萬科“渡劫”，A股千億市值房企又少一家市值蒸發(fā)、業(yè)績下滑、債務(wù)壓頂

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2024-04-20 10:59:18 中國經(jīng)營報

A股千億市值房企陣容再減一員，萬科股價近期持續(xù)下挫，4月18日盤中觸及6.87元/股，創(chuàng)近九年新低，市值萎縮至不足850億元。管理層在投資者交流會議上坦誠，萬科正面臨階段性、經(jīng)營性困境，流動性短期內(nèi)承壓。他們認為，問題根源雖有外部市場變化因素，但更多在于企業(yè)在宏觀經(jīng)濟與行業(yè)環(huán)境劇變時，未能及時調(diào)整擴張步伐。

萬科近年來雖屢次精準預(yù)判行業(yè)趨勢，但在行動層面卻未能徹底擺脫行業(yè)慣性。公司在部分城市，包括重點城市和一線城市，投資決策過于冒進，導(dǎo)致投資失誤。在中央提出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)后，萬科未能徹底調(diào)整業(yè)內(nèi)普遍存在的“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”模式，致今日陷入被動。

管理層早在2020年半年報業(yè)績會上透露，彼時萬科在手資源足以支撐未來兩至三年發(fā)展。然而，此后幾年，萬科仍保持擴張態(tài)勢。2021年至2023年，萬科新增項目平均地價逐年攀升，分別為6942元/平方米、12297元/平方米、13899元/平方米。投資策略的失誤使萬科在行業(yè)下行周期中承受更大壓力，銷售金額連續(xù)下滑，2023年降至3761.2億元。受此影響，萬科整體毛利率持續(xù)走低，從2021年的19.55%降至2023年的15.23%。

今年一季度，萬科合同銷售面積與金額同比分別下降37.5%和42.8%，頹勢未見扭轉(zhuǎn)。

轉(zhuǎn)型之路亦未如預(yù)期順利。2014年，萬科將定位拓展為“城市配套服務(wù)商”，欲在十年內(nèi)布局物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、商業(yè)運營、長租公寓等業(yè)務(wù)，以期為未來價值增長提供支撐。然而，管理層近期承認，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)在實踐過程中存在步子過大、操之過急的問題，過度占用開發(fā)業(yè)務(wù)資金，規(guī)模擴大導(dǎo)致管理能力滯后，經(jīng)營目標(biāo)未能如期達成。歷經(jīng)八年的商業(yè)邏輯檢驗和可復(fù)制性驗證，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)對總營收的貢獻仍相對有限。2023年年報顯示，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)占比高達92.3%，物業(yè)服務(wù)僅占6.3%。

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