美國房地產投資意愿降至歷史最低點

Recherche Bay貴金屬投資研究家洛朗·莫瑞爾指出，美國房地產投資意愿降至歷史最低點。房地產市場和股市的低迷使消費者更傾向于儲蓄而非消費。他認為，在投資者逐漸撤離房地產之際，以美元和歐元計算的黃金價格每周都會創(chuàng)下新高。

他解釋說，美國貨幣體系允許通過信貸創(chuàng)造過程自由創(chuàng)造新的法定貨幣，而房地產市場依賴于這種信貸創(chuàng)造的主要驅動力之一：抵押貸款。過去50年，大多數發(fā)達經濟體都采取了利率穩(wěn)步下降、公共和私人債務不斷增加的模式，這使得經濟和資產市場在人口老齡化的情況下仍然蓬勃發(fā)展。低利率鼓勵人們申請更大額度的抵押貸款，從而推高了房地產價格。然而，這種信貸量的擴張也導致流通中的紙幣數量大幅增加。當房地產價格與黃金等供應有限的競爭貨幣相比時，價格保持穩(wěn)定。充分彈性的信托制度如果運用得當，將大有裨益，因為它能讓決策者在危機時期支持經濟。但如果管理不善，可能會導致資產價格暴漲和通脹壓力。

根據Reventure基于134年數據的分析，經通脹調整后的房地產價格目前幾乎比過去130年的平均水平高出100%。當前的價格甚至超過了2006年房地產泡沫時期的價格。美國房價與家庭收入中位數之比已達到創(chuàng)紀錄的7.2倍，超過了2022年的7.1倍和2008年房地產泡沫的6.8倍。在2020年疫情之前，這一比例為5.5倍。五年內，房價上漲了50%，而家庭收入僅增長17%。因此，住房供應持續(xù)惡化。

在美國，2023年全職房地產經紀人和經紀商的數量將降至44萬人，為2014年以來的最低水平。一年內減少7.2萬人，降幅為14%，為2008年以來的最大降幅。自2022年以來，全美房地產經紀人協(xié)會的會員人數減少了10萬，降至約150萬。7月份，待售房屋數量創(chuàng)下歷史新低，甚至低于2020年疫情期間的水平。與此同時，抵押貸款需求處于30年來的最低水平。

房主杠桿率（即家庭抵押貸款債務占房產價值的百分比）目前處于1958年第四季度以來的最低水平，約為27.3%。隨著長期利率上升，借貸能力可能再次惡化。美聯(lián)儲的降息在最近幾周并未產生預期效果，長期利率實際上大幅上升。房地產利率快速恢復上漲，出乎所有人的意料。

莫瑞爾強調，沒人愿意出售房屋，因為沒人愿意放棄3%或更低的抵押貸款利率。許多房主因為這些利率水平而不愿意出售房屋。除非你有足夠的資金以現(xiàn)金購買，否則將3-4%的抵押貸款利率換成6.5%的利率是沒有意義的，除非你要搬到更便宜的地區(qū)。而且也沒人愿意買?，F(xiàn)在利率已經上漲，誰愿意多付35%以上的本金呢？市場已經陷入停滯。

利率下降進一步強化了這種預期，如果利率繼續(xù)下降，今天買入還有什么意義呢？由于當前形勢，房地產經紀人正在離開該行業(yè)，因為他們很難獲得新的委托。市場上房產供應量低，這讓新經紀人和他們的買家望而卻步，因為好幾個人都在競標同一套房子。房地產已經是一個困難的行業(yè)，長期沒有收入。

目前的僵局是過去50年來前所未有的，市場完全凍結。更糟糕的是，這種僵局正在徹底改變市場的情緒：在美國購買房地產的意愿從未如此低落。如今，在美國，購買房屋或公寓被視為一個荒謬的想法，歷史上從未出現(xiàn)過對房地產行業(yè)如此負面的情緒。這種極端情況的特點是缺乏買家、賣家和流動性，而價格卻達到歷史新高，沒有人再有興趣購買房產，這在美國房地產歷史上是前所未有的。

在法國，購房意愿也可能受到影響，一方面是因為利率上升，另一方面也是因為市場本身的原因。政府計劃在2025年財政法案中加強對非專業(yè)家具租賃的征稅。業(yè)主可享受折舊優(yōu)惠，但在計算銷售資本收益時不考慮折舊。改革提議重新整合這一攤銷，從而增加應稅資本收益。如果出售攤銷后的財產，則需征稅的資本收益將會高得多。換句話說，當房產轉售時，業(yè)主的租金收入將被征收重稅。專業(yè)人士擔心這會對租賃市場產生影響，帶家具的房產投資吸引力會降低。房地產投資情緒可能會受到影響。在法國，就像在美國一樣，購買房地產的欲望可能會進一步減弱。

莫瑞爾表示，在投資者逐漸撤離房地產之際，以美元和歐元計算的黃金價格每周都會創(chuàng)下新高。西方對黃金的態(tài)度開始發(fā)生變化。美國房地產投資意愿降至歷史最低點！