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地產(chǎn)操盤手談房地產(chǎn)市場：“燕郊類”城市就是賭場(2)

2018-12-12 09:02:04 A+A-

楊慶抓住了這一波機會。但他沒能來到更有潛力的城市。2008年，楊慶成為公司第二批外派人員，到東北某個城市主導重量級項目。他回憶稱，當時當?shù)厥袌鎏貏e差，銷售壓力非常大，去了不但要內(nèi)部負責人事，還要外部負責市場、營銷和政府打交道。

慶幸的是，楊慶的心態(tài)比較好，再加上這本來就是他的家鄉(xiāng)，大學也是在這里讀的，甚至老婆也是這里遇見的。不得不說，楊慶對這個項目的各個方面進行了大刀闊斧的調(diào)整，最終也算達成所愿。

在他看來，操盤一個市場下行期的項目，是挑戰(zhàn)是壓力，但獲得的經(jīng)驗，也是財富。楊慶認為，在躺著賣房子的時代，房地產(chǎn)是沒有營銷的，真正的營銷能力要從競爭的市場中修煉而來。

值得關注的是，彼時，房企紛紛開啟全國化戰(zhàn)略布局，因握有大量土地儲備和全國化的品牌影響力，一批房企先后登陸資本市場，地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的指數(shù)不斷攀升。楊慶看的很明白，他認為地產(chǎn)實際上是金融的分支，其本質(zhì)不是用現(xiàn)金流來推動的。比如拿一塊地的土地款，三分之一是自有資金，剩下的三分之二其實都是配資。整個鏈條加起來，加杠桿的比例小一點的可能是1:6，高的甚至達到1:9。

三、四線城市的賭博式投資

加上了杠桿的地產(chǎn)行業(yè)，如同插上翅膀，迅速起飛。伴隨著這一波土地紅利機遇，楊慶的公司拿地王眼都不眨，楊慶也迅速從管理一個項目，到一方“區(qū)首”，到城市公司總經(jīng)理，再到集團總裁助理。在楊慶16年房地產(chǎn)奮斗史中，他曾目睹中國房地產(chǎn)商是如何利用從土地紅利到人口紅利，賺得“盆滿缽滿”得，也目睹了有些開發(fā)商又是如何踩錯調(diào)控節(jié)奏，導致多年喘不過氣，甚至遭到生死危機的。

2013年，楊慶再一次接下了“臨危受命”。這一次，他的擔子更重了。2011年，北京限購，樓市一片哀鴻，在北京重倉土地的房企一時間幾乎“團滅”。無奈之下，有些開發(fā)商在三、四線城市買了不少地，這些地很多都是協(xié)議買來的，有的項目在開發(fā)時受到了諸多阻礙，也有項目在沒上市時，就面臨著數(shù)億元虧損的定局，這是已經(jīng)算好的盤子，按著寫好的劇本去完成，似乎就可以交差了。

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