近期，關(guān)于新一輪住房金融政策的討論熱烈展開，特別是存量房貸利率的下調(diào)及跨行轉(zhuǎn)按揭的實(shí)施細(xì)節(jié)成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份，向多地銀行進(jìn)行了探訪，并與業(yè)內(nèi)專家深入交流，試圖揭示這些變動(dòng)對銀行與購房者可能產(chǎn)生的影響。

央行行長潘功勝在9月24日的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上宣布，將采取措施降低存量房貸利率，使之接近新發(fā)放房貸利率，預(yù)計(jì)平均降幅約為0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉有望惠及數(shù)千萬家庭，每年為他們節(jié)省利息支出約1500億元。此政策是對去年存量房貸利率調(diào)整的延續(xù)，去年的調(diào)整已顯著縮小了新舊房貸利率差距。

回顧2023年的調(diào)整，央行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，自同年9月25日起對符合條件的存量首套住房貸款實(shí)施利率下調(diào)。多家銀行積極響應(yīng)，公布了具體的實(shí)施細(xì)節(jié)。據(jù)央行2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，當(dāng)年新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率明顯下降，存量首套房貸款利率也平均下調(diào)了0.73個(gè)百分點(diǎn)。

然而，隨著2024年房貸政策的新變化，新舊房貸利率差異再次擴(kuò)大，市場對新的存量房貸利率下調(diào)充滿期待。據(jù)估算，若房貸利率降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，對于100萬元30年期的商業(yè)貸款，月供可減少約280元，累計(jì)節(jié)省利息超10萬元。本次政策調(diào)整涵蓋首套房與二套房，力度大于去年。

潘功勝表示，銀行需要時(shí)間進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備以完善按揭貸款定價(jià)機(jī)制，未來房貸利率調(diào)整將更加市場化，由銀行與客戶協(xié)商確定。目前，具體的操作細(xì)則尚在等待中，多家受訪銀行均表示將依據(jù)監(jiān)管細(xì)則來實(shí)施。

與此同時(shí)，關(guān)于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭的討論升溫，該業(yè)務(wù)被視為利率下調(diào)的另一種模式。雖然初期可能僅在本行內(nèi)部實(shí)施，但跨行轉(zhuǎn)按揭的可能性也被提及。然而，考慮到銀行凈息差正處于歷史低位，加之操作復(fù)雜性和潛在風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的推進(jìn)面臨挑戰(zhàn)。

業(yè)內(nèi)專家指出，轉(zhuǎn)按揭需要平衡風(fēng)險(xiǎn)控制與市場活力，銀行需在維護(hù)資產(chǎn)質(zhì)量和應(yīng)對市場競爭之間尋找平衡。初期限制在本行內(nèi)操作，有助于簡化流程，減少風(fēng)險(xiǎn)。長遠(yuǎn)看，合理實(shí)施轉(zhuǎn)按揭有可能提升銀行資產(chǎn)質(zhì)量，但也要求銀行在短期內(nèi)承受息差壓縮的壓力。

海外經(jīng)驗(yàn)顯示，如美國的住房可負(fù)擔(dān)再融資計(jì)劃（HARP）和日本住房金融公司的“Flat 35”產(chǎn)品，通過政府主導(dǎo)或合同條款創(chuàng)新等方式，為轉(zhuǎn)按揭提供了不同的實(shí)施路徑，旨在幫助借款人減輕還款壓力，應(yīng)對利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前市場正密切關(guān)注存量房貸利率下調(diào)及轉(zhuǎn)按揭政策的具體實(shí)施細(xì)節(jié)，期待這些調(diào)整能有效減輕房貸負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。