原標(biāo)題：“認(rèn)房不認(rèn)貸”一線城市樓市調(diào)研：京滬成交脈沖式上漲，房?jī)r(jià)整體保持平穩(wěn)

每經(jīng)AI快訊，京滬廣深四大一線城市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策意義非同一般。

記者在剛剛過去的周末實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，京滬樓市成交量出現(xiàn)脈沖式上漲，深圳樓市亦有所回暖，廣州樓市則相對(duì)平淡；京滬廣深四地新房和二手房?jī)r(jià)格均保持平穩(wěn)。

專家表示，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，接下來(lái)建議多措并舉、供需同步發(fā)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

31地首套房貸利率下限全部出爐！認(rèn)房不認(rèn)貸后，哪些城市調(diào)整空間更大？

8月31日，隨著央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩則通知，存量房貸利率正式迎來(lái)初步調(diào)整方案，全國(guó)性商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例下限也統(tǒng)一調(diào)整。

不過，從全國(guó)性方案出臺(tái)，到因城施策落地，依然有許多細(xì)節(jié)有待明確。

尤其對(duì)于存量房貸利率調(diào)整，無(wú)論借款人選擇哪一種調(diào)整方式——由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平——調(diào)整后的存量房貸利率不能低于貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策（下稱“發(fā)放時(shí)利率下限”）。

這也意味著，發(fā)放時(shí)利率下限是關(guān)乎借款人最終能否受益，以及受益多少的關(guān)鍵。

但因?yàn)椴煌A段、不同城市執(zhí)行的房貸利率下限政策變化和差異較大，明確這一參照指標(biāo)成為借款人和銀行順利協(xié)商的前提。

截至9月2日，全國(guó)31個(gè)省/直轄市/自治區(qū)均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況。

有房地產(chǎn)行業(yè)研究人士對(duì)記者表示，因?yàn)槊總€(gè)地方歷史執(zhí)行的房貸利率下限差異化較大，整體可執(zhí)行空間還要等各地銀行執(zhí)行方案出來(lái)，統(tǒng)一測(cè)算。

不過有機(jī)構(gòu)人士指出，在存量房貸利率調(diào)整執(zhí)行落地過程中，銀行與借款人自主協(xié)商空間較大，除了考慮央行明確的不低于發(fā)放時(shí)利率下限外，大概率還要考慮當(dāng)前各城市的首套房主流利率水平，調(diào)整后的利率預(yù)計(jì)也不會(huì)低于此。

若依此考慮，近年來(lái)首套房貸利率調(diào)整幅度較大的二三四線城市或有更大的調(diào)整空間。

對(duì)于一線城市來(lái)說，一方面多數(shù)存量房貸緊貼利率下限執(zhí)行，另一方面房貸利率剛性較大，因此調(diào)整空間較小。

另一個(gè)影響調(diào)整空間的是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，部分原本被認(rèn)定為二套房如今被認(rèn)定為首套房的房貸利率，將迎來(lái)調(diào)整機(jī)會(huì)，且調(diào)整空間更大。

多地公布首套房貸利率下限

從全國(guó)層面來(lái)看，全國(guó)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限在不同階段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準(zhǔn)利率；2019年10月8日至2022年5月14日為L(zhǎng)PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）；2022年5月15日至今為L(zhǎng)PR-20BP。

不過，在因城施策背景下，各地區(qū)之間或同一地區(qū)不同時(shí)期所執(zhí)行的房貸利率下限差異較大。據(jù)《2022年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》介紹，我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率采用“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國(guó)層面，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)（現(xiàn)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局）確定全國(guó)層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國(guó)層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。

在8月31日，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）之后，各地央行分支機(jī)構(gòu)陸續(xù)披露了過往首套房貸利率下限情況，在提供存量房貸利率調(diào)整底線參考的同時(shí)，也全面呈現(xiàn)了2018年乃至2016年以來(lái)，各地房貸利率的調(diào)整幅度和頻率。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月2日，包括北京、上海、深圳、廣州、天津在內(nèi)的31個(gè)省級(jí)行政區(qū)均已公布當(dāng)?shù)厥滋咨虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限情況（詳見文后附表）。

按照《通知》要求，自2023年9月25日起，經(jīng)借款人向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款可采取兩種方式進(jìn)行調(diào)整，一是由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放新貸款進(jìn)行置換，二是雙方協(xié)商變更合同約定的利率水平。

2023年8月31日前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，均在調(diào)整范圍之內(nèi)。

需要注意的是，無(wú)論采用哪種方式調(diào)整，調(diào)整后的房貸利率在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。借款人可參照問文后附表確定手中存量房貸是否還有調(diào)整空間。

簡(jiǎn)單理解，如果存量房貸發(fā)放時(shí)即按照當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)乩氏孪拚邎?zhí)行，此次無(wú)須調(diào)整，尤其定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時(shí)選擇錨定LPR的貸款，利率水平每年隨LPR重定價(jià)已是最低。借款人能夠受益于此次存量房貸調(diào)整政策主要有三類情況：

1、存量貸款在2019年10月LPR改革之后發(fā)放，且貸款合同約定的LPR加點(diǎn)數(shù)超過發(fā)放時(shí)利率下限政策對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)數(shù)，存在下調(diào)空間，且計(jì)算較為簡(jiǎn)單。

2、存量貸款在2019年10月之前發(fā)放，借款人在定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時(shí)選擇固定利率，且該固定利率高于發(fā)放時(shí)利率下限，存在下調(diào)空間。

3、存量貸款在2019年10月之前發(fā)放，借款人在定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時(shí)選擇錨定LPR，但因?yàn)榇祟惽闆r的發(fā)放時(shí)利率下限認(rèn)定尚需銀行確認(rèn)，具體調(diào)整空間取決于雙方協(xié)商結(jié)果。

工商銀行9月2日發(fā)布《存量房貸利率調(diào)整常見問答（一）》（下稱《問答》），其中提到，對(duì)于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限，通過新發(fā)放貸款置換和協(xié)商變更合同利率兩種方式調(diào)整的結(jié)果無(wú)明顯區(qū)別?？紤]到操作便利性，該行主要采取變更合同利率方式。

哪些城市調(diào)整空間更大？

不過，影響存量房貸利率調(diào)整空間的，除了發(fā)放時(shí)利率下限，借款人還要考慮所在城市最新主流利率水平，以及對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化。

央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策有關(guān)問題答記者問時(shí)表示，《通知》出臺(tái)的背景在于，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)督管理總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

有銀行業(yè)研究人士認(rèn)為，若部分城市（比如一線城市）近年來(lái)房貸利率政策維持剛性，存量房貸與新發(fā)放房貸之間定價(jià)差異不大，則存量房貸利率下調(diào)的空間和必要性大大降低。

央行在二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提到，截至今年6月末，全部343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，100個(gè)城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。其中，87個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國(guó)下限低10~40個(gè)基點(diǎn)，13個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。

據(jù)中金公司測(cè)算，2022年以來(lái)，首套新發(fā)放房貸的加點(diǎn)下行幅度約為135bp。中金公司銀行業(yè)首席分析師林英奇團(tuán)隊(duì)指出，去年以來(lái)，二三線城市普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點(diǎn)幅度，預(yù)計(jì)本次二三線城市存量按揭下調(diào)幅度更多（預(yù)計(jì)平均在80bp以上），一線城市調(diào)整幅度較少，尤其如果發(fā)放時(shí)已緊貼利率下限執(zhí)行，則沒有降息空間。

（2018-2021年，按揭貸款相比基準(zhǔn)利率上浮最高約100bp，資料來(lái)源：中金公司）

對(duì)于具體調(diào)降幅度，林英奇指出，初步預(yù)計(jì)，首套房貸占全部存量房貸比例約為80%~90%，其中符合按揭下調(diào)條件的貸款占比約為80%，涉及貸款占全部按揭貸款比例約為2/3，全部存量按揭利率從當(dāng)前的4.7%左右下行至4.2%的5年LPR水平附近，總體平均下調(diào)幅度約為50bp?！坝捎趯?shí)際涉及貸款的區(qū)域、利率水平較為復(fù)雜，實(shí)際利率下行幅度有待細(xì)則進(jìn)一步落地。”林英奇在報(bào)告中表示。

此前，第一財(cái)經(jīng)記者采訪了解到，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為38.6萬(wàn)億元。

值得注意的是，對(duì)于適用存量房貸利率調(diào)整的范圍，《通知》明確，不僅包括已發(fā)放首套個(gè)人住房貸款，也包括借款人“實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)”的其他存量貸款。這也表明，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”在更多城市落地，部分原本適用于二套房利率的貸款可能也將從中受益，一是異地外地有過貸款記錄又在本地買房的家庭，二是本地“賣一買一”的置換家庭。

根據(jù)工商銀行《問答》，此前按照二套房貸利率辦理的存量貸款，按照當(dāng)前所在城市政策可以初步判斷按照首套房貸款政策執(zhí)行的，符合存量房貸利率調(diào)整條件，建議客戶提前準(zhǔn)備好佐證材料。后續(xù)，該行將印發(fā)操作指引。

工商銀行同時(shí)表示，該行正積極進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務(wù)渠道，具體可辦理時(shí)間以公告為準(zhǔn)。

因?yàn)槎追抠J利率下限的加點(diǎn)數(shù)往往較高，上述兩類家庭在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后可調(diào)降的空間可能會(huì)更大。

以北京地區(qū)為例，若A市民在2020年置換房產(chǎn)，其房貸利率（按照二套）發(fā)放時(shí)為L(zhǎng)PR（4.75%） 115BP=5.9%（當(dāng)時(shí)北京二套房貸利率下限為L(zhǎng)PR 105BP），目前為L(zhǎng)PR（4.2%） 115BP=5.35%。在北京9月1日宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，A市民所持房產(chǎn)可認(rèn)定為首套房，按照2020年2月當(dāng)?shù)厥滋追繄?zhí)行利率下限LPR 55BP，其房貸利率可從當(dāng)前的5.35%降至4.75%。

自8月18日三部門聯(lián)合發(fā)文，明確將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱后，已有武漢、中山、惠州、東莞、成都、重慶等多地落實(shí)執(zhí)行，尤其北京、上海、廣州、深圳四大一線城市目前已全部官宣落地。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，這有望帶動(dòng)更多城市跟進(jìn)和落地相關(guān)舉措，政策信號(hào)明顯。（記者杜川對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）

31地首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限