縱觀沈陽樓市，高層已經(jīng)成為主流商品房，購房者在購房時經(jīng)常要面臨選幾樓、樓層差價的問題。那么，如何選擇樓層，開發(fā)商在對各樓層定價時有哪些差異呢？記者近日采訪了萬科與金地等樓盤的相關負責人，詳細解讀樓層差異與定價的關系。

中間比兩頭貴

一般情況下，園區(qū)中心位置的高層比鄰街高層價貴，園區(qū)中心位置多數(shù)為“樓王”，因為景觀好、噪音小，整體價格最貴。

每棟高層中，根據(jù)日照時間、園區(qū)景觀等因素，開發(fā)商會選擇一個區(qū)間樓層作為定價最貴的中間層。業(yè)內普遍認同的中間層標準是15~25層，不同開發(fā)商、不同園區(qū)的中間層設定不同，有的還會更細化。比如萬科翡翠之光，最貴的樓層在19~21層，以上和以下樓層，價格都會遞減。

從中間層往上和往下，開發(fā)商在設定樓層價格時，都會有階梯式減價，有的是區(qū)段減，比如按三個樓層為一個單位減，有的是按樓層遞減，一層減一個標準價。減價標準也不同，從50~200元不等。

東山比西山貴

每個購房者在選房時，都會面臨選購東山、西山還是中間戶的問題。因為各個園區(qū)樓體位置、園區(qū)景觀、戶型不同，定價策略各不相同，稍顯復雜。

以園區(qū)中心樓王為例，一般情況下，東山比西山貴一些。要說貴的理由，并沒有特別明確的依據(jù)，多是以沈陽人居住習慣而言。東北人喜歡紫氣東來，早起時迎接陽光，心情舒暢；冬季時，因為太陽與地球角度的關系，如果樓體按照普遍采用的偏東15度設計，東山采光時間略長一些。東山比西山貴多少，各開發(fā)商會根據(jù)實際情況定價。

在戶型相同前提下，中間戶比東西山房子要貴，因為不把山，冬季室內保溫效果好。而目前多數(shù)樓盤高層，中間戶都是小戶型。如果中間小戶型不是南北通透，價格則要便宜一些；如果中間小戶型也南北通透，價格則可能要高一些。

不擋光源比擋光源貴

因現(xiàn)在的園區(qū)容積率高，樓間距近，大部分開發(fā)商售樓時，都會事先與購房者聲明采光時間和擋光時間，嚴謹?shù)拈_發(fā)商還會與購房者簽署擋光協(xié)議，避免糾紛。

在高層定價過程中，樓層高的房源，如果沒有被前排樓體擋光，其價格會比擋光的房源貴一些，這個差價往往要大于正常樓層的差價。因此，購房者在遇到高樓層高價格時，可以詢問是否因為沒有被前排擋光的緣故。

不擋光房源更貴，是樓層定價的優(yōu)先原則。因為北方冬季寒冷漫長，居民對采光的需求較高。另外，有些特殊樓層，比如1樓2樓，因為入戶大堂設計原因，變成特殊戶型，如果不自帶花園與地下室，其價格相對而言要便宜很多。如果有兩層底商的3樓、4樓，其價格也會便宜一些。

這些傳言不可信

購房者在買房時，如果找人咨詢，會聽到一些關于樓層的傳言，比如9~11層是灰塵集中層，供水供暖設備轉換層不可買等等，記者采訪了眾多業(yè)內人士，均否認了這種說法。

9~11層是灰塵集中層的說法，不知從何而來，在購房群體中有小范圍的傳播，但從沒有一個開發(fā)商定價時，會將9~11層作減價策略，倒不是開發(fā)商找理由不降價，是房產(chǎn)專業(yè)人士從沒有找到過這種說法的科學依據(jù)。

供水供暖轉換層確實存在，33層的高層，一般會將供水供暖分成低、中、高三個區(qū)，供水供暖分區(qū)的末端一般在11~12層、21~22層上下，各園區(qū)的分段也不盡相同。因為現(xiàn)在的樓體設計先進，分區(qū)的設備轉換隱藏在設備箱內，也不會造成供水供暖的差別，因而也不影響居住感受，更不會影響開發(fā)商定價。（黃進）