59歲的郁亮和2024年的房地產市場

第一季的統(tǒng)計數(shù)據(jù)揭示了房地產市場的趨勢，資金正加速撤離住宅開發(fā)投資領域。1至3月，全國房地產開發(fā)投資總額為22082億元，同比下降9.5%，其中住宅投資下降10.5%，達16585億元。值得注意的是，3月房地產投資降幅較1至2月進一步擴大，顯示出投資資金在該領域的萎縮態(tài)勢。59歲的郁亮和2024年的房地產市場。

對比2023年數(shù)據(jù)，全國房地產開發(fā)投資總額為110913億元，同比下降9.6%，住宅投資下降9.3%，為83820億元。2024年一季度住宅投資降幅相較于上年擴大了1.2個百分點，明確顯示出資金持續(xù)撤出住宅投資建設的狀況。

新建商品房銷售量價齊跌，非剛需購房需謹慎。1至3月，新建商品房銷售面積為22668萬平方米，同比下降19.4%，住宅銷售面積降幅更大，達到23.4%。銷售金額方面，總體下降27.6%至21355億元，住宅銷售額下降幅度高達30.7%。1至2月房地產銷售出現(xiàn)大幅下滑，盡管3月跌幅略有收窄，但銷售面積與房價均呈現(xiàn)顯著下降趨勢。在我近期課程中的調研結果顯示，僅有約5%的人認為2024年是購房良機，多數(shù)人持看跌態(tài)度，缺乏購房信心。

回顧2023年，商品房銷售面積為111735萬平方米，同比下降8.5%，住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額下降6.5%至116622億元，住宅銷售額降幅為6.0%。相比之下，2024年開局的銷售表現(xiàn)堪憂，非剛需購房者或可考慮繼續(xù)觀望。59歲的郁亮和2024年的房地產市場。

廣州在一線城市中領跌，二手房市場尤為顯著。全國70個大中城市房價無一例外地下跌。3個月內，廣州二手房價格下跌7.4%，跌幅居一線城市之首。深圳、上海、北京分別下跌6.2%、5.8%和5.2%。盡管廣州在過去一年中采取了一系列政策松綁措施，包括大幅度調整限購政策及全面放開限購，且部分銀行對“首套房”認定趨于寬松，但房價仍持續(xù)走低，一線城市周邊區(qū)域尤受沖擊。

廣州中原研究發(fā)展部報告指出，相較于春節(jié)前，賣方業(yè)主心理價位普遍下調。3月廣州二手房網簽均價環(huán)比下降10.1%，至28079元/平方米。當前市場信心仍在緩慢恢復中，整體形勢呈現(xiàn)易冷難熱態(tài)勢，期待更多政府信號引導市場走向。

房地產行業(yè)從業(yè)者與企業(yè)境況各異。以萬科董事長郁亮為例，即將步入耳順之年的他正面臨職業(yè)生涯中最嚴峻的挑戰(zhàn)。國際資本對萬科的狙擊導致其外債評級降至垃圾級，雖多次得到深圳國資及深圳地鐵的支持，但公司股價在過去一年下跌36%，市場擔憂情緒彌漫。盡管如此，萬科被列入50家“白名單”房企，享有深圳國資及地鐵的持續(xù)支持，其優(yōu)質企業(yè)的身份使其在銀行融資方面獲得額外關照。59歲的郁亮和2024年的房地產市場。

郁亮自1988年北大畢業(yè)后進入萬科，2001年36歲時被提拔為總經理，直至2017年接替王石成為“萬科一哥”。在房地產行業(yè)提出去杠桿、去庫存改革口號的背景下，他于2018年提出“活下去”的戰(zhàn)略口號，展現(xiàn)出其知進退的智慧。面對當前困境，或許他有過一絲后悔，但人生無法假設，既要享受時代紅利，也要承受系統(tǒng)性風險。

并非所有地產企業(yè)境遇慘淡。以越秀地產為例，盡管行業(yè)整體低迷，其2023年合同銷售金額逆勢上漲13.6%，達1400多億，營業(yè)收入增長10%，為802億，僅核心利潤同比下跌近20%。越秀地產之所以保持穩(wěn)健，主要歸因于三大因素：一是聚焦核心城市優(yōu)質地段，規(guī)模適中；二是融資成本低，加權平均貸款成本僅為3.82%；三是得到廣州市政府的大力支持，有望在房地產市場中提升地位，助力越秀集團沖擊世界500強。

相比之下，時代地產、融創(chuàng)、富力地產等民企處境堪憂，市值分別蒸發(fā)90%以上、95%及90%，甚至面臨清盤危機。而中海地產、保利地產等國企央企，盡管利潤有所增長，市值仍分別下跌50%多及近60%?？梢姡康禺a市場正呈現(xiàn)出明顯的國央企與民企、一線城市與二三線城市、商品房與保障房等多方面的分化趨勢。

面對行業(yè)困境，阿那亞模式提供了突圍之道，即服務與房地產結合。阿那亞項目曾于2013年陷入爛尾，但在馬寅及其團隊的努力下，成功轉型為經營型房地產企業(yè)，提出“有品質的簡樸，有節(jié)制的豐盛”的理念。如今，阿那亞的運營服務收入已與房地產銷售持平，憑借優(yōu)質服務，其房產售價遠高于周邊項目，且銷售火爆。

展望未來，房地產市場將呈現(xiàn)K型分化：商品房高端化，保障房普惠化，以滿足不同收入群體的需求；人口流入地區(qū)、擁有良好產業(yè)基礎及氣候條件的地區(qū)房價有望持續(xù)上漲，反之則可能持續(xù)下跌。

總之，房地產市場雖面臨深度調整，但仍存在機遇。認清形勢，把握機會，才是應對之道。