自2023年開年起，深圳樓市就被寄予厚望。這一年樓市行情如何？機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳一二手住宅總計(jì)成交6.44萬套，同比增長14.7%，結(jié)束了兩連跌。

2023年的樓市暖色背后，是市場消費(fèi)活力的提振，也是政策不斷推動(dòng)的結(jié)果。這年，深圳共出臺(tái)過六大刺激市場的政策，包括取消二手房參考價(jià)、雙證合一、認(rèn)房不認(rèn)貸、下調(diào)房貸利率、降低二套房首付、取消750萬豪宅線等。

但政策的刺激具有針對(duì)性，這也最終催生出一二手房市場的差異化表現(xiàn)。2023年，連續(xù)兩年領(lǐng)跑銷售量的一手房市場增長出現(xiàn)頹勢，一邊是二手房市場觸底反彈，另一邊是新房市場內(nèi)卷嚴(yán)重、遭到人才房市場擠壓，全年深圳僅出現(xiàn)四個(gè)“日光盤”，房企陷入去化壓力，規(guī)則內(nèi)最低折扣甚至突破規(guī)則底線的超低折扣頻現(xiàn)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳新房庫存已達(dá)近十年新高。值得注意的是，這一數(shù)字還將持續(xù)拉高，2024年有超180個(gè)項(xiàng)目入市。

數(shù)據(jù)

新房去化近五年來最低

全年誕生四個(gè)“日光盤”

在高預(yù)期之下，深圳樓市整體復(fù)蘇跡象明顯，但一二手市場也出現(xiàn)明顯分化，2023年，新房市場已不再是扛起深圳樓市的主力。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳網(wǎng)簽31621套一手住宅，同比下跌8.2%，落后于二手住宅同期成交量32768套。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，這是二手住宅市場成交近兩年來首次超越新房市場，也是近5年來新房市場成交的最低點(diǎn)。

價(jià)格方面，深圳新房價(jià)格還在持續(xù)下探，成交均價(jià)約5.9萬元/㎡，同比跌5.7%。

分區(qū)域來看，各區(qū)成交中，寶安網(wǎng)簽8891套，以絕對(duì)的領(lǐng)先優(yōu)勢占據(jù)冠軍寶座，同比上漲37.5%。排第二的龍華網(wǎng)簽5795套，同比上漲15.3%。龍崗及光明網(wǎng)簽量超4000套，但同比呈現(xiàn)跌幅。南山、羅湖成交同比下跌60%-70%，福田同比增長11%。

2023年是疫情管控措施放開后的首年，全國經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，加之深圳樓市泡沫不斷被擠出水分，置業(yè)者日趨冷靜，動(dòng)輒開盤“日光”的景象已不復(fù)存在，這也使得年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“日光”的樓盤更顯難能可貴。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的公開數(shù)據(jù)，2023年，深圳共入市了178個(gè)新盤，2023年深圳新房住宅供應(yīng)面積579.2萬平，同比上升27.6%；供應(yīng)套數(shù)56909，同比上升21.9%。供應(yīng)量為近八年第二高，僅次于2021年。

但其中僅有信義金御半山三期、海德園A區(qū)、深房光明里、前海時(shí)代尊府4個(gè)新盤實(shí)現(xiàn)“日光”，這些新盤不外乎都具有地理區(qū)位價(jià)值明顯、產(chǎn)品力突出等特征。與之作對(duì)比，2021年全年“日光盤”共有34個(gè)，2022年有6個(gè)。不過也有一些開盤去化成績未“日光”但也表現(xiàn)不錯(cuò)的新盤，比如深業(yè)云海灣花園首日去化98%，越秀潮樾府一期首開去化96%。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，深圳新房住宅庫存為517.88萬㎡，共計(jì)51687套。另據(jù)深圳中原研究中心計(jì)算，深圳存量新房去化時(shí)間約為19.3個(gè)月，兩者均創(chuàng)10年來新高。

行情

人才房大火，市場分流

新盤內(nèi)卷花式促銷打響“價(jià)格戰(zhàn)”

乍看上述數(shù)據(jù)，深圳新房市場似乎不咸不淡。但值得一提的是，這些數(shù)據(jù)中并不包含2023年內(nèi)非?；鸨娜瞬欧砍山粩?shù)據(jù)。

2023年是深圳市可售型人才房推出后的第二年，但也真正算得上是人才房的元年，深圳樂居根據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市全年入市20個(gè)人才房項(xiàng)目，貨量超1.65萬套，截至2024年1月2日，已去化超1.3萬套。

人才房的火熱去化，一方面也是政策調(diào)整的功勞。據(jù)了解，2022年11月9日可售型人才房推出之初，曾要求深圳戶籍、大學(xué)本科或國家職業(yè)資格二級(jí)及以上人員、累計(jì)社保3年、單身年滿35周歲。等到了2023年2月，第二批人才房推出之際，上述原始政策初步得到放寬，單身年齡下調(diào)至30歲，放寬共同申請(qǐng)人戶籍要求、三房申請(qǐng)條件等。

同年8月，為刺激三房去化，深圳市住房保障署發(fā)文再調(diào)低申購門檻，增加了第三、四隊(duì)列，最低門檻由以前的本科學(xué)歷調(diào)整為具有全日制?？茖W(xué)歷；3人家庭新增可認(rèn)購三房戶型，不過歸為第四隊(duì)列。該政策調(diào)整后，此前三房遇冷的存量項(xiàng)目也取得售罄的結(jié)果。

另一方面，人才房的稀缺屬性更是促銷的催化劑。2023年7月，深圳市發(fā)文宣布不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。

2023年人才房的去化成績已經(jīng)達(dá)到普通商品房成交總量的40%以上，以市場價(jià)六折的優(yōu)勢價(jià)格分流了部分剛需客戶，搶占了部分商品房市場。剩余有限的市場則加劇了房企之間的競爭。

灣財(cái)社記者梳理發(fā)現(xiàn)，2023年以來不少新房樓盤都曾推出過促銷活動(dòng)。比如，深圳龍崗某樓盤曾因“零首付”引得萬人空巷；4月坪山某樓盤推出“買房送菜地”的活動(dòng)，受到市場熱議；爾后，李克勤、王心凌、單依純、辛?xí)早?、易建?lián)等公眾人物頻頻受邀為各大新房項(xiàng)目站臺(tái)，在展現(xiàn)開發(fā)商資本實(shí)力的同時(shí)也收獲了可觀的流量；五一期間，多樓盤更是打出誘人折扣，直接以現(xiàn)金減免展現(xiàn)去化誠意，彼時(shí)東海、中洲、招蛇、萬科、前海等開發(fā)商頻頻發(fā)力，優(yōu)惠力度最低數(shù)十萬，最高超千萬。

而到了下半年，新盤開盤后的低折扣已經(jīng)是常態(tài)化。比如年底開盤的中洲迎璽，地處新盤密度超高的龍華深圳北片區(qū)，以87折后約5.9萬元/㎡的單價(jià)，刷新片區(qū)內(nèi)的全年最低紀(jì)錄。

而在地理位置更不具優(yōu)勢的坪山，新房市場更是“內(nèi)卷”嚴(yán)重，低首付（三成首付以下）、85折以下折扣、提供首付貸等紅線擦邊行為層出不窮。

日前，在調(diào)查一起坪山區(qū)碧嶺片區(qū)超低首付樓盤時(shí)，南都·灣財(cái)社記者從該樓盤銷售人員口中獲悉，其新房首付可只需半成，還可享最低七五折。灣財(cái)社記者另從片區(qū)內(nèi)多個(gè)樓盤銷售處獲悉，低首付、85折以下折扣彼時(shí)已是普遍現(xiàn)象。

去年，灣財(cái)社記者也曾致電坪山區(qū)住建局官網(wǎng)聯(lián)系方式，詢問目前坪山區(qū)普遍存在的“低首付”現(xiàn)象，被對(duì)方告知，“低首付”是市場行為，但若有樓盤誘導(dǎo)辦理首付貸等操作則視為違規(guī)。

縱觀深圳新房市場，算上人才房成交量，其表現(xiàn)實(shí)際還算樂觀，平均每日可賣出超百套新房。但高居不下的存量仍持續(xù)困擾著各房企，帶去焦慮，未來勢必還將繼續(xù)加劇競爭。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳新房庫存已達(dá)近十年新高。值得注意的是，2024年預(yù)計(jì)將有超180個(gè)項(xiàng)目入市，這一數(shù)字或?qū)⒊掷m(xù)拉高。

采寫：南都·灣財(cái)社記者陳鏡安