融創(chuàng)中國(guó)近期啟動(dòng)了境內(nèi)債二次重組計(jì)劃。據(jù)知情人士透露，融創(chuàng)正與部分境內(nèi)債券投資者進(jìn)行會(huì)晤，探討可能的解決方案。初步溝通方案顯示，融創(chuàng)規(guī)模約155億元的境內(nèi)債向債權(quán)人提供了四種靈活選項(xiàng)：折價(jià)回購(gòu)、債轉(zhuǎn)股、以資抵債以及留債展期。預(yù)計(jì)本月底將有最終版方案。若該方案順利落地，融創(chuàng)有望成功削減超過(guò)50%的境內(nèi)債務(wù)，并在五年內(nèi)暫無(wú)兌付壓力。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，新方案能夠削減債務(wù)并極大延長(zhǎng)債務(wù)償還期，有利于修復(fù)公司資產(chǎn)負(fù)債表，為公司經(jīng)營(yíng)基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。然而，該類(lèi)方案能否獲得債權(quán)人的支持并順利通過(guò)，還需考慮回購(gòu)價(jià)格、轉(zhuǎn)股價(jià)格、公司經(jīng)營(yíng)基本面及市場(chǎng)走勢(shì)等諸多因素，需要債權(quán)人和債務(wù)人反復(fù)磋商后達(dá)成共識(shí)。

2023年初，融創(chuàng)已完成境內(nèi)債券整體展期，總規(guī)模約160億元。根據(jù)原有方案，對(duì)于其中4只存續(xù)規(guī)模約95億元債券，融創(chuàng)應(yīng)于今年6月償付部分利息，并于9月償付首期本金的5%。不過(guò)，今年上半年融創(chuàng)選擇再度展期，將本息兌付時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整至年底。當(dāng)時(shí)融創(chuàng)表示，在2024年下半年會(huì)尋求展期和整體化解方案，保持債務(wù)基本界面的穩(wěn)定。

具體來(lái)看，折價(jià)回購(gòu)選項(xiàng)中，融創(chuàng)擬以不超過(guò)8億元的現(xiàn)金，按面值15%的價(jià)格折價(jià)要約回購(gòu)債券，對(duì)應(yīng)化債約50億元；債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)則會(huì)將境內(nèi)債券轉(zhuǎn)為融創(chuàng)的境外股票收益權(quán)，轉(zhuǎn)股價(jià)格8—10港元，轉(zhuǎn)股份額大約3億—4億股，預(yù)計(jì)化債約20億—30億元；以資抵債方面，融創(chuàng)計(jì)劃成立服務(wù)型信托以資抵債，以某個(gè)項(xiàng)目的土地應(yīng)收賬款為底層資產(chǎn)，100元債券本金轉(zhuǎn)換為35元的信托份額，預(yù)計(jì)化債約20億—30億元，四年內(nèi)兌付完畢；留債展期方面，債券利息統(tǒng)一降低至1%，第5年開(kāi)始兌付本金，最長(zhǎng)展期9.5年。

截至今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)的有息債務(wù)規(guī)模下降至2774.3億元，較去年末減少約4億元。從有息債務(wù)期限上看，不足12個(gè)月的計(jì)息負(fù)債共有1934.9億元，一至五年的負(fù)債為730.5億元，五年以上的負(fù)債為108.9億元。截至2024年8月29日，其到期未償付借貸本金約1143.2億元，并因此可能導(dǎo)致借貸總額中本金539.6億元被要求提前還款。

面對(duì)持續(xù)的債務(wù)壓力，融創(chuàng)也在謀求更多可能的途徑“減負(fù)”。10月17日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱(chēng)，擬按每股2.465港元價(jià)格配售4.89億股股份，認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額約11.92億港元。此次配售募集資金主要用于支持境內(nèi)公司債的長(zhǎng)期解決方案落地及一般營(yíng)運(yùn)資金。配股融資完成后，孫宏斌及其一致行動(dòng)人的持股份額被稀釋到了27.61%。若此次境內(nèi)債務(wù)重組方案中的轉(zhuǎn)股選項(xiàng)獲得支持，孫宏斌及其一致行動(dòng)人的持股份額還將被繼續(xù)稀釋。

就在幾天前，融創(chuàng)還宣布與彰泰集團(tuán)“分手”。2021年4月，融創(chuàng)與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，共同設(shè)立合資公司，合作開(kāi)發(fā)57個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目。根據(jù)最新公告，52個(gè)合作項(xiàng)目尚未完全開(kāi)發(fā)完畢，其中南寧融瑞已向彰泰集團(tuán)支付27.51億元對(duì)價(jià)款。此次合作調(diào)整后，融創(chuàng)將更專(zhuān)注于12個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，不再繼續(xù)支付剩余64.19億元的交易對(duì)價(jià)款，也不用再對(duì)其余40個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行再投入，現(xiàn)金流占用壓力將大幅減少。

監(jiān)管層也在努力從政策層面予以房企更多支持，緩解企業(yè)的流動(dòng)性壓力。9月24日，央行宣布延長(zhǎng)兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限，將“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策的有效期從2024年12月31日延長(zhǎng)到2026年的12月31日。劉水表示，中央系列舉措有效地提振了市場(chǎng)信心，若各項(xiàng)政策加力并較快落實(shí)，四季度市場(chǎng)有望迎來(lái)邊際改善。房企應(yīng)緊抓“因城施策”窗口期，加速布局較好項(xiàng)目的銷(xiāo)售去化，快速回籠資金，才能增強(qiáng)償債能力。出險(xiǎn)房企債務(wù)重組成功將有助于緩釋行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)要真正走出危機(jī)，還需要市場(chǎng)回暖支持，企業(yè)基本面獲得改善后才能夠避免重復(fù)展期。