重磅信號來了，不漲房價(jià)，就漲租金

上周五，央行公布了第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，其中特別用一個(gè)專欄討論了房地產(chǎn)市場。報(bào)告中暗示了兩個(gè)重要信息：一是房租可能會上漲；二是租金回報(bào)率預(yù)計(jì)將達(dá)到3%，超越多數(shù)資產(chǎn)的回報(bào)水平。央行如此直接評價(jià)某一資產(chǎn)的收益率實(shí)屬罕見，這背后預(yù)示著經(jīng)濟(jì)趨勢的重大變化。

盡管許多人期望房價(jià)下降能帶來積極效應(yīng)，但兩年來的房價(jià)調(diào)整并未顯著改善整體生活成本，反觀許多商品價(jià)格仍在上漲，包括近期蔬菜價(jià)格的大幅攀升，7月CPI的溫和增長也證實(shí)了這一點(diǎn)。這表明，原本可能從房產(chǎn)領(lǐng)域獲取的收益，正逐漸分散至其他生活領(lǐng)域，尤其是房租成為這一趨勢的明顯例證。深圳龍崗區(qū)的公租房租金調(diào)整公告顯示，部分續(xù)租租金漲幅甚至達(dá)到66.7%，標(biāo)志著即使是公租房，成本也在上升，這在一定程度上是為了補(bǔ)充地方政府的收入缺口，因土地銷售疲軟迫使他們尋找新的收益來源。

租房市場的變化反映出，即使不購房，居住成本也可能不菲。隨著住房可能走向雙軌制，即保障性住房和市場化商品住房并存，后者可能變得更加昂貴且精英化。鑒于中國龐大的人口基數(shù)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口向大城市集中的趨勢，核心城市的商品房價(jià)格或?qū)⒊掷m(xù)走高，而三四線城市房價(jià)則可能繼續(xù)下滑。這意味著，房地產(chǎn)市場的分化將進(jìn)一步加劇。

央行提及建立更完善的租賃體系，與這一趨勢相呼應(yīng)。隨著地方政府收入模式的變化，從依賴土地出讓金轉(zhuǎn)向更多考慮租金收益，穩(wěn)定的租金增長將成為常態(tài)。如果租金回報(bào)率能夠穩(wěn)定在3%以上，購買房產(chǎn)用于出租或?qū)⒊蔀槲顿Y者的策略。然而，這并不意味著所有城市都能享受到租賃市場繁榮的紅利，僅有人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)聚集和就業(yè)機(jī)會豐富的城市，才有真正的租賃市場需求。

此外，關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論，目前跡象表明，未來的政策可能傾向于鼓勵持有房產(chǎn)出租，并給予稅收優(yōu)惠，而非采取懲罰性措施。房地產(chǎn)稅的引入需考慮其持續(xù)性收入特性，確保征收不會阻礙市場活力。溫和的通脹策略已在實(shí)施中，通過提升CPI增速和預(yù)期房租年增長率來推動經(jīng)濟(jì)增長，這是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，面對龐大貨幣規(guī)模時(shí)，利用價(jià)格增長促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略之一。

總體而言，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)示著，為應(yīng)對未來溫和通脹，把握投資時(shí)機(jī)和資產(chǎn)配置尤為重要。擁有實(shí)物資產(chǎn)和保持一定的現(xiàn)金流，是當(dāng)前環(huán)境下既能把握機(jī)遇又能抵御風(fēng)險(xiǎn)的理想策略。