馬光遠(yuǎn)說房地產(chǎn)的天變了將迎來金融海嘯財(cái)富屠殺(2)

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2023-05-18 15:10:43 新浪財(cái)經(jīng)

他在去年11月十九屆五中全會(huì)關(guān)于“十四五”規(guī)劃的解讀文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提出堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫，文章寫道：上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。

2008年次貸危機(jī)前，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款超過當(dāng)年GDP的32%。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！薄?/p>

這意味著，在“十四五”期間，房地產(chǎn)融資占金融資源的比重總體上將明顯下降，這意味著，整個(gè)行業(yè)的融資邏輯將發(fā)生顛覆性的變化。

目前撞線的企業(yè)，特別是頭部企業(yè)并不少

第三，去年8月出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)融資實(shí)施的“三條紅線”的政策，即：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

已經(jīng)于2021年1月1日開始實(shí)施。目前撞線的企業(yè)，特別是頭部企業(yè)并不少，有相當(dāng)一部分甚至是直接撞了紅線，很多房地產(chǎn)企業(yè)如何使得自己的三項(xiàng)指標(biāo)合規(guī)，難度很大。

第四、不斷收緊的房地產(chǎn)金融政策勢(shì)必引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)重分化

很多中小房企在融資方面可謂舉步維艱，房地產(chǎn)行業(yè)將真正進(jìn)入大洗牌、大分化、集體倒閉的慘烈洗牌階段。

隨著金融資源的稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高，將難以為繼。

在這個(gè)過程中，不排除一些過去玩高杠桿的頭部企業(yè)倒下，但更多的是大量的中小房企。

房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融，房地產(chǎn)過去發(fā)展的最大推手是杠桿，包括備受詬病的住房預(yù)售制度，本質(zhì)上也是在增加房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿。

從歷史上房地產(chǎn)泡沫的破滅看，金融政策和金融環(huán)境的變化，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展一般都是致命的。

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