劉先生頭腦清醒、身體健康，經(jīng)法庭多次要求，卻拒不參加庭審。明知自己年事已高可能無(wú)法辦理貸款，卻向代理律師表明能借來(lái)全款，經(jīng)法庭責(zé)令逾期不提交購(gòu)房能力證明。

房山法院經(jīng)過(guò)審理確認(rèn)，劉先生沒(méi)有購(gòu)買涉訴房屋的真實(shí)意思表示，他與吳女士之間的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》不生效，判決駁回劉先生索賠的訴訟請(qǐng)求。

據(jù)了解，案件宣判后，劉先生由王小姐開(kāi)車送到法院上訴，此時(shí)法官才第一次見(jiàn)到了劉先生本人。在二審中，劉先生承認(rèn)了早就與王小姐認(rèn)識(shí)。二中院二審維持一審的判決結(jié)果。

文/本報(bào)記者 李鐵柱

專家觀點(diǎn)

中介做法不符合行業(yè)慣例

業(yè)內(nèi)專家貝殼找房法務(wù)總監(jiān)孫笑竹表示，目前的行業(yè)慣例都是三方簽署，讓買方和賣方都知道合同全部的條款和內(nèi)容，中介對(duì)雙方講解合同、確定合同條款，是中介最典型的義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，正常的房屋買賣合同是不可能在沒(méi)有取得相關(guān)授權(quán)的情況下，先跟買方簽署協(xié)議，然后再拿去跟賣方簽署。

針對(duì)本案中，吳女士與中介公司所簽署的“獨(dú)家代理協(xié)議”是否合規(guī)？對(duì)此，孫笑竹表示，之所以會(huì)有“獨(dú)家代理協(xié)議”這種情況，是因?yàn)橹薪榉綖榱藢⒎孔邮鄢?，可能?huì)投入大量的經(jīng)濟(jì)成本，比如廣告支出、經(jīng)紀(jì)人等，如果在中介服務(wù)過(guò)程中，買方或者賣方隨便跳票，這個(gè)對(duì)中介行業(yè)損害比較大，因此“獨(dú)家代理協(xié)議”是行業(yè)允許的。

但是根據(jù)行業(yè)慣例，獨(dú)家代理只是讓中介幫賣房者去尋找買房者，而不是中介可以替賣房人去賣房。即使在獨(dú)家代理協(xié)議中有委托中介賣房的內(nèi)容，根據(jù)慣例，如果出售房屋的價(jià)格達(dá)不到賣房人的要求，中介會(huì)把情況跟賣房人進(jìn)行確認(rèn)，而不是什么都不說(shuō)。

孫笑竹表示，吳女士案件中出現(xiàn)的情況，應(yīng)該引起普通賣房者的注意。在簽署委托合同的時(shí)候，一定要把條款看清楚，看是委托找客戶還是委托賣房，賣房人一定要把決定權(quán)留在自己手里。另外，正常的房屋買賣流程是買方、賣方、中介三方坐在一起，也就是業(yè)內(nèi)說(shuō)的三方透明約，“大家坐在一起，把合同條款說(shuō)清楚，比如房子多少錢、什么時(shí)候交房、什么時(shí)候遷戶口、如何貸款，需要把這些內(nèi)容確定并且雙方確認(rèn)完條款之后，才能簽字”。

孫笑竹也建議，無(wú)論買房還是賣房，在尋找中介的時(shí)候，一定要注意審查、核實(shí)中介公司的房屋經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、規(guī)模和信譽(yù)度。要查看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，看看是不是合法注冊(cè)的公司，還要查詢一下有沒(méi)有中介行業(yè)的備案資格，這個(gè)在住建委網(wǎng)站等處都是可以查到的。“尤其需要注意的是，不要隨便跟不了解的人簽委托協(xié)議，不要在空白的條款上簽字”。