9月20日，貝殼旗下貝好家以近11億元價(jià)格拍下成都“地王”，且將自主開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，成都一房企宣布將所有在售住宅項(xiàng)目單價(jià)上調(diào)2%。眾多跡象表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)或已悄悄發(fā)生改變。

貝殼旗下公司11億成都拿地

9月20日，貝殼旗下的貝好家以10.76億元競(jìng)得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，溢價(jià)率達(dá)42%，

成交樓面價(jià)27300元/平方米，這也刷新了成都市土拍樓面價(jià)新高。

據(jù)悉，貝好家此次拿下的金融城三期H12地塊，占地約24畝，為純住宅用地，容積率2.5，限高60米。

根據(jù)中指研究院四川分院，該地塊具備足夠稀缺性，以高溢價(jià)成交在業(yè)內(nèi)屬于正常認(rèn)知，從成都整體土地市場(chǎng)來(lái)看，目前仍屬于低位盤(pán)整期，非核心地塊的土地預(yù)計(jì)仍將保持較低熱度。

同時(shí)，該地塊是成都620發(fā)布的《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2024)》后的成交宗地，項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上可發(fā)揮空間更大，也對(duì)拿地企業(yè)的產(chǎn)品力提出更高挑戰(zhàn)。

貝好家方面表示，該地塊位于金融城錦江片區(qū)內(nèi)，人居環(huán)境和配套設(shè)施優(yōu)越。

根據(jù)地塊屬性，項(xiàng)目初步定位是高端產(chǎn)品，預(yù)計(jì)全流程由貝好家團(tuán)隊(duì)自主操盤(pán)

，從拿地、定位、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)等各環(huán)節(jié)都將充分體現(xiàn)貝好家的C2M（從消費(fèi)者到制造者）理念。

此次并非貝好家首次在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地。

此前的7月30日，西安市未央?yún)^(qū)兩宗商住用地以1.34億元的總價(jià)成交，均由西安嘉家致和置業(yè)有限公司摘得，該公司為貝好家（西安）置業(yè)發(fā)展有限公司的子公司。

“西安項(xiàng)目是一個(gè)多元合作項(xiàng)目，非貝好家自主開(kāi)發(fā)，我們實(shí)際上給業(yè)主方提供的是‘1+2’模式中的產(chǎn)品定位服務(wù)和資金服務(wù)，且業(yè)主方同時(shí)也選擇了綠城管理代建服務(wù)。

而對(duì)于成都項(xiàng)目，我們做好了充分的準(zhǔn)備，有信心把項(xiàng)目打造為滿足高端客戶(hù)需求的‘好房子’。

”貝好家方面表示。

貝殼轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商？

對(duì)于此次成都拿地，貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貝好家首席執(zhí)行官徐萬(wàn)剛表示，

自主操盤(pán)一個(gè)項(xiàng)目，并不意味著貝好家要成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要目的是為了更好地驗(yàn)證C2M產(chǎn)品解決方案的落地能力

，增強(qiáng)合作方對(duì)“1+2業(yè)務(wù)模式”的信賴(lài)，“貝好家‘?dāng)?shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開(kāi)發(fā)服務(wù)平臺(tái)’這一愿景不變，將以C2M構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式，為開(kāi)發(fā)商、代建方、業(yè)主方等合作伙伴提供‘1+2業(yè)務(wù)模式’的綜合解決方案。”

貝好家內(nèi)部人士回應(yīng)稱(chēng)：

“進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”只是一個(gè)說(shuō)法，貝好家的定位是“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的住宅開(kāi)發(fā)服務(wù)平臺(tái)”，這很明確。

貝好家的商業(yè)化模式，確定是走輕資產(chǎn)的平臺(tái)服務(wù)模式（1+2合作模式）。

上述人士坦言，在“1+2合作模式”推進(jìn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，如果沒(méi)有具體樣板和實(shí)操，與開(kāi)發(fā)商建立信任的難度比較大，所以我們非常謹(jǐn)慎地在主流城市挑選合適的項(xiàng)目，通過(guò)自操盤(pán)，驗(yàn)證C2M能力，兌現(xiàn)好產(chǎn)品、好服務(wù)和客戶(hù)理解能力，樹(shù)立品牌效應(yīng)，讓開(kāi)發(fā)商等合作伙伴對(duì)貝好家更有信心，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的輕模式發(fā)展。

成都或只是貝好家的一次嘗試。

對(duì)于后續(xù)的拿地計(jì)劃，貝好家方面未予回應(yīng)，不過(guò)其稱(chēng)后續(xù)將視地塊情況而定是否需要再自主操盤(pán)。

按照貝殼的構(gòu)想，“1+2業(yè)務(wù)模式”是“以大數(shù)據(jù)支撐的C2M產(chǎn)品解決方案”為核心、以“靈活多樣的資金解決方案”和“線上線下一體化的高效獲客營(yíng)銷(xiāo)方案”為輔的模式。

貝好家方面表示，其提出的“1+2業(yè)務(wù)模式”中的資金服務(wù)，很多是根據(jù)合作方需求、聯(lián)合其他資金方共同出資，因?yàn)橛辛素惡眉覅⑴c的項(xiàng)目，不少投資方也愿意跟投。

據(jù)了解，今后，貝好家考慮參與或發(fā)起成立基金，幫助潛在合作方拓展融資渠道，通過(guò)產(chǎn)品解決方案的加持提升開(kāi)發(fā)結(jié)果的確定性，與投資方共享收益。

成都一房企逆勢(shì)漲價(jià)

據(jù)證券時(shí)報(bào)消息，9月20日，一家名為成都嘉禾興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“成都嘉禾興”）的地產(chǎn)公司突然發(fā)文，宣布將所有在售住宅項(xiàng)目單價(jià)上調(diào)2%。

在這份名為《關(guān)于嘉禾興地產(chǎn)集團(tuán)旗下所有在售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)的公告》文件中，成都嘉禾興對(duì)集團(tuán)各項(xiàng)目公司、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)部、廣大欲購(gòu)房業(yè)主稱(chēng)，綜合考慮當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等因素，經(jīng)集團(tuán)公司董事會(huì)研究決定，

自10月1日起，對(duì)集團(tuán)下屬“嘉禾華府”、“嘉禾濱湖頌”、“金沙壹品”等所有（5個(gè)）在售項(xiàng)目房源單價(jià)上調(diào)2%。

（圖片來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）

據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，“嘉禾華府”、“嘉禾濱湖頌”、“金沙壹品”的新房參考均價(jià)分別為1.4萬(wàn)元/㎡、2.3萬(wàn)元/㎡、3.25萬(wàn)元/㎡。若以此估算，這三個(gè)樓盤(pán)新房每平方米的價(jià)格將分別上漲280元、460元、650元。

對(duì)于成都嘉禾興的漲價(jià)行為，有地產(chǎn)行業(yè)人士向記者表示，今年成都的新房市場(chǎng)走出了獨(dú)立行情，這可能是成都嘉禾興敢于漲價(jià)的底氣。

今年以來(lái)，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整、表現(xiàn)分化的背景下，成都新房市場(chǎng)的表現(xiàn)讓人眼前一亮。

據(jù)克而瑞四川數(shù)據(jù)，今年上半年，成都住宅成交面積610萬(wàn)平方米，在重點(diǎn)城市中居首，超出第二名西安60%，也遠(yuǎn)超杭州、上海、廣州、北京、蘇州、深圳等城市。與此同時(shí)，成都高端市場(chǎng)同樣表現(xiàn)亮眼。在克而瑞統(tǒng)計(jì)的2024年上半年全國(guó)千萬(wàn)級(jí)房源成交前十的城市中，成都作為西部唯一代表入選。

一位貝殼的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，目前（成都的房產(chǎn)）市場(chǎng)的確是新盤(pán)賣(mài)得更好，因?yàn)榇蟛糠中卤P(pán)的產(chǎn)品（相較于二手房）更好，得房率高，而且梯戶(hù)比也會(huì)好很多，另外還有購(gòu)房補(bǔ)貼政策，“新盤(pán)也不會(huì)存在中介費(fèi)那些，僅有一個(gè)契稅”。不過(guò)，他還認(rèn)為，也不排除這是企業(yè)的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，“畢竟大多數(shù)客戶(hù)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的，漲價(jià)逼定也是有可能的”。

商品房銷(xiāo)售降幅連續(xù)3個(gè)月收窄

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-8月，新建商品房銷(xiāo)售面積為6.1億平方米，同比下降18.0%，降幅較1-7月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，8月單月商品房銷(xiāo)售面積為0.6億平方米，同比下降12.6%（單月增速為調(diào)整基數(shù)后測(cè)算，下同），降幅較7月收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。

其中，新建住宅銷(xiāo)售面積為5.1億平方米，同比下降20.4%，降幅較1-7月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓銷(xiāo)售面積同比下降9.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比下降6.2%。

中指研究院表示，數(shù)據(jù)上看，

全國(guó)層面，高基數(shù)減弱效應(yīng)持續(xù)，1-8月新建商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積同比累計(jì)降幅連續(xù)3個(gè)月收窄。

目前，市場(chǎng)正在進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，核心城市新房市場(chǎng)活躍度或?qū)⑿》厣?，但前期土地大幅縮量將制約房企供貨能力，進(jìn)而拖累銷(xiāo)售恢復(fù)，同時(shí)居民收入預(yù)期等長(zhǎng)期因素尚未有明顯改善，新房市場(chǎng)整體仍承壓。

“以?xún)r(jià)換量”下，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)仍有望保持一定活躍度。

政策方面預(yù)計(jì)將繼續(xù)維持寬松態(tài)勢(shì)，需求端放寬核心城市限制性政策仍是優(yōu)化的重要方向，各地降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等仍有進(jìn)一步調(diào)整空間；

同時(shí)去庫(kù)存方面，住建部也指出“積極推進(jìn)收購(gòu)已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動(dòng)條件成熟的項(xiàng)目加快完成收購(gòu)，及時(shí)配租、配售。

”各地收儲(chǔ)工作預(yù)計(jì)將加速推進(jìn)，帶動(dòng)市場(chǎng)修復(fù)。

接下來(lái)，隨著政策進(jìn)一步寬松，疊加下半年高基數(shù)影響減弱，全國(guó)新房銷(xiāo)售同比降幅有望繼續(xù)收窄，但居民觀望情緒及房?jī)r(jià)預(yù)期仍將拖累市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏，短期內(nèi)市場(chǎng)整體仍處于筑底階段。

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土地市場(chǎng)冷熱不均

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值得注意的是，今年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)分化，但成都新房市場(chǎng)走出了獨(dú)立行情。根據(jù)克而瑞四川數(shù)據(jù)，

上半年成都住宅成交面積610萬(wàn)平方米，在重點(diǎn)城市中居首

，更是遠(yuǎn)超杭州、上海、廣州、北京、蘇州、深圳等城市。

近日，多個(gè)城市也在推出住宅用地。9月20日，杭州三宗土地拍賣(mài)，分別位于蕭山區(qū)市北、西湖區(qū)云谷以及余杭區(qū)良渚東，總出讓面積146315平米，掛牌起始總價(jià)約42.9億元。三宗地塊均成功出讓?zhuān)?宗地塊中1宗底價(jià)成交、2宗溢價(jià)成交，共攬金45.2億元，成交樓面價(jià)13030元/平米，平均溢價(jià)率5.4%，最高溢價(jià)率16.6%。拿地開(kāi)發(fā)商有綠城、建杭以及萬(wàn)科和杭州地鐵聯(lián)合體。

據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，杭州在20日出讓3宗宅地平均溢價(jià)率5.4%，熱度下滑明顯，良渚、云谷地塊以低溢價(jià)或底價(jià)成交，顯示房企拿地回歸謹(jǐn)慎、理性。

根據(jù)克而瑞，本次土拍熱度顯著滑坡，根本原因還是三宗地塊的綜合質(zhì)量平平，與上一輪入市地塊相比，差距較大。整個(gè)四季度，杭州待出讓地塊的綜合質(zhì)量，較之三季度呈現(xiàn)明顯下滑，且缺乏明星地塊的支撐，整體土地市場(chǎng)或難再次掀起高熱行情。

另外，廣州在本周共成交3宗住宅用地，均為底價(jià)成交，總出讓金額50.1億元。其中，南沙橫瀝地塊由招商蛇口競(jìng)得、海珠廣紙地塊由越秀地產(chǎn)競(jìng)得、花都區(qū)府地塊由花都汽車(chē)城發(fā)展有限公司競(jìng)得。廣州土地市場(chǎng)熱度仍然偏低，主要原因在于地塊所在區(qū)域整體庫(kù)存壓力較大、去化緩慢或出讓條件相對(duì)嚴(yán)格。截至9月20日，廣州年內(nèi)共成交宅地13宗，總成交建筑面積約158.4萬(wàn)平方米，僅為2023年同期的37%，總土地出讓金217.9億元，約為2023年同期的28%。