經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者田國寶北京報(bào)道

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，2023年是一個(gè)“焦灼”的年份，年初“高開”的樓市，讓諸多企業(yè)再次誤判形勢，個(gè)別甚至采取較為激進(jìn)的投資策略；但“低走”的市場不僅沒有回應(yīng)企業(yè)的訴求，反而讓其陷入庫存難題。

雖然房地產(chǎn)融資利好和樓市松綁的政策不斷，但由于各方顧慮重重，使得政策的雨露并沒有潤澤到企業(yè)及市場。冷熱不均的土地市場，日漸下行的樓市，以及一籌莫展的房企，讓未來房地產(chǎn)依舊充滿不確定性。

但不確定性中似乎又孕育著某種確定性，城中村改造和保障房建設(shè)等國家工程啟動(dòng)，部分城市商品房成交企穩(wěn)回升，大型央企和地方國企逐漸占據(jù)行業(yè)主導(dǎo)地位，隨著2024年償債高峰期來臨，或?qū)⒃僖淮沃厮芊康禺a(chǎn)格局。

房企集中度

1月11日，華潤置地（01109.HK）公布2023年銷售業(yè)績，全年合同銷售金額3070.3億元，位列第四名，排在前面的是保利發(fā)展、萬科和中海地產(chǎn)。

截至目前，多數(shù)房企已公布2023年銷售金額，與2022年相比，TOP20房企名單少了遠(yuǎn)洋集團(tuán)，多了中交地產(chǎn)，大體保持穩(wěn)定，其中TOP10房企與2022年完全重合，僅排名順序發(fā)生變化。

經(jīng)歷了2022年和2023年深度調(diào)整，多數(shù)民營企業(yè)被剔除在千億俱樂部外，16家千億房企中僅有3家民企，國資成為行業(yè)的絕對主體。可供對比的是，2021年，41家千億房企中有27家是民營房企。

在這一輪房地產(chǎn)洗牌中，國央企排名大幅躍進(jìn)，尤其是中國中鐵、中國鐵建、中交地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)等后起之秀；而消失的千億房企中，主要以民企為主，大量民企甚至跌出TOP50。

中指院報(bào)告顯示，2023年TOP100房企銷售金額同比下降了17.3%，其中TOP10房企銷售金額同比下降11.7%；TOP11-30房企銷售金額同比降17.8%；TOP31-50房企降19%；TOP51-100房企降28.2%。

整體來看，銷售金額排名越靠前，降幅越??；排名越靠后，降幅越大。市場優(yōu)勢逐步向以央企和地方國企為主的頭部房企集中。

從拿地情況來看，按照中指院數(shù)據(jù)，2023年TOP100房企拿地金額同比增加1.7%，拿地超百億的房企有27家，其中超過500億元的只有6家。拿地主體以央企和地方國企為主，大部分民企消失在土拍市場。

基于自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和對未來市場判斷不同，國央企拿地也出現(xiàn)分化。中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、建發(fā)地產(chǎn)等企業(yè)繼續(xù)保持較快的拿地節(jié)奏，全年拿地支出均超過千億元。其他央國企的拿地節(jié)奏上明顯放緩。

混合所有制企業(yè)和一部分民企拿地積極性明顯不如往年，萬科、龍湖、金地等房企的拿地銷售比普遍低于0.2。

樓市向頭部集中，疊加拿地分化，房地產(chǎn)集中度進(jìn)一步向保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤置地等頭部央企傾斜。民企由于融資等方面受限，類似的力量明顯不足，更多是通過“匍匐前進(jìn)”，確?！盎钕氯ァ?。

一位TOP10房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2023年很長一段時(shí)間，他們和部分頭部央企對市場判斷有明顯的分歧，“我們上半年就感覺市場很難了，但是和他們交流，他們并沒有覺得難，反而覺得我們矯情”。

他表示，不同的房企面臨的環(huán)境不同，對市場感知和判斷也不同，采取的策略也存在較大差異，“像我們，因?yàn)殇N售不及預(yù)期，2023年已經(jīng)大幅減少土地市場投放，2024年預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)減少”。

市場壓力

上述TOP10房企人士表示，一直到2023年四季度，由于市場進(jìn)一步下行，加上年底沖業(yè)績，部分頭部央企才開始感到市場壓力，“那個(gè)時(shí)候，我們對市場的判斷才終于一致了”。

2023年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“高開低走”的趨勢。春節(jié)后，由于疫情管控放開，積壓的需求陸續(xù)釋放，樓市迎來一波成交高峰。這一波行情，不同城市持續(xù)的時(shí)間不同，有的20天左右，有的超過40天，一直持續(xù)到5月。

6月開始，樓市成交明顯乏力，但由于年中促銷等因素，上半年銷售金額勉強(qiáng)超過2022年同期。

下半年，政治局會(huì)議后，各地開始不斷出臺(tái)放松政策，但樓市下行趨勢并沒有改變；9月一線城市出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政，但行情僅持續(xù)了兩周左右，繼續(xù)向下；12月京滬出臺(tái)降首付降利率等新政，同樣沒有泛起太大漣漪。

政策力度一次比一次大，但影響卻越來越弱，新政效應(yīng)持續(xù)的時(shí)間越來越短。樓市政策效應(yīng)的遞減，一定程度影響了市場預(yù)期和信心。

一位TOP20房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，上半年，包括他在內(nèi)公司上下對于2023年樓市給予極大期望，“大家都覺得，疫情管控放開了，形勢只會(huì)越來越好，我們當(dāng)時(shí)判斷，樓市會(huì)在6月企穩(wěn)并進(jìn)入上升通道”。

現(xiàn)實(shí)恰恰相反，6月開始，樓市進(jìn)入新一輪下行通道，這讓他很崩潰，“其實(shí)大家都清楚，這個(gè)意味著什么，所以從那個(gè)時(shí)候，我們就比較佛了，房子能賣多少算多少”。

一位與房企交往密切的金融機(jī)構(gòu)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，最近，部分央企的資金部門負(fù)責(zé)人向他吐槽，由于市場不及預(yù)期，拿地支出的壓力開始向資金端傳遞，“央企也意識(shí)到之前對市場判斷過于樂觀了”。

在上述房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人看來，市場節(jié)奏變了，企業(yè)投資邏輯也需要改變，除了傳統(tǒng)利潤率、去化周期等因素外，還要考慮企業(yè)的現(xiàn)金流和償債壓力，是否支持當(dāng)前市場的慢節(jié)奏，“這是房企衡量是否拿地一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)”。

當(dāng)“慢”下來成為樓市主基調(diào)后，房地產(chǎn)邏輯也在變化，當(dāng)前的市場軌道顯然不在適應(yīng)之前的高周轉(zhuǎn)模式，隨之而來還有對房企財(cái)務(wù)杠桿、現(xiàn)金流和利潤率的要求也變得嚴(yán)苛起來，房企也要嘗試接受和適應(yīng)新模式。

從城市成交來看，2023年大部分城市成交同比下滑，但也有部分較早調(diào)整的城市，成交量開始出現(xiàn)回升跡象。同花順數(shù)據(jù)顯示，天津月均成交面積同比上升29%，西安和貴陽同比上升16%，石家莊也同比上升15%。

格局重塑

2024年是房企償債的高峰期。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，在剔除已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約和債券展期的房企后，有21家房企的全年到期債務(wù)超過100億元，其中首開股份、華潤置地和金地集團(tuán)的到期債務(wù)超過200億元。另外，遠(yuǎn)洋和萬科的2024年到期債務(wù)規(guī)模在190億元左右；保利和龍湖在170億元左右。

據(jù)一家混合所有制企業(yè)人士介紹，在提取預(yù)售資金方面，混合所有制企業(yè)和民企待遇一樣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及央企和國企。混合所有制企業(yè)中，除了萬科和綠地外，其他房企的融資通道并不暢通。

即便是融資通道較為暢通企業(yè)，由于市場下行，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，回款周期漫長，再投資能力受到限制。房地產(chǎn)大規(guī)模再投資主要集中少數(shù)頭部央企和地方龍頭國企，多數(shù)房企出于對未來市場預(yù)判和自身現(xiàn)金流角度考量而減少拿地支出。

在這種背景下，土地市場格局也被重塑。

同花順數(shù)據(jù)顯示，2023年全國195個(gè)城市土地成交金額4.2萬億元，同比減少10.5%，與2020年高峰期相比減少42.4%。其中有134個(gè)城市的土地成交金額不及2022年，僅有61個(gè)城市同比增加。

同比增加的城市中，除了上海、北京、廣州和蘇州等一二線城市，大部分為三四線及以下城市。與2020年高點(diǎn)相比，有19個(gè)城市的土地出讓金出現(xiàn)增長，剩余城市成交金額均不及2020年。

土地金額超過500億元的23個(gè)城市中，同時(shí)超過2022年和2020年的城市有4個(gè)，分別為北京、泉州、鹽城和揚(yáng)州。其中泉州表現(xiàn)最為突出，創(chuàng)紀(jì)錄地實(shí)現(xiàn)712.3億元土地成交金額，同比增加93.5%，與2020年相比增幅高達(dá)125.6%。

從新房庫存來看，截至11月底，一二線城市除了廣州和西安外，其他城市去化周期均高于6月底。其中福州去化周期高達(dá)30個(gè)月，寧波的去化周期也達(dá)到28.4個(gè)月。

二手房方面，多數(shù)一二線城市的二手房掛牌量均出現(xiàn)不同幅度上升，截至11月底，北京、鄭州、青島等城市掛牌量比年初增幅超過四成；重慶、蘇州、成都、南京、無錫、沈陽等城市也超過兩成；僅合肥、西安和長春等少數(shù)城市增幅在個(gè)位數(shù)。

上述TOP10房企人士表示，市場下行加劇了行業(yè)裂變，優(yōu)勢不再集中于某個(gè)區(qū)域、某個(gè)城市或某類企業(yè)，而是更多向個(gè)體傾斜，這就使得行業(yè)、企業(yè)和市場的顆粒度更小、更加具象。

“原來我們經(jīng)常說，長三角市場好，后來發(fā)現(xiàn)不是長三角所有市場都好；我們說上海、杭州市場好，實(shí)際有些區(qū)域市場也沒那么好”，該人士表示：“以后用片區(qū)概括都有些大了，只能說某個(gè)項(xiàng)目賣得好不好”。