原標題：中央政治局：適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱

北京商報訊（記者劉四紅）據(jù)新華社報道，中共中央政治局7月24日召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。

會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。

要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構改革化險。

會議強調(diào)，要加大民生保障力度，把穩(wěn)就業(yè)提高到戰(zhàn)略高度通盤考慮，兜牢兜實基層“三?！钡拙€，擴大中等收入群體。

要加強耕地保護和質(zhì)量提升，鞏固拓展脫貧攻堅成果，全面推進鄉(xiāng)村振興。

要堅決防范重特大安全事故發(fā)生，保障迎峰度夏能源電力供應。

01

房地產(chǎn)，迎來歷史性時刻？

日前召開的重要會議指出，再次定調(diào)房地產(chǎn)：

要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

與此前相比，這次會議并未提及“房住不炒”，而且明確“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，給市場帶來了相對強勁的寬松預期。

同時，新一輪城中村改造即將啟動，但與七八年前的棚改完全不同，這一次不僅局限于超大特大城市，而且失去了大拆大建的可能性，影響難以同日而語。

不過，這段定調(diào)最引人注目的并非政策如何松綁，而是提出“房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化”的重要判斷，這在歷來重要會議中首次出現(xiàn)。

一個“重大變化”，一個“新形勢”，足以說明房地產(chǎn)再也回不去了。

供求關系，是房地產(chǎn)市場的核心。

如果說過去20多年，房地產(chǎn)整體都是“供不應求”，無論政策如何加碼，市場都是巋然不動，全國房價仍舊一路上行。

然而，最近幾年來，在種種因素影響之下，市場陡然逆轉(zhuǎn)，不僅“萬人搶房”的盛景不再，就連被許多炒房者奉為圭臬的“北上深永遠漲”似乎也開始瓦解了。

顯然，房地產(chǎn)正在從“供不應求”轉(zhuǎn)向“供過于求”，而市場也在從“賣方市場”轉(zhuǎn)向“買方市場”。

用房企的話來說，房地產(chǎn)正在從“黃金時代”到“白銀時代”，走向“黑鐵時代”。

這幾年，全球大環(huán)境以及超預期因素的沖擊，無疑對市場轉(zhuǎn)向帶來了推波助瀾的效應。

但究其根本，房地產(chǎn)市場本身也出現(xiàn)了重大變化。

02

一個普遍的共識是，全國住房整體平衡，只有部分超大特大城市還存在結構性短缺現(xiàn)象。

根據(jù)澤平宏觀統(tǒng)計，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12。

不難看出，只有人口持續(xù)涌入的一線城市，還存在一定的短缺現(xiàn)象，而在大量三四線城市，住房過?；蛞咽浅B(tài)。

這在前幾年的政策邏輯上也有體現(xiàn)——“重點解決好青年人、新市民的住房困難問題”，這些人口主要集中在超大特大城市。

來自學界的研究也驗證了這一判斷，根據(jù)清華大學吳璟、徐曼迪等人的分析，考慮到人口增長、城市化和城市更新等因素，全國住房需求也在不斷萎縮。

論文顯示，2001-2010年,我國年均住房需求量約為812萬套,2011-2015年約為974萬套；

而在2021-2025年,則會降為656萬套;2026-2030年,會進一步降低到455萬套。

與之對比，高峰時期，我國每年商品房銷售面積高達18億平方米，約合1400-1500萬套住房，明顯超出了市場的真實需求。

如此巨大的體量，撐起了世界第一大房地產(chǎn)市場，也培育出近10萬家房地產(chǎn)企業(yè)的超級市場，帶動數(shù)百萬乃至上千萬人的就業(yè)需求。

然而，市場需求在減少，住房供應不可能長期維持在高位，新形勢的到來就是必然事件。

03

人口，是房地產(chǎn)的長期之錨。

房地產(chǎn)長期看人口

，只要有足夠多的人口支撐，尤其是年輕人的支撐，房地產(chǎn)即便遭遇階段性困局，最終也能走出來。

歷史經(jīng)驗證明，“嬰兒潮”是助推房價上漲的最大動力之一，而人口負增長、超老齡化，則是房價橫盤乃至持續(xù)走低的最大拖累。

1946年到1964年出生的嬰兒潮一代，迄今都是英國最大的住房持有群體。而在日本，當時的嬰兒潮，更是助推了上世紀70年代-80年代的房地產(chǎn)大繁榮。

經(jīng)濟研究也表明，一個國家年輕人口越多，越容易形成資產(chǎn)泡沫；老年人增多之后，當初的資產(chǎn)泡沫沒有這么多人來接盤，資產(chǎn)回報率可能會下降。

就此而言，人口少子化+老齡化，所帶來的雙重壓力，將對房價的長遠走勢形成更大力度、更深層次的制約。

目前，我國人口大盤已經(jīng)見頂，總?cè)丝诔霈F(xiàn)負增長，而人口出生率相比高峰階段大幅腰斬。

從代際人口來看，00后、10后的總體人口規(guī)模，相比80后、90后少了6000多萬人，而未來的“20后”群體或?qū)⑦M一步收縮。

根據(jù)七普數(shù)據(jù)梳理，我國目前存活的00后、10后群體規(guī)模約為3.3億人，而80后、90后群體規(guī)模高達3.93億

。

可見，隨著人口形勢逆轉(zhuǎn)，無論是養(yǎng)老金還是房價，都將面臨一定挑戰(zhàn)。

04

城鎮(zhèn)化，是房地產(chǎn)的重要支撐。

城鎮(zhèn)化，意味著人口在空間上的大遷移。

農(nóng)村人口進城，年輕人口向大城市集中，高學歷人口向一二線城市匯聚，這場最為宏大的人口遷移運動，顯著改變中國城市的競爭格局，也更為深刻地影響到房價的區(qū)域差異。

根據(jù)國際規(guī)律，城鎮(zhèn)化率在30%以下為啟動階段，在30%-70%之間為加速發(fā)展階段，超過70%即進入成熟階段。

目前，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，按照每年1%左右的速度來看，未來5-6年時間，或?qū)⒂|及70%的天花板。

這意味著，改革開放以來狂飆突進的城鎮(zhèn)化或?qū)⑦M入下半場，當城鎮(zhèn)化增速放緩，房地產(chǎn)市場自然也會受到影響。

當然，由于戶籍制度的存在，我國真實的城鎮(zhèn)化率或許并沒有這么高，目前戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%

，這為房地產(chǎn)提供了一定的緩沖空間。

不過，最近幾年，全國上下正在展開一場聲勢浩大的“零門檻落戶”行動，除了為數(shù)不多的超大特大城市外，幾乎所有地區(qū)都取消了落戶限制。

我們看到，以石家莊、沈陽、鄭州為代表的二線城市，在搶人大戰(zhàn)的刺激之下，率先取消了落戶限制，幾近“零門檻”。

而前不久，浙江省取消了除杭州城區(qū)之外的所有地區(qū)的落戶限制，而作為一線城市的廣州也大幅放寬了郊區(qū)的落戶限制。

戶籍門檻一旦不復存在，過去困擾樓市發(fā)展的限購問題也將悄然瓦解，這對市場會帶來一定的短期利好。

05

預期，還是預期。

人們之所以愿意超前消費、瘋狂加杠桿，自然是因為對未來的收入增長充滿信心，對未來隨著經(jīng)濟增長而助推的資產(chǎn)價格膨脹充滿期待。

然而，經(jīng)濟、人口、城鎮(zhèn)化等基本面正在不斷弱化這一邏輯，超預期事件的層出不窮，更是加劇了種種不確定性。

與此同時，居民杠桿率仍在高位，且不論是否透支了未來空間，債務與收入此長彼消的張力，自然會約束正常消費。

面對這一局面，有識之士最擔心的不是通貨膨脹，而是通貨緊縮，而通縮遠比通脹更可怕，“資產(chǎn)負債表衰退”的擔憂并非空穴來風。

所以，當務之急，仍舊是提振信心，重塑預期，讓整個社會回到拼經(jīng)濟的基本面上來，如此才是真正的房地產(chǎn)救市之道。