集體土地入市改革又有了新動(dòng)向——上周，國(guó)土部和住建部下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，決定在北京、上海等13個(gè)超大或大城市先行試點(diǎn)。

該方案核心內(nèi)容是，“試點(diǎn)城市村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，可自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式，建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房”。

目前，業(yè)內(nèi)對(duì)該方案有幾大關(guān)注焦點(diǎn)：一是低成本、體量大的集體土地漸進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)，能否對(duì)沖并實(shí)現(xiàn)高房?jī)r(jià)“軟著陸”；二是以低成本用地吸引市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與，建設(shè)規(guī)模化、配套完善的租賃住房，會(huì)不會(huì)契合新市民住房需求；三是繞過(guò)“征地”這個(gè)過(guò)去集體土地市場(chǎng)化的必經(jīng)環(huán)節(jié)，真正實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)、同等入市，能否成為建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、同享城市化紅利的有效路徑。

集體土地入市，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，這是黨的十八屆三中全會(huì)《決定》提出的改革目標(biāo)。其中特別強(qiáng)調(diào)，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)。

此后，本著同地同權(quán)的原則，集體土地入市的一系列改革展開(kāi)，如全國(guó)多個(gè)試點(diǎn)地區(qū)開(kāi)展存量集體建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓、“兩權(quán)”抵押（即承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押）、改革征地模式（縮小征地范圍、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）等。但是，囿于土地的兜底功能、擔(dān)心“房地產(chǎn)化”、擔(dān)心資本侵害弱勢(shì)農(nóng)民利益等顧慮，改革始終是在現(xiàn)有征地模式下作技術(shù)性的修修補(bǔ)補(bǔ)。

近十幾年來(lái)，工業(yè)化、城市化快速推進(jìn)，城市邊界往往出現(xiàn)“攤大餅”式的擴(kuò)張。通過(guò)征地補(bǔ)償、宅基地騰退，大城市外圍或城郊結(jié)合部通常有大量集體建設(shè)用地。比如，北上廣現(xiàn)有建設(shè)用地，國(guó)有和集體產(chǎn)權(quán)大約各占50%。2016年以來(lái)，大城市房?jī)r(jià)又上臺(tái)階，即便是外圍，商品房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)較大漲幅。

在嚴(yán)格的土地用途管制下，加上房地產(chǎn)又是集體土地入市最大“禁區(qū)”，城郊結(jié)合部控制“房地產(chǎn)化”出臺(tái)了一系列舉措（如綠化隔離），導(dǎo)致相鄰的國(guó)有和集體土地出現(xiàn)了巨大的“級(jí)差地租”。土地巨大紅利的刺激，加上外來(lái)人口涌入，讓城郊結(jié)合部“小產(chǎn)權(quán)房”遍地開(kāi)花。

由此也產(chǎn)生許多很?chē)?yán)重的問(wèn)題，如城市病突出、消防安全隱患嚴(yán)重等。在知名的蟻?zhàn)寰奂亍５韰^(qū)唐家?guī)X，試點(diǎn)公租房建設(shè)之前，由于其占據(jù)核心位置，造成區(qū)域交通常常癱瘓，而野蠻生長(zhǎng)的“瓦片經(jīng)濟(jì)”也導(dǎo)致巨大安全隱患。