房價創(chuàng)8年新低，租金創(chuàng)5年新高，香港樓市為何如此“裂變”？

8月22日下午，擁有三十年香港房產經紀經驗的D3地產總經理吳文忠，陪同一家來自上海的合作機構參觀了一棟1991年落成的建筑。他介紹道，這里的月租金大約在12萬至13萬港元之間，而房屋的售價則介乎5000萬至1.5億港元。

這座名為帝景園的豪宅小區(qū)，坐落在香港島中西區(qū)的中半山區(qū)，屬于知名的“半山豪宅”之一。小區(qū)包含5座樓宇，共400余套住房。值得注意的是，開發(fā)商新鴻基地產保留了其中的第2座和第3座作為長期出租用途，直至2024年3月。隨著香港取消實施了14年的樓市限制措施，新鴻基地產決定翻新這兩座樓宇并將其推向市場。

帝景園憑借其可俯瞰山景與維多利亞港的優(yōu)越位置，盡管樓齡已達32年，但依然吸引了不少買家成交?，F(xiàn)場可見置業(yè)顧問忙碌的身影，他們用普通話或粵語向潛在買家介紹正在裝修中的單元，高比率的租售成為吸引買家的重要因素之一。

當前香港房地產市場呈現(xiàn)出房價下跌而租金上漲的趨勢。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署8月28日的數(shù)據(jù)，私人住宅售價指數(shù)下滑至296.8點，較前一個月下降約1.88%，創(chuàng)下了自去年11月以來的最大單月跌幅，且連續(xù)三個月下跌，達到近八年以來的最低水平。相比之下，私人住宅租金持續(xù)上升，7月份的租金指數(shù)達到了194.1點，環(huán)比上升約1.09%，連續(xù)五個月增長，觸及五年來的最高點。

在“撤辣”政策實施半年后，香港樓市出現(xiàn)了房價創(chuàng)八年新低而租金接近五年高位的反差現(xiàn)象。例如，香港中原地產報告了一個案例，一名業(yè)主在持有馬鞍山星漣海小區(qū)一處房產七年后，以1480萬港元售出，相較于當初2259萬港元的買入價，賬面損失了779萬港元，折損率約為34.5%。

盡管“撤辣”初期，香港多數(shù)新盤價格未見明顯上漲，開發(fā)商積極促銷，但幾個月后，部分開發(fā)商開始打折出售。7月下旬，屯門的黃金海灣·意嵐開盤，其售價成為近八年來新盤的最低記錄，一套約18.54平方米的戶型總價僅為184萬港元。與此同時，租賃市場卻十分火熱，一套由吳文忠經手的西九龍維港匯住宅，購入價約1200萬港元，僅在購買后兩個月便以每月2.6萬港元的租金成功出租，顯示出租金的快速上漲。

近期，由于大學開學季的到來及“專才”、“高才”群體的涌入，香港租賃需求激增，部分租客甚至愿意預付一年租金以確保租到心儀房源。中原地產的數(shù)據(jù)表明，部分投資者在房價下跌、租金上升的市場環(huán)境下，租金回報率已從過去的1%至2%提高到3%至4%，甚至更高，足以覆蓋供樓支出并有盈余。

然而，香港樓市在經歷了“撤辣”后的短暫熱潮后，又迅速冷卻。5月，一手房成交量降至1411宗，雖然仍高于政策實施前的平均水平，但市場人士普遍認為“撤辣”效應可能只能維持約半年。至7月底，中原地產高層表示，因缺乏進一步的利好消息及經濟復蘇未達預期，樓市陷入低迷，購房者的情緒逐漸回歸理性。

在此背景下，內地買家的購房熱情有所減退，從高峰時期下跌近七成。部分本地開發(fā)商選擇將銷售策略轉向租賃市場。盡管如此，內地買家在香港樓市的占比依然維持在較高水平，尤其偏好總價較低的小戶型及豪宅項目。

對于香港本地居民而言，隨著房貸利率的上升和市場預期的轉變，購房意愿降低，更多人傾向于租房。業(yè)內專家分析指出，若美聯(lián)儲如期減息，市場積累的購買力或將釋放，帶動樓市回暖。然而，目前市場各方均保持高度謹慎，等待更為明確的經濟信號。房價創(chuàng)8年新低，租金創(chuàng)5年新高，香港樓市為何如此“裂變”？！