政府收儲存量房"是否可行？:高成本與低勝率的博弈

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2024-05-14 12:53:08 金融界

房地產(chǎn)市場正面臨由長期供求變化帶來的壓力，核心問題在于房價偏高、市場預(yù)期減弱及庫存過剩。這一情況反映在二手房市場成為主要供應(yīng)源，尤其在一些城市，二手房交易占比顯著上升，甚至超過了新房。

近期，政府提出研究解決存量房產(chǎn)問題，引發(fā)市場猜想，即政府或許會通過收購存量房產(chǎn)來減輕市場壓力，并將其轉(zhuǎn)為保障性住房，以此達成多項政策目標。然而，要達到穩(wěn)定市場的效果，政策需將住宅去化周期縮短至18個月以內(nèi)，這基于官方對于住宅供需平衡狀態(tài)的界定。

當前住房庫存情況嚴峻，據(jù)估算，到2022年底，中國存量住房面積約為313億平方米，其中空置二手房面積約44億平方米。綜合考慮新房未售與部分空置二手房，當前廣義住房庫存量巨大，去化周期約為25.4個月。要達到理想去化周期，理論上需減少約7.7億平方米的庫存，相當于廣義庫存的29%，所需資金預(yù)估為7萬億元左右。

這筆巨額資金可能需要政府增加負債來籌集，對地方政府或相關(guān)平臺的財務(wù)狀況造成直接影響。更重要的是，政府收儲不僅需要購入房產(chǎn)，還需避免短期內(nèi)再次釋放至市場，以免增加住房供給，這無疑增加了資金周轉(zhuǎn)的壓力。此外，基于當前市場條件，政府收儲后用作保障性住房可能面臨運營虧損，尤其是在多數(shù)城市二手房租金回報率低于政府融資成本的情況下。

盡管政府收儲能在一定程度上緩解房地產(chǎn)下行壓力，但實際操作中面臨諸多挑戰(zhàn)，包括資金籌集、潛在虧損風險以及中央政府是否愿意大規(guī)模介入等。目前，僅少數(shù)城市嘗試推出“以舊換新”政策，其中真正由政府主導(dǎo)且規(guī)模較大的案例較少，對整體市場影響有限。

綜上，盡管政府收儲存量房在理論上具有改善市場狀況的潛力，但實施難度大、成本高且成效未知，因此被視為一個風險與機會并存，且難以預(yù)測的投資領(lǐng)域。市場參與者應(yīng)關(guān)注政策動態(tài)，特別是中央政府的明確信號，以捕捉可能的轉(zhuǎn)折點。

(責任編輯：張蕾)

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