地產(chǎn)操盤手談房地產(chǎn)市場(chǎng)：“燕郊類”城市就是賭場(chǎng)(4)

2018-12-12 09:02:04 A+A-

楊慶離開后，沒有復(fù)制職業(yè)生涯路徑，沒有再次選擇進(jìn)入一家房地產(chǎn)開發(fā)商。他進(jìn)入了一家投資公司。

在他看來，去杠桿的政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響力。實(shí)際上，踩不對(duì)調(diào)控政策的點(diǎn)，已經(jīng)讓不少房企付出了慘重的代價(jià)。更重要的是，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的“戲份”已經(jīng)不多了，天花板就在那里，賽道已不在。下一個(gè)地產(chǎn)時(shí)代，不再是開發(fā)時(shí)代，而是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。

用楊慶的話說，房地產(chǎn)的未來創(chuàng)新將來自于“地產(chǎn)＋金融＋產(chǎn)業(yè)＋服務(wù)”，換句話說，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“負(fù)周期”或者慢周期時(shí)，資產(chǎn)的增值涵蓋不了融資成本的時(shí)候，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“金融＋杠桿”是有危險(xiǎn)的，資本金可能都會(huì)被吃掉。在房地產(chǎn)接下來的周期內(nèi)，應(yīng)該是“運(yùn)營(yíng)＋杠桿”的時(shí)代，考慮好退出機(jī)制，通過后端運(yùn)營(yíng)提升價(jià)值，再退出換得收益。

現(xiàn)在的楊慶，組織了一個(gè)40人左右的團(tuán)隊(duì)，以房地產(chǎn)基金的方式對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行投資，其中大多是股權(quán)投資，甚至控股控盤。在他看來，中國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)基金公司的背景都是開發(fā)商的附屬企業(yè)，資金多用于投資自身體系里的項(xiàng)目，甚至充當(dāng)這些開發(fā)商變相表外融資的內(nèi)部輸血通道。

但在真正的不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域里，資本加資產(chǎn)真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都很明顯很強(qiáng)的企業(yè)較少，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)有，但都沒做起來，也不是特別大。目前，楊慶的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)握手好幾個(gè)投資項(xiàng)目，其母公司的業(yè)務(wù)管理規(guī)模也達(dá)到了800億元，能給其提供很好的增信背書。

楊慶稱，“邁出這一步，是挑戰(zhàn)，但也是我的機(jī)會(huì)”。或許，這也是今年大量被離職的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的事業(yè)第二路徑。（文內(nèi)楊慶為化名）

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