繼美國銀行破產(chǎn)后，房地產(chǎn)也不行了？

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會周二表示，2月份現(xiàn)房銷售飆升14.5%，盡管房價中值近11年來首次下降。

與此同時，美國2月現(xiàn)房銷售量較1月環(huán)比增長14.5%，創(chuàng)下2020年7月以來最大月度增幅，一舉扭轉(zhuǎn)此前持續(xù)一年的銷售下滑趨勢。

外界不解，一降一增的背后，反映出美國樓市怎樣的冷暖變化？

房價尚未見底？

據(jù)多家美媒報道，上述報告顯示，美國2月現(xiàn)房售價中值（未經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整）為36.3萬美元，較去年同期下降0.2%，為過去11年來首次同比下降。

從地區(qū)看，房價較高的西部地區(qū)和東北地區(qū)同比降幅較大，分別為5.6%和4.5%；房價相對較低的南部和中西部地區(qū)價格未降，分別上漲2.7%和5%。

輿論指出，0.2%降幅雖小，但仍標(biāo)志著房價中值逾11年來的首次逆轉(zhuǎn)。不過，這一走勢早已有跡可循。

有美媒梳理出美國房地產(chǎn)市場由“盛”轉(zhuǎn)“衰”的變化軌跡，主要包含三段曲線。

過去十余年，隨著美國在2009年前后擺脫次貸危機，經(jīng)濟得到改善，房價便開始穩(wěn)步攀升。

新冠疫情暴發(fā)后，美國推出大規(guī)模貨幣和財政刺激措施，刺激股市不斷沖高的同時，也顯著推升房價。樓市一片繁榮，一些人口流入地的房價漲幅超100%。

但自去年開始，隨著美聯(lián)儲激進(jìn)加息推高房屋貸款利率，許多購房者望而卻步，需求急劇放緩，房地產(chǎn)市場“高燒”顯著降溫，房價漲幅大幅縮減。

“目前，美國房價尚未見底?！比婪康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence Yun）21日說，“我們預(yù)計價格調(diào)整仍會繼續(xù)?！?/p>

買家利用機會

引人關(guān)注的是，美國2月房價下降的同時，現(xiàn)房銷量出現(xiàn)超出預(yù)期的反彈。

數(shù)據(jù)顯示，2月現(xiàn)房銷售環(huán)比上漲14.5%，創(chuàng)下自2020年7月以來的最大月度增幅，也結(jié)束了此前持續(xù)12個月的環(huán)比銷售下滑。

從地區(qū)看，東北部、西部、南部、中西部地區(qū)的現(xiàn)房銷售均有所增長，其中漲幅最大的是西部地區(qū)，增長19.4%，南部地區(qū)則增長15.9%。

“銷售量的大幅躍升令人驚訝。”勞倫斯·云說，這表明購房者對抵押貸款利率的小幅下調(diào)是多么敏感。

過去一年，房地產(chǎn)市場一直是美聯(lián)儲為抑制高通脹而大幅加息的最大受害者。

由于30年期住房貸款利率飆升（去年11月達(dá)到7%的近20年高點），潛在買家還款額過高，導(dǎo)致房屋銷量持續(xù)下滑。

但今年2月以來，隨著30年期住房貸款利率降至約6%（后又出現(xiàn)波動），潛在買家壓力有所減輕，被壓抑的住房需求得到釋放，助推現(xiàn)房銷售上漲。

美國房地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor的經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析師漢娜·瓊斯（Hannah Jones）也認(rèn)為，現(xiàn)房銷售上漲，一大原因在于，消費者希望利用利率降到6.3%左右的機會，而不是等到它接近7%。

前景仍不明朗

長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)對美國GDP的貢獻(xiàn)約為20%。房價飆升與通脹高企一直如影隨形。隨著美聯(lián)儲激進(jìn)加息，住房市場回調(diào)在所難免。

如今，美聯(lián)儲加息腳步未停，對經(jīng)濟的影響仍未完全顯現(xiàn)。外界關(guān)心，美國房地產(chǎn)市場未來走勢究竟如何？輿論莫衷一是。

悲觀派認(rèn)為，今年市場運行仍將低迷，房價料將繼續(xù)下跌。

一來，住房貸款利率仍處高位，美聯(lián)儲可能繼續(xù)加息，買家活動將繼續(xù)受到抑制。盡管2月現(xiàn)房銷售環(huán)比增加，但與去年同期相比仍下降22.6%。

二來，銀行倒閉風(fēng)波攪動金融市場。如果銀行業(yè)的動蕩加劇消費者對美國經(jīng)濟衰退的擔(dān)憂，再加上即將到來的勞動力市場疲軟，可能會進(jìn)一步打壓需求。

“隨著人們對金融部門信任的削弱，最終可能引發(fā)更嚴(yán)重的危機?！泵绹鴶?shù)字房地產(chǎn)公司Zillow Group高級經(jīng)濟學(xué)家奧費斯·迪文蓋（Orphe Divounguy）指出。

樂觀派認(rèn)為，最壞的情況可能已經(jīng)過去。房地產(chǎn)市場正在低位企穩(wěn)。理由主要有幾點。

新房層面，盡管房屋建筑商情緒仍較低迷，但房屋建筑有所反彈。2月新屋開工數(shù)上升9.8%；3月全美房屋建筑商信心指數(shù)連續(xù)第三個月上升。

現(xiàn)房層面，待售房屋庫存仍處歷史低位，供應(yīng)仍然緊張，房價不太可能大跌。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會稱，截至2月底，只有98萬套房屋待售。按照目前的銷售速度，耗盡現(xiàn)有庫存只需2.6個月。一般來說，4至7個月被視為較為健康的庫存時長。

“今年房價可能繼續(xù)下跌，但不會暴跌，我預(yù)測跌幅約2%?！眲趥愃埂ぴ普f。

觀望派則認(rèn)為，2月通常標(biāo)志著春季購買季節(jié)的開始，隨著天氣變暖和本學(xué)年結(jié)束的臨近，買方和賣方的活動都有所增加。但鑒于貸款利率仍在高位，今年的春季市場可能相對和緩。現(xiàn)在判斷樓市衰退結(jié)束與否，為時過早。