房地產(chǎn)還有救嗎？

不管你是希望上漲還是下跌，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有了往日的輝煌，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了下跌通道，并且大部分城市的房產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始失去了金融屬性。一句話(huà)房地產(chǎn)的投資將變得越來(lái)越難，房?jī)r(jià)的上升將變得越來(lái)越難。

最近無(wú)意中刷到一個(gè)視頻，一個(gè)小哥說(shuō)他活著最大的動(dòng)力，就是每周去看上海哐哐下跌的房?jī)r(jià)。隔著屏幕都能感受到年輕人這些年被高房?jī)r(jià)給折騰慘了。房地產(chǎn)還有救嗎？

過(guò)去有句話(huà)叫做有房子的都希望房子漲，沒(méi)房子的都希望房子跌，那么現(xiàn)在是有房子的人多呢還是沒(méi)有房子的人多呢？所以呼聲代表不了市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的下跌已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)了。

從現(xiàn)在的趨勢(shì)發(fā)展下去，馬云多年前預(yù)言的"房?jī)r(jià)如蔥"大概率要在很多地方實(shí)現(xiàn)了。

而且很多地方呈現(xiàn)出了一種不可挽回的態(tài)勢(shì)，因?yàn)?quot;二次城市化"馬上就要開(kāi)啟。

大家觀察各省最近幾年的一些行為，就能看出來(lái)，各省都在傾全省之力打造自己的"一省一城"，所有產(chǎn)業(yè)都往那唯一的城市里堆，提高競(jìng)爭(zhēng)力吸引年輕人。后續(xù)的結(jié)果必然是年輕人繼續(xù)向大城市聚集，小地方更加空心化。那小地方的房?jī)r(jià)可不就跟蔥差不多了嘛。

其實(shí)全世界都呈現(xiàn)出了一個(gè)態(tài)勢(shì)，人口多的國(guó)家最后只剩下了幾座超級(jí)城市，人口少的國(guó)家只有一兩座。比如韓國(guó)現(xiàn)在只有一大一小倆，首爾和釜山。日本也只剩下了東京和大阪。其實(shí)按照經(jīng)濟(jì)圈來(lái)看，日本和韓國(guó)只有兩個(gè)城，首爾圈2600萬(wàn)人口，東京圈4000萬(wàn)。房地產(chǎn)還有救嗎？

毫不夸張地說(shuō)，中國(guó)未來(lái)會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)上億人的城市圈。現(xiàn)在的長(zhǎng)三角那幾個(gè)城市，上海，杭州，寧波，蘇州，無(wú)錫，明顯要形成人類(lèi)歷史上最大的經(jīng)濟(jì)圈。還有廣東那邊，廣州，東莞，深圳，澳門(mén)，珠海，惠州也會(huì)徹底連成一片，形成一個(gè)巨大無(wú)比的城市圈。

很多人對(duì)這種聚集很不滿(mǎn)，指望國(guó)家調(diào)控，讓經(jīng)濟(jì)別這么集中。其實(shí)想想就知道，你是個(gè)剛畢業(yè)年輕人，你想從事新能源產(chǎn)業(yè)，那全國(guó)可選的城市不超過(guò)三座；你想做互聯(lián)網(wǎng)，可選城市不超過(guò)五座；你想做金融，又只剩下三座了。年輕人會(huì)跟著產(chǎn)業(yè)走，好產(chǎn)業(yè)只會(huì)呆在大城市。

也別指望其他轉(zhuǎn)移支付了。國(guó)家給東北建設(shè)的錢(qián)，被各種開(kāi)著"大57"的包工頭大哥們賺走后，他們轉(zhuǎn)身就跑北京和三亞給自己和父母買(mǎi)豪宅去了。給東北老人們養(yǎng)老金，直接從三亞的ATM里取出來(lái)了，然后去買(mǎi)東部的各種花里胡哨的東西。

資金和精英年輕人一樣，會(huì)自發(fā)跑到效率最高的地方，你再咋干預(yù)，只是多轉(zhuǎn)一個(gè)彎，改變不了結(jié)果。今后轉(zhuǎn)移支付會(huì)繼續(xù)，不過(guò)也別太指望有啥明顯效果。

所以說(shuō)人口下降，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)說(shuō)是天大的利空。但是對(duì)于局部來(lái)說(shuō)，又完全是另一個(gè)故事，接下來(lái)所有年輕人都得用腳投票，選擇城市就是第二次投胎。

房?jī)r(jià)短期肯定是看空的，因?yàn)楝F(xiàn)在并沒(méi)有多少利好因素。

每個(gè)城市支撐房?jī)r(jià)的主力中產(chǎn)階級(jí)都在萎縮，債務(wù)雷和各種信托不知道要爆到啥時(shí)候，每爆一個(gè)，都得消滅一堆中產(chǎn)。這種情況下，說(shuō)房?jī)r(jià)能好起來(lái)多少有點(diǎn)看不開(kāi)。

而且之前房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)自己也是個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)。也不復(fù)雜，房地產(chǎn)給基建籌錢(qián)，催生了無(wú)數(shù)的土方、包工頭大哥，這些人有可怕的購(gòu)買(mǎi)力。他們賺錢(qián)后第一件事就買(mǎi)豪宅，然后就去買(mǎi)攬勝，也就有了那句話(huà)，"工程的霸道，土方的虎"。還有各種工程項(xiàng)目的"三項(xiàng)五總"，房地產(chǎn)公司公司各級(jí)管理人員，都是買(mǎi)房主力。

現(xiàn)在這些人都遭到重創(chuàng)。

那房地產(chǎn)會(huì)一直爛下去嗎？

當(dāng)然不會(huì)了。

有兩個(gè)鐵一樣的事實(shí)：

沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)一片大好的時(shí)候，核心城市房?jī)r(jià)還在下跌。所以只要中國(guó)不陷入日本那種長(zhǎng)期的停滯，核心大城市就沒(méi)啥事。

正兒八經(jīng)的國(guó)家，只要持續(xù)發(fā)展，主力城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期就是上升態(tài)勢(shì)。

所以問(wèn)題就變成了：中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)是和日本過(guò)去三十年一樣一潭死水，還是修整之后繼續(xù)向上。

我是覺(jué)得還會(huì)繼續(xù)向上。只要經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，那房地產(chǎn)長(zhǎng)期來(lái)看就差不到哪。

未來(lái)的中國(guó)，房?jī)r(jià)版圖應(yīng)該是一個(gè)個(gè)的同心圓，或者跟上海那邊似的，幾個(gè)同心圓組成一大片，同心圓的中心房?jī)r(jià)最高，然后一層層往外擴(kuò)散。

那問(wèn)題來(lái)了，今后人們還會(huì)繼續(xù)買(mǎi)房嗎？

這一點(diǎn)其實(shí)沒(méi)啥選擇。

大家知道吧，你現(xiàn)在的500萬(wàn)，誰(shuí)都知道十年后可能不值500萬(wàn)了。那為啥不值呢？

因?yàn)橛型洝?/p>

再深層次地想想，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：如果一個(gè)東西被社會(huì)當(dāng)成了財(cái)富，那就有一群人千方百計(jì)想擴(kuò)大供應(yīng)。

比如古代銀子比較值錢(qián)，沿海地區(qū)的人去日本買(mǎi)銀礦，通過(guò)海上貿(mào)易賺西班牙人的銀子；古董比較值錢(qián)，就有無(wú)數(shù)人去盜墓；鉆石比較值錢(qián)，英國(guó)傾全國(guó)之力去南非打了一場(chǎng)仗搶鉆石礦；比特幣比較值錢(qián)，現(xiàn)在連北極圈都在挖礦。

最后的結(jié)果是，如果這個(gè)東西如果產(chǎn)量變化不大，那就能維持住價(jià)值。比如黃金產(chǎn)量幾乎都是每年2%，古董產(chǎn)量就更不行了，所以?xún)r(jià)值一直很高。比特幣也是這個(gè)邏輯。

但是白銀和鉆石的增量太大，很快就貶值的不成樣了。

貨幣也是這個(gè)道理，各國(guó)官方總是管不住自己的小手。

事實(shí)上最近100年里，90%的貨幣因?yàn)楣俜阶约喝滩蛔√岣吖?yīng)量，最后變成了廢紙，只好重新發(fā)行新貨幣。發(fā)行新貨幣之后繼續(xù)管不住自己的手濫發(fā)。

有錢(qián)人們普遍知道一個(gè)問(wèn)題，錢(qián)這東西最沒(méi)意義，尤其紙幣，尤其把時(shí)間拉長(zhǎng)到二三十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的長(zhǎng)度上，紙幣更是沒(méi)意義，那玩意不是財(cái)富，財(cái)富也不是紙幣，短期不明顯，長(zhǎng)期特別明顯。

財(cái)富是需要載體的，可以人為迅速擴(kuò)大存量的東西長(zhǎng)期看都沒(méi)法儲(chǔ)存價(jià)值。

政府想擴(kuò)大，卻擴(kuò)大不了產(chǎn)量的東西，那才能保存價(jià)值。比如黃金，各國(guó)政府都在使勁挖，產(chǎn)量一直不行。歷史上幾乎所有文明都把金子當(dāng)載體，主要就是因?yàn)檫@玩意增長(zhǎng)極其緩慢，儲(chǔ)量和開(kāi)采難度把每年產(chǎn)量給壓死了，最近一百年平均每年增長(zhǎng)不到2%。

再比如核心地段的房子，也是政府想擴(kuò)大，但是每年增量就那么點(diǎn)，拆遷拆不動(dòng)，土地又不可能變出來(lái)。

富人們總是在尋找這種增長(zhǎng)極其緩慢的東西，這也是為啥東西方有錢(qián)人都喜歡屯地，土地也是這樣一種東西。

這也就解釋了，全世界所有正兒八經(jīng)的國(guó)家，既包括所有發(fā)達(dá)國(guó)家，也包括土耳其，伊朗，委內(nèi)瑞拉，印度這樣的奇葩，他們的大城市核心地段房?jī)r(jià)整體是極其穩(wěn)定的上漲。

現(xiàn)在韓國(guó)首爾的江南區(qū)，房?jī)r(jià)達(dá)到了恐怖的40萬(wàn)人民幣一平米，首爾現(xiàn)在平均房?jī)r(jià)14萬(wàn)人民幣左右一平米。之前很多人說(shuō)韓國(guó)房?jī)r(jià)崩了，其實(shí)說(shuō)的是韓國(guó)版的"蛋殼公寓"爆了，他們的"燕郊"跌了一部分，被以訛傳訛成整個(gè)韓國(guó)都爆了。

當(dāng)然了，任何資產(chǎn)都不可能一直漲，美國(guó)紐約和舊金山的房子跌的時(shí)候多了去了，但是并不影響長(zhǎng)期走勢(shì)。

哪怕日本那個(gè)奇葩，衰退了幾十年之后最近幾年也補(bǔ)漲了。

那為啥是這些核心城市的房產(chǎn)，而不是全國(guó)的均勻漲呢？

主要是因?yàn)?quot;服務(wù)本地化"。

大家去過(guò)美國(guó)就知道，他們那邊的工業(yè)品或者肉什么的很便宜，因?yàn)槎际菑牧畠r(jià)產(chǎn)地買(mǎi)過(guò)去的，比如中國(guó)越南的工業(yè)品，阿根廷的牛肉，智利的車(chē)?yán)遄?，馬來(lái)的榴蓮。但是理發(fā)、看病、牙醫(yī)卻非常貴，因?yàn)檫@些服務(wù)沒(méi)法進(jìn)口，只能是美國(guó)本地"不廉價(jià)的勞動(dòng)力"來(lái)給你做，當(dāng)然貴了。

各國(guó)一線(xiàn)房產(chǎn)也是這樣的，教育、醫(yī)療、娛樂(lè)什么的服務(wù)業(yè)，都是嚴(yán)重本地化的，你希望享受好的配套資源，你就得住到那附近去，你不可能住在鶴崗享受北京的資源。你想擠進(jìn)去，那就得花錢(qián)。

還有，好工作幾乎都集中在人才聚集的地區(qū)，咱們國(guó)家教育資源又和房子嚴(yán)重綁定，所以逼著大家必須下手?，F(xiàn)在除了一線(xiàn)城市，其他城市幾乎不可能給普通員工一個(gè)月三萬(wàn)以上的工資。

所以說(shuō)各國(guó)一線(xiàn)城市的房子和本地老百姓的平均收入多少有點(diǎn)脫鉤，因?yàn)楦鞯赝梁榔帕_門(mén)也會(huì)去附近一線(xiàn)購(gòu)置物業(yè)，最后導(dǎo)致房子和本地絕大部分居民的收入脫鉤。

中國(guó)用限購(gòu)某種意義上控制住了這種資源的向上富集，但如今限購(gòu)也搖搖欲墜。

看出來(lái)了吧，好地段的本質(zhì)就是"本地化"的好資源。

這也是為啥上海靜安區(qū)，北京二環(huán)里，天津和平區(qū)，大部分房子都破的沒(méi)法看，但是依舊非常非常貴。貴的并不是那些四五十年前的磚頭，而是周?chē)呐涮自O(shè)施。

而且大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果一個(gè)國(guó)家持續(xù)發(fā)展，可能會(huì)帶來(lái)兩個(gè)結(jié)果，如果經(jīng)濟(jì)特別好，作為各國(guó)核心資產(chǎn)的房子肯定會(huì)升值。如果經(jīng)濟(jì)不好，政府使勁放水，匯率貶值，房子也會(huì)升值。

轉(zhuǎn)了一圈，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果你有錢(qián)了，讓你重新思考手里的購(gòu)買(mǎi)力怎么能轉(zhuǎn)移到二十年后不損失，你會(huì)很快反應(yīng)過(guò)來(lái)有種東西叫"財(cái)富載體"，全世界最硬的財(cái)富載體，只有黃金和超級(jí)城市房地產(chǎn)，現(xiàn)在又多了個(gè)加密貨幣，咱們這里不多說(shuō)了。

不過(guò)黃金有個(gè)大問(wèn)題，它沒(méi)有現(xiàn)金流，所以房地產(chǎn)從來(lái)都是一個(gè)最穩(wěn)的投資選項(xiàng)。美國(guó)那些豪門(mén)的象征，肯定是房子加基金，基金用來(lái)炒股。

而且必須得有合適的投資產(chǎn)品，不然大資金可能就跑了，去買(mǎi)別的國(guó)家的投資品了。

說(shuō)到這里，大家可能納悶：都這個(gè)時(shí)候了，博主你還在勸大家接盤(pán)？

絕對(duì)沒(méi)有。

我一再給大家說(shuō)，"長(zhǎng)期看漲"和"短期下跌"并不矛盾，大家可以去看看百年長(zhǎng)牛的美股，也有過(guò)短時(shí)間內(nèi)跌掉30%。美國(guó)核心大城市的房子也是"長(zhǎng)牛"的，也經(jīng)常有大幅下挫。

如果中國(guó)持續(xù)發(fā)展，哪怕跌到每年2%的增速，中國(guó)最核心的資產(chǎn)也就是好城市的房子沒(méi)道理不漲。

"衣食住行，吃喝玩樂(lè)"，這幾樣幾乎概括了人有錢(qián)之后所有開(kāi)銷(xiāo)走向，除了房子，其他都花不了多少。而且人有錢(qián)之后，第一件事就是給自己搞個(gè)大房子，換你你也搞。

小錢(qián)和大錢(qián)是不一樣的，日常開(kāi)支大錢(qián)真花不出去。只要經(jīng)濟(jì)向前，就有人會(huì)不斷賺到大錢(qián)。

但是這兩年的情況大家也看到了，現(xiàn)在主要面臨這么幾個(gè)問(wèn)題：

新舊產(chǎn)能過(guò)渡，比如之前全國(guó)二線(xiàn)城市以下婆羅門(mén)最賺錢(qián)的行業(yè)，無(wú)疑就是干工程，東北包工頭恨不得整層買(mǎi)下北京和三亞豪宅，現(xiàn)在他們太多工程墊款收不回來(lái)，可能得變賣(mài)房子抵債。

還有各種信托和基金暴雷，導(dǎo)致頭部的財(cái)富群體們損失慘重。

還有一些人因?yàn)榭只?，干脆拋掉房子?rùn)掉了。

此外觀念也發(fā)生了變化，前些年那么多人杠桿加到極限買(mǎi)房，到現(xiàn)在逆向操作，能不貸款就不貸款。

最關(guān)鍵的，房子這東西帶有強(qiáng)烈的金融屬性，那就必然意味著大家"買(mǎi)漲不買(mǎi)跌"，太多的錢(qián)都在那里觀望，等著跌到位再進(jìn)場(chǎng)。

這就跟股票似的，下跌會(huì)把潛在購(gòu)買(mǎi)力給趕出去，想買(mǎi)的又不敢進(jìn)來(lái)。像極了過(guò)年那幾天的大A，當(dāng)時(shí)太多人知道已經(jīng)超跌了，依舊不敢入場(chǎng)。等到救市資金入場(chǎng)，散戶(hù)們又跟金魚(yú)似的一擁而入，很快拉回到3000點(diǎn)了。

所以現(xiàn)在這種情況，和年前那段時(shí)間的股市很像，各方都在等著政府給利好，順便等著負(fù)面因素消化完，比如等著包工頭們?cè)摫瑐}(cāng)的爆倉(cāng)，該跑路的跑路，到時(shí)候拋盤(pán)少了，情況能好點(diǎn)。配合政府不斷出利好，相當(dāng)于打一場(chǎng)艱苦的"逐次抵抗"。

而且政府會(huì)鐵了心把房?jī)r(jià)一直拉下去，房地產(chǎn)對(duì)于全世界任何一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)都是支柱產(chǎn)業(yè)，咱們之前對(duì)房地產(chǎn)打壓有點(diǎn)過(guò)頭了。

等到一線(xiàn)慢慢穩(wěn)定下來(lái)，隨后會(huì)擴(kuò)散到二三線(xiàn)，逐步都穩(wěn)定下來(lái)。但是具體多長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)誰(shuí)都說(shuō)不準(zhǔn)，越往基層，跌掉的越多。

等經(jīng)濟(jì)好起來(lái)，然后再來(lái)一波反擊，到時(shí)候跌得少的反而漲的多。

很多人在聊那個(gè)"租售比"。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)租售比太低，比如北京這邊1.4%左右，不如把房賣(mài)了存銀行收利息。有些人據(jù)此認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)一直跌，跌到租售比超過(guò)銀行存款利率。

不過(guò)現(xiàn)在各方的共識(shí)是，國(guó)家要把存款利率降下來(lái)，降到1%附近，甚至更低，有人預(yù)測(cè)零利率。到時(shí)候你賣(mài)房就沒(méi)啥必要了，因?yàn)榇驺y行也不賺錢(qián)，還不如繼續(xù)把房租出去賺房租。

尾聲：

幾乎不用懷疑的是，房地產(chǎn)再也回不到過(guò)去了。這一波之后，絕大部分房子都會(huì)徹底失去金融屬性，跟車(chē)似的，買(mǎi)到就貶值，越用越貶值。而且一線(xiàn)能升值的房子，就跟勞斯萊斯一樣，屬于寫(xiě)入"八字"的東西，能不能買(mǎi)到主要看命，絕大部分人也沒(méi)那么糾結(jié)。

到時(shí)候年輕人也會(huì)跟歐美似的，對(duì)買(mǎi)房這事不那么著急，不會(huì)產(chǎn)生類(lèi)似"晚買(mǎi)一年，白混十年"的感覺(jué)。

此外影響更大的是政府的治理模式。

這兩天有個(gè)事，大連的一個(gè)打卡景點(diǎn)附近有根電線(xiàn)桿影響了大家拍照，政府在抖音看到大家反饋，連夜就拆了。

土地財(cái)政結(jié)束后，各地就得向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。怎么能讓本地商業(yè)好起來(lái)怎么做，畢竟商業(yè)發(fā)達(dá)，財(cái)政才能寬裕，這樣會(huì)形成一個(gè)正向循環(huán)。以前尤其是北方，政府對(duì)商業(yè)很無(wú)所謂，反正可以賣(mài)地，這一點(diǎn)上東南沿海和廣東那邊領(lǐng)先一個(gè)身位。

所以土地財(cái)政結(jié)束也不是壞事。

文末再總結(jié)下吧：

1、短期不言底，誰(shuí)也不知道啥時(shí)候到底，李稻葵說(shuō)一線(xiàn)今年企穩(wěn)，那二三線(xiàn)就是明年了，大家想買(mǎi)的也可以再看看。

2、房地產(chǎn)，貨幣，黃金，各種加密貨幣，這些東西本質(zhì)都是貨幣。誰(shuí)增長(zhǎng)慢，誰(shuí)適合用來(lái)長(zhǎng)時(shí)間存儲(chǔ)價(jià)值。由于有些地方的房子增量實(shí)在是緩慢，再怎么想提產(chǎn)量都提不上去，長(zhǎng)期看來(lái)更適合"價(jià)值存儲(chǔ)"，肯定會(huì)被大資金追捧。

國(guó)家層面也必須拉起來(lái)，房地產(chǎn)對(duì)于各國(guó)來(lái)說(shuō)都是經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，包括美國(guó)。如果資產(chǎn)持續(xù)下跌，很多人就跑了，長(zhǎng)期看很危險(xiǎn)?？陀^上必須得給有錢(qián)人準(zhǔn)備合適的投資物。

3、后房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，有長(zhǎng)期持有價(jià)值的已經(jīng)貴到絕大部分人買(mǎi)不起了，就跟能升值的車(chē)一般都巨貴一樣，對(duì)應(yīng)年輕人和政府的觀念都會(huì)發(fā)生巨大的變化。房地產(chǎn)還有救嗎？

很多人已經(jīng)不考慮了保值增值了，就好像買(mǎi)車(chē)不會(huì)考慮增值一樣。讓有錢(qián)人有地方去投資，讓想躺的人有個(gè)地方躺，這才是真正良性社會(huì)。