賃房源催生了“租房貴、租房難”的難題，困擾著城市的“打拼一族”。在這樣的時代背景下，增加租賃土地供應(yīng),增加住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給，緩解住房供需矛盾的國家政策應(yīng)運而生。

用集體土地供應(yīng)出租房是實現(xiàn)“多贏”的良策。相較于目前房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租1%-2%的年收益，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達(dá)到年投資回報率5%以上，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。

在租賃市場引入集體建設(shè)用地，有助于擴大試點城市租賃房源供應(yīng)，構(gòu)建購租并舉的住房體系，對房租上漲或起到一定抑制作用。同時，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營或聯(lián)營、入股建設(shè)租賃住房，有助于調(diào)動集體組織和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極性。租購并舉發(fā)展，未來也會抑制房價上漲，讓住房回歸其居住的功能。

鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。試點城市基本都屬于一、二線城市，這些城市的國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在城中村等集體土地，如果這部分的建房能進(jìn)入租賃市場，將有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

試點集體建設(shè)用地建租賃房的城市多為發(fā)展規(guī)模較大的一二線城市，政策的出臺增加了這些城市近郊區(qū)的發(fā)展機會，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的布局較多地圍繞在近郊區(qū)市場上。對于可以引入租房市場的土地要求，方案明確指出，項目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。嚴(yán)格講是按權(quán)屬確定的，必須是集體經(jīng)濟組織、村民小組以及鄉(xiāng)集體經(jīng)濟組織所有的土地。這些制度設(shè)計，意在避免危及糧食生產(chǎn)安全及土地化公為私等風(fēng)險，需在試點中切實把握。

要想使方案真正發(fā)揮作用，我們還需完善集體租賃住房建設(shè)和運營機制，兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系等，讓其真正發(fā)揮利國利民之功。