原標(biāo)題：蘇州樓市調(diào)控升級(jí)：園區(qū)新房限售3年 二手房限售5年

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 謝敏敏 等待已久的蘇州樓市新政終于靴子落地。

5月11日晚間，蘇州市人民政府發(fā)布官方消息，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新建商品住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，包含已經(jīng)取得預(yù)售許可證尚未開始網(wǎng)簽的項(xiàng)目，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓。

在文件中蘇州市政府強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，遏制投機(jī)炒房，出臺(tái)了調(diào)控升級(jí)措施。

此外，新政同時(shí)對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房也實(shí)施限售措施，購(gòu)房人通過(guò)二手住宅市場(chǎng)交易新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。

綠都地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人成軍表示，新政影響相對(duì)有限，沒有傳言版力度大：“園區(qū)高新區(qū)一手房市場(chǎng)本來(lái)競(jìng)爭(zhēng)就激烈，二手房取證后五年再可交易，影響也可控，園區(qū)高新區(qū)二手房需求量，大部分是改善性需求以及沖著學(xué)區(qū)。”

在全國(guó)“搶人大戰(zhàn)”的背景下，蘇州新政依然為引進(jìn)人才留下了通道：在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內(nèi)，針對(duì)新建項(xiàng)目，實(shí)行人才優(yōu)先購(gòu)買政策。房企應(yīng)當(dāng)將預(yù)（銷）售許可建筑面積50～60%的住房，優(yōu)先出售給在蘇州工業(yè)園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并在蘇州無(wú)自有住房的人才。人才的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)先購(gòu)買政策，由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)另行制定。

除了限售，此次蘇州還在土地出讓政策上有所調(diào)整，將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置，將土地競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可的規(guī)定，調(diào)整為超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5～10%需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可，將土地競(jìng)價(jià)超過(guò)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%（不含25%）后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10～25%后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式。

克而瑞蘇常片區(qū)總經(jīng)理戈文問表示，新政的力度并不算嚴(yán)厲，也不是預(yù)期中的全域性限售，主要還是為了打擊熱點(diǎn)板塊投資投機(jī)行為。

成軍認(rèn)為，限售政策主要是限制近期園區(qū)二手房?jī)r(jià)格被哄抬過(guò)高的現(xiàn)象，打壓預(yù)期：“園區(qū)是蘇州技術(shù)、資金、人才、教育等資源高地，新房供應(yīng)量又有限，大量購(gòu)房需求依然存在，所以基本面應(yīng)該不會(huì)有太大變化。”

新政出臺(tái)的背景，是蘇州樓市今年以來(lái)的“失控”行情。4月蘇州商品住宅成交均價(jià)為21881元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅位列全國(guó)第一。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為104.7萬(wàn)平方米，環(huán)比3月增長(zhǎng)58%，同比2018年4月增長(zhǎng)81%。新房供不應(yīng)求，多次出現(xiàn)千人排隊(duì)、即開即磬的狀況，例如在4月6日，萬(wàn)科在蘇州的一項(xiàng)目吳江萬(wàn)科翡翠公園開盤，千余人搶408套房源，開盤不到2分鐘售罄。

2019年1-4月，蘇州二手房共計(jì)成交28898套，同比增長(zhǎng)37.9%。從成交套數(shù)來(lái)看，園區(qū)最高，達(dá)到6615套；姑蘇區(qū)次之，6060套；相城區(qū)最少，2597套。

土地市場(chǎng)同樣“高燒”不退。一周的時(shí)間，蘇州誕生了三個(gè)地王，4月29日，備受關(guān)注的蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號(hào)地塊拍賣結(jié)果出爐，中海以35.6億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)為30287元/平方米，溢價(jià)率37.67%，需現(xiàn)房銷售。這塊地是蘇州園區(qū)自規(guī)劃建設(shè)以來(lái)首次土地樓面價(jià)破3萬(wàn)元，也使得中海一舉拿下名副其實(shí)的蘇州新地王。

此次新政主要針對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)，園區(qū)毫無(wú)疑問也是蘇州今年以來(lái)樓市最熱鬧的區(qū)域。由于區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)較少，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，蘇州園區(qū)是蘇州樓市頗受關(guān)注的一大區(qū)域，但凡推出土地都會(huì)遭到開發(fā)商哄搶，新房也是一房難求。

去年底開盤的海亮唐寧府，1200組客戶搶三百余套房源，開盤“秒光”；中海在園區(qū)的另外一個(gè)項(xiàng)目中海上東區(qū)，去年底開盤即售罄，此后加推幾次均實(shí)現(xiàn)“日光”。

目前蘇州園區(qū)湖東在售項(xiàng)目?jī)H有中海上東區(qū)，均價(jià)約為42000元/平方米，而板塊內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格達(dá)到了5000元／平方米－60000元／平方米。價(jià)格倒掛成為推動(dòng)新房市場(chǎng)一房難求的最大因素之一。

在這樣的“高溫”情況下，不少蘇州市民多次在網(wǎng)上向蘇州市政府和住建局等部門投訴，五一勞動(dòng)節(jié)前后，關(guān)于蘇州要加碼調(diào)控的消息甚囂塵上。

靴子落地后，不少蘇州房企人士以及中介表示，雖然是調(diào)控的加碼，但并不如預(yù)期的力度大，對(duì)當(dāng)下“失控”的市場(chǎng)到底會(huì)帶來(lái)多大的影響還未可知。

“短期內(nèi)園區(qū)的外溢需求也許會(huì)帶動(dòng)別的板塊進(jìn)一步上漲，像吳江區(qū)、滸通板塊等?！币晃惶K州房企營(yíng)銷中層說(shuō)。